10 препятствий на пути к закрытию нового дома

Принятие предложения о покупке дома – все равно что получить кайф бегуна во время марафона. Но подержите шампанское – это еще не ваша собственность. После того, как ваше предложение о покупке принято и до того, как вы получите ключи, обычно называемые условным депонированием, необходимо преодолеть множество препятствий. Если вы наткнетесь на какой-либо из них, покупка может сорваться и вернуть вас на исходную линию.

Подобно спортсмену, который готовится к соревнованиям, вы можете подготовиться к последним сложным шагам при покупке дома. Процедуры и правила условного депонирования различаются в зависимости от штата, но вот 10 наиболее распространенных проблем, с которыми можно столкнуться в этот период, и то, что можно сделать, чтобы предотвратить или смягчить их.

Ключевые моменты

  • Процедуры и правила условного депонирования различаются в зависимости от штата, но некоторые проблемы могут помешать покупателям закрыть сделку в этот период.
  • Ущерб, причиненный вредителями, низкая оценка, претензии на право собственности и дефекты, обнаруженные во время домашнего осмотра, могут замедлить закрытие.
  • Могут быть случаи, когда покупатель или продавец остерегаются, или финансирование может быть сорвано.
  • Другие проблемы, которые могут задержать закрытие, включают дома в зонах повышенного риска или отсутствие страховки.
  • Могут возникнуть проблемы с добросовестной оценкой, или другие ошибки могут помешать закрытию.

1. Осмотр термитов выявляет повреждения

Кредитор проведет осмотр дома на наличие вредителей. Это делается за ваш счет – обычно менее 100 долларов – чтобы убедиться, что нет серьезных повреждений, вызванных пожирающими дерево насекомыми, такими как термиты или муравьи-плотники. Эта проверка защищает интересы кредитора в собственности. После переезда домовладельцы, обнаружившие проблемы с термитами, часто покидают собственность, оставляя сумку в руках кредитора. Некоторые кредиторы могут не требовать осмотра термитов, но это может быть в ваших интересах.

Предположим, что инспекция обнаружит какие-либо доказательства видимого заражения. В этом случае, возможно, придется устранить проблемные области до закрытия условного депонирования. Если проблемы слишком серьезны или продавец не будет платить за их устранение, у вас есть возможность уйти, если в вашем договоре купли-продажи предусмотрены соответствующие непредвиденные обстоятельства .

2. Слишком низкая оценка

Оценка – это оценка имущества, проводимая уполномоченным лицом.Как правило, они выполняются для целей налогообложения, как часть процесса получения финансирования или продажи дома.Оценщики используют различные методы для определения стоимости собственности, например, текущую рыночную стоимость сопоставимых домов.

Банк проведет оценку дома.Опять же, это за ваш счет.Эта оценка проводится для защиты интересов кредитора в доме.Банк хочет убедиться, что дом стоит не меньше, чем вы будете за него платить, чтобы в случае потери права выкупа он мог возместить свои убытки.Если оценка окажется слишком низкой, продавцу придется снизить продажную цену, или вам придется заплатить наличными за разницу.Возможно, удастся получить более благоприятное второе мнение от другого оценщика.

3. На заголовке есть облака.

Страхование титула защищает вас и кредитора от любых будущих претензий в отношении собственности. Если есть какое-либо право удержания или претензия в отношении собственности, проблема должна быть решена до того, как транзакция может быть продолжена. Чтобы сделка с недвижимостью продвигалась вперед, должно быть четкое название. Страхование титула распространяется на такие вещи, как владение третьей стороной, подделка документов и мошенничество, а также любые залоговые права или судебные решения в отношении собственности.

Вы должны нанять титульную компанию для поиска титула и оформления страховки титула во время процесса условного депонирования. Поиск по названию гарантирует, что никто другой – Служба внутренних доходов (IRS), штат или родственник продавца – не имеет юридических претензий на недвижимость, которую вы хотите купить.

4. Домашний осмотр выявляет дефекты

В большинстве предложений о покупке есть запись на задаток -Обычно несколько тысяч долларов, если вы решите не покупать дом , основанный на проверке.

Помните, что задаток – это залог, который вы вносите, чтобы показать свой интерес к дому и добросовестность при покупке.

Если вы решите продолжить, процесс переговоров с продавцом о ремонте дома может задержать процесс покупки и отсрочить закрытие. Вы можете уменьшить эту задержку, попросив продавца предоставить вам деньги при закрытии сделки, чтобы самостоятельно выполнить ремонт.

5. Одна сторона теряет сознание

В контракте будут указаны разумные причины, по которым покупатель или продавец откажутся от сделки без штрафных санкций, например, не отказываются от непредвиденных обстоятельств или не соблюдают крайний срок. Однако предположим, что после отказа от непредвиденных обстоятельств вы решили не совершать покупку. В этом случае вы потеряете свой задаток.

Причина такой потери – финансовые последствия для продавца. Задаток помогает компенсировать продавцу время, в течение которого дом не продавался. Эта задержка увеличивает время, необходимое им для продажи.

