Как анализировать REIT (инвестиционные фонды недвижимости)
Инвестиции в недвижимость доверия (REIT) является компанией, которая владеет, управляет или финансирует приносящей доход свойствами. По закону 90% прибыли REIT должны распределяться в качестве дивидендов среди акционеров. Здесь мы рассмотрим REIT, их характеристики и способы оценки REIT.
Ключевые выводы
- REIT должны выплачивать не менее 90% дохода в качестве дивидендов акционерам.
- Коэффициенты балансовой стоимости бесполезны для REIT, вместо этого расчеты, такие как стоимость чистых активов, являются лучшими показателями.
- Для REIT следует использовать нисходящий и восходящий анализ, где нисходящие факторы включают численность населения и рост рабочих мест, а восходящие аспекты включают доход от аренды и финансовые средства от операций.
Что считается REIT?
Большинство REIT сдают в аренду помещения и собирают ренту, а затем распределяют этот доход в качестве дивидендов среди акционеров. Ипотечные REIT (также называемые mREIT) не владеют недвижимостью, а вместо этого финансируют ее. Эти REIT получают доход от процентов по своим инвестициям, которые включают ипотечные кредиты, ценные бумаги, обеспеченные ипотекой, и другие связанные с ними активы.
Чтобыквалифицироваться как REIT, компания должна соблюдать определенные положения Налогового кодекса (IRC).В частности, для получения статуса REIT компания должна соответствовать следующим требованиям:
- Инвестируйте не менее 75% общих активов в недвижимость, наличные деньги или казначейские обязательства США.
- Зарабатывайте не менее 75% валового дохода от аренды, процентов по ипотеке, финансирующей недвижимость, или продажи недвижимости.
- Выплачивать не менее 90% налогооблагаемого дохода в виде дивидендов акционеров каждый год.
- Быть юридическим лицом, которое подлежит налогообложению как корпорация
- Управляться советом директоров или попечителями
- Иметь не менее 100 акционеров после первого года существования
- Не более 50% акций принадлежит пяти или менее физическим лицам.
Имея статус REIT, компания избегает подоходного налога. Обычная корпорация получает прибыль и платит налоги со всей своей прибыли, а затем решает, как распределить свою прибыль после налогообложения между дивидендами и реинвестированием. REIT просто распределяет всю или почти всю свою прибыль и может не платить налоги.
Типы REIT
Существует ряд различных типов REIT. Долевые REIT, как правило, специализируются на владении определенными типами зданий, такими как квартиры, региональные торговые центры, офисные здания, жилые дома / курортные объекты. Некоторые из них диверсифицированы, а некоторые не поддаются классификации — например, REIT, инвестирующий только в поля для гольфа.
Другой основной тип REIT — это ипотечный REIT. Эти REIT выдают ссуды под залог недвижимости, но, как правило, они не владеют недвижимостью и не управляют ею. Ипотечные REIT требуют специального анализа. Это финансовые компании, которые используют несколько инструментов хеджирования для управления процентными ставками.
В то время как несколько гибридных REIT проводят как операции с недвижимостью, так и сделки с ипотечными ссудами, большинство REIT относятся к долевому типу — REIT, которые сосредоточены на бизнесе «твердых активов» — операциях с недвижимостью. Когда вы читаете о REIT, вы обычно читаете о REIT для акций. Таким образом, мы сосредоточим наш анализ на REIT акций.
Как анализировать REIT
REIT — это акции с выплатой дивидендов, ориентированные на недвижимость. Если вы ищете доход, вы должны рассмотреть их вместе с фондами высокодоходных облигаций и акциями, выплачивающими дивиденды. Как акции, приносящие дивиденды, REIT анализируются так же, как и другие акции. Но есть некоторые большие различия, связанные с порядком учета собственности.
Краткий обзор
Традиционные показатели, такие как прибыль на акцию (EPS) и P / E, не являются надежными способами оценки REIT. FFO и AFFO — лучшие показатели.
Проиллюстрируем на упрощенном примере. Предположим, что REIT покупает здание за 1 миллион долларов. Правила бухгалтерского учета требуют, чтобы наш REIT начислял амортизацию по активу. Предположим, что мы распределяем амортизацию по прямой линии на 20 лет. Каждый год мы вычитаем 50 000 долларов на амортизацию (50 000 долларов в год x 20 лет = 1 миллион долларов).
Давайте посмотрим на упрощенный баланс и отчет о прибылях и убытках выше. В 10-м году в нашем балансе указана стоимость здания в размере 500 000 долларов США (то есть балансовая стоимость ), которая представляет собой первоначальную стоимость в размере 1 миллиона долларов за вычетом 500 000 долларов накопленной амортизации (10 лет x 50 000 долларов в год). В нашем отчете о прибылях и убытках вычтены 190 000 долларов расходов из 200 000 долларов доходов, но 50 000 долларов расходов являются амортизационными отчислениями.
FFO
Однако наш REIT на самом деле не тратит эти деньги в 10-м году — амортизация — это безналичная оплата. Поэтому мы добавляем амортизационные отчисления к чистой прибыли, чтобы получить денежные средства от операционной деятельности (FFO). Идея состоит в том, что амортизация несправедливо снижает нашу чистую прибыль, потому что наше здание, вероятно, не потеряло половину своей стоимости за последние 10 лет. FFO устраняет это предполагаемое искажение, исключая амортизационные отчисления. FFO также включает несколько других настроек.
AFFO
Следует отметить, что FFO ближе к денежному потоку, чем к чистой прибыли, но не учитывает денежный поток. В основном, обратите внимание в приведенном выше примере, что мы никогда не считали 1 миллион долларов, потраченный на приобретение здания (капитальные затраты). Более точный анализ будет включать капитальные затраты. Подсчет капитальных затрат дает цифру, известную как скорректированный FFO (AFFO).
Стоимость чистых активов
Наш гипотетический баланс может помочь нам понять другой общий показатель REIT, чистую стоимость активов (NAV). В 10-м году балансовая стоимость нашего здания составила всего 500 000 долларов, потому что половина первоначальной стоимости была амортизирована. Таким образом, балансовая стоимость и связанные с ней соотношения, такие как цена к балансовой стоимости, часто сомнительные с точки зрения общего анализа акций, в значительной степени бесполезны для REIT. NAV пытается заменить балансовую стоимость собственности более точной оценкой рыночной стоимости.
Расчет чистой стоимости активов требует отчасти субъективной оценки активов REIT. В приведенном выше примере мы видим, что здание приносит операционную прибыль в размере 100 000 долларов (200 000 долларов дохода минус 100 000 долларов операционных расходов). Один из методов — использовать операционную прибыль по рыночной ставке. Если мы думаем, что текущая рыночная ставка капитализации для этого типа здания составляет 8%, то наша оценка стоимости здания составит 1,25 миллиона долларов (100 000 долларов операционной прибыли / 8% ставки капитализации = 1 250 000 долларов).
Эта оценка рыночной стоимости заменяет балансовую стоимость здания. Затем мы вычтем ипотечный долг (не показан), чтобы получить стоимость чистых активов. Активы за вычетом долга равны собственному капиталу, где «чистая» в СЧА означает чистую задолженность. Последний шаг — разделить СЧА на обыкновенные акции, чтобы получить СЧА на акцию, которая является оценкой внутренней стоимости. Теоретически котируемая цена акций не должна слишком сильно отклоняться от чистой стоимости акций на акцию.
Нисходящий и восходящий анализ
Выбирая акции, вы иногда слышите о нисходящем или восходящем анализе. Сверху вниз начинается с экономической точки зрения и делается ставка на темы или секторы (например, стареющая демографическая группа может отдать предпочтение фармацевтическим компаниям). Снизу вверх фокусируется на основных принципах конкретных компаний. Акции REIT явно требуют как нисходящего, так и восходящего анализа.