И наоборот, если продавец решит отступить из-за изменения мнения или из-за того, что кто-то сделал лучшее предложение, у вас будет законное право взыскать с продавца убытки.

6. У вас не хватает финансирования

Сообразительные покупатели не делают предложения на дома без обязательства по предоставлению кредита, в котором говорится, что он предоставит вам ипотеку на определенную сумму. В свою очередь, опытные продавцы не принимают предложения от покупателей, которые не были предварительно одобрены. Если вы продавец, помните, что предварительная квалификация – это не то же самое, что предварительно утвержденная .

Однако некоторые вещи могут помешать закрытию ссуды. Возможно, вы солгали в заявлении, процентные ставки могут резко вырасти, ваша ситуация на работе может измениться или ваш кредитный рейтинг может снизиться. Спросите своего кредитора, как можно избежать подобных проблем. Кроме того, потенциальные кредиторы должны объяснить вам, если финансирование не состоится. Раса, религия и национальное происхождение никогда не должны откладывать чью-либо мечту о домовладении.

Краткая справка

Дискриминация ипотечного кредитования является незаконной. Бюро финансовой защиты потребителей или в Департамент жилищного строительства и городского развития США (HUD).

7. Дом находится в зоне повышенного риска

Вы получите документ с описанием природных опасностей, которые могут повлиять на дом во время условного депонирования в штатах, где требуется отчет о раскрытии информации о природных опасностях. Кредитор может потребовать от вас приобрести страховку от рисков сверх страховки вашего домовладельца, если дом находится в зоне повышенного риска. Этот вид страхования может быть дорогостоящим. Это также расходы, которые вам придется платить каждый месяц, пока не будет выплачена ипотека или пока вы не продадите дом.

Чтобы предотвратить неприятные сюрпризы во время условного депонирования, спросите своего агента, потенциальных новых соседей или отдел городского планирования, какие природные опасности существуют в выбранном вами районе. Кроме того, определите, какой тип дополнительной страховки вам, возможно, придется купить и сколько она может стоить, прежде чем делать предложение на дом.

8. Дом не подлежит страхованию

Если предыдущий домовладелец подал на дом крупное страховое возмещение, такое как повреждение водой или плесень, это отразится в страховых записях. Компании могут отказаться от покрытия, потому что дом может быть слишком большим риском.

Если дом не подлежит страхованию, вы не сможете его купить, если только вы не покупаете его полностью за наличные. Кредиторы требуют, чтобы вы сохраняли страховку домовладельца до тех пор, пока вы не выплатите ипотеку.

Конечно, даже если вы покупаете за наличные, вероятно, не стоит покупать дом, который не подлежит страхованию.

9. Различия между оценкой добросовестности и HUD-1

Ваш кредитор должен дать вам добросовестную оценку с подробным описанием заключительных расходов, связанных с получением финансирования на дом, дважды во время процесса закрытия.Первый раз – когда вы получаете предварительное одобрение кредита, а второй – когда вы делаете предложение на конкретную недвижимость.

Добросовестная оценка – это приблизительный набросок информации в форме HUD-1, которую вы получите не менее чем за 24 часа до закрытия. Как следует из названия, добросовестная оценка должна приблизительно соответствовать тому, что вы в конечном итоге платите – в идеале в пределах 10%. Имейте в виду, что некоторые недобросовестные кредиторы будут пытаться навязать клиентам нереально заниженные оценки.

Предположим, это происходит, и вы не можете заставить кредитора отказаться от чрезмерных расходов. Тогда лучшим вариантом может быть попросить продавца продлить дату закрытия сделки и попытаться обеспечить альтернативное финансирование. Это даст вам возможность купить недвижимость, не подвергаясь ограблению.

10. Ошибки препятствуют своевременному закрытию

В закрытии условного депонирования участвует много разных сторон. Если кто-то допустит ошибку, ваше закрытие может быть отложено. В зависимости от вашего договора купли-продажи и того, по чьей вине произошла задержка, вам, возможно, придется заплатить продавцу штраф за каждый день задержки закрытия.

Продавец также может отказаться от продления срока закрытия, и вся сделка может сорваться. В лучшем случае продавец мог бы просто согласиться продлить дату закрытия без штрафных санкций. Ведь если сделка не состоится, продавцу тоже придется начинать все сначала.

Суть

Передача права собственности на дом – это стресс для всех сторон. Многие вещи должны произойти за короткий период времени, и если что-то не удастся, могут возникнуть серьезные разветвления.

Даже когда все честно, процесс может быть невероятно напряженным для покупателей. Покупатели должны пройти сложный, а иногда и незнакомый процесс, принимая важные решения, связанные с самой дорогой покупкой в ​​их жизни. Найдите время, чтобы заранее ознакомиться с процессом условного депонирования и его потенциальными недостатками. Таким образом, вы будете эмоционально, интеллектуально и финансово готовы завершить гонку и заключить сделку .