Если смотреть сверху вниз, на REIT может влиять все, что влияет на предложение и спрос на недвижимость. Рост населения и рабочих мест обычно благоприятствует всем типам REIT. Короче говоря, процентные ставки представляют собой неоднозначную картину.
Повышение процентных ставок обычно означает улучшение экономики, что хорошо для REIT, поскольку люди тратят, а предприятия арендуют больше площадей. Повышение процентных ставок, как правило, выгодно для REIT квартир, поскольку люди предпочитают оставаться арендаторами, а не покупать новые дома. С другой стороны, REIT часто могут воспользоваться более низкими процентными ставками, уменьшив свои процентные расходы и тем самым увеличив свою прибыльность.
Краткий обзор
Поскольку REIT покупают недвижимость, вы можете увидеть более высокий уровень долга, чем у других типов компаний. Обязательно сравните уровень долга REIT со средними отраслевыми показателями или коэффициентами долга конкурентов.
Также важны условия на рынке капитала, а именно институциональный спрос на акции REIT. В краткосрочной перспективе этот спрос может подавить фундаментальные факторы. Например, акции REIT показали неплохие результаты в 2001 году и в первой половине 2002 года, несмотря на слабые фундаментальные показатели, поскольку деньги текли во весь класс активов.
На индивидуальном уровне REIT вы хотите видеть сильные перспективы роста доходов, таких как доход от аренды, доход от связанных услуг и FFO. Вы хотите узнать, есть ли у REIT уникальная стратегия улучшения заполняемости и повышения арендной платы.
Экономия от масштаба
REIT обычно стремятся к росту за счет приобретений и в дальнейшем стремятся реализовать экономию от масштаба за счет освоения неэффективно управляемой собственности. Эффект масштаба будет реализован за счет сокращения операционных расходов в процентах от выручки. Но приобретения — палка о двух концах. Если REIT не может улучшить заполняемость и / или поднять арендную плату, он может быть вынужден совершить необдуманные приобретения, чтобы стимулировать рост.
Поскольку ипотечный долг играет большую роль в стоимости капитала, стоит посмотреть на баланс. Некоторые рекомендуют смотреть на кредитное плечо, например на отношение долга к собственному капиталу. Но на практике трудно сказать, когда кредитное плечо стало чрезмерным. Более важно взвесить соотношение долга с фиксированной и плавающей ставкой. В нынешних условиях низких процентных ставок REIT, использующий только заемные средства с плавающей процентной ставкой, пострадает, если процентные ставки вырастут.
Налоги REIT
Большинство дивидендов REIT не являются тем, что IRS считает квалифицированными дивидендами, поэтому они обычно облагаются налогом по более высокой ставке.В зависимости от вашей налоговой категории квалифицированные дивиденды облагаются налогом по ставке 0%, 15% или 20%.Однако в случае REIT большая часть дивидендов облагается налогом как обычный доход — до 37% на 2020 год2.
Краткий обзор
Как правило, дивиденды REIT облагаются налогом как обычный доход. Таким образом, рекомендуется держать REIT на счете с льготным налогообложением, таком как IRA или 401 (k).
Однако здесь могут быть и хорошие новости. Поскольку REIT являются сквозным бизнесом, любые дивиденды, которые не считаются квалифицированными дивидендами, могут иметь право на вычет 20% квалифицированного коммерческого дохода (QBI). Например, если у вас есть 1000 долларов в виде обычных дивидендов REIT, вы можете платить налоги только на 800 долларов из этой суммы.
Суть
REIT — это компании по недвижимости, которые должны выплачивать высокие дивиденды, чтобы пользоваться налоговыми льготами статуса REIT. Стабильный доход, который может превышать доходность казначейских облигаций, сочетается с волатильностью цен, предлагая общий потенциал доходности, который конкурирует с акциями с малой капитализацией. Анализ REIT требует, чтобы инвесторы понимали искажения бухгалтерского учета, вызванные обесцениванием, и уделяли пристальное внимание макроэкономическим влияниям.