Ипотека с регулируемой ставкой 2/28 (2/28 ARM)

Что такое Ипотека с регулируемой ставкой 2/28 (2/28 ARM)?

Ипотека с регулируемой ставкой 2/28 (2/28 ARM) – это тип 30-летнего жилищного кредита с первоначальным двухлетним периодом фиксированной процентной ставки. По истечении этого двухлетнего периода ставка будет плавающей на основе индексной ставки плюс маржа .

Первоначальная ставка тизера обычно ниже средней ставки обычных ипотечных кредитов, но впоследствии регулируемая ставка может значительно вырасти. Поскольку банки не зарабатывают много денег на первоначальной ставке тизеров, 2/28 ARM включают в себя огромные штрафы за предоплату в течение первых двух лет.

Ключевые моменты

  • 2/28 ипотечных кредитов с регулируемой ставкой (ARM) предлагают начальную фиксированную ставку на два года, после чего процентная ставка корректируется раз в полгода еще на 28 лет.
  • Когда ARM подстраиваются, процентные ставки меняются в зависимости от их предельных ставок и индексов, к которым они привязаны.
  • Домовладельцы обычно получают более низкие выплаты по ипотеке во время вводного периода, но впоследствии подвергаются риску процентной ставки.

Понимание ипотеки с регулируемой ставкой 2/28

2/28 ARM стали популярными во время бума на рынке недвижимости в начале 2000-х годов, когда резкий рост цен сделал обычные  выплаты по ипотеке недоступными для многих покупателей. Например, обычная 30-летняя ипотека на 300 000 долларов будет предусматривать ежемесячные выплаты в размере 1 610 долларов. Но для ARM 2/28 с начальной ставкой тизера 3% потребуются ежемесячные платежи всего в 1265 долларов.

Существуют и другие структуры ARM, такие как ARM 5/1 , 5/5 и  5/6 , для которых предусмотрен пятилетний вводный период с последующей корректировкой ставок каждые пять лет или каждые шесть месяцев, соответственно. Примечательно, что 15/15 ARM корректируются один раз через 15 лет и затем остаются фиксированными на оставшуюся часть кредита. Менее распространены 2/28 и  3/27 ARM . В первом случае фиксированная процентная ставка применяется только в течение первых двух лет, за которыми следуют регулируемые ставки в течение 28 лет; в последнем случае фиксированная ставка рассчитана на три года с корректировками в каждый из следующих 27 лет. В этих случаях ставки корректируются каждые полгода.

Возможные ловушки 2/28 ARM

Потенциальная уловка ипотеки с регулируемой ставкой 2/28 состоит в том, что через два года ставка корректируется каждые шесть месяцев, обычно в сторону увеличения, на маржу ARM сверх индексной ставки, такой как Лондонская межбанковская ставка предложения  (LIBOR). ). 2/28 ARM имеют некоторые встроенные функции безопасности, такие как пожизненный предел процентной ставки и ограничения на то, насколько ставка может увеличиваться или уменьшаться с каждым периодом. Но даже с ограничениями домовладельцы могут столкнуться с ошеломляющими всплесками платежей на нестабильных рынках.

В приведенном выше примере для 30-летнего кредита ARM 2/28 на сумму 300 000 долларов США, если через два года ставка LIBOR составляет 2,7, а маржа – 1,5, процентная ставка увеличится на 4,2 процента, в сумме до 7,2 процента. Эта ставка в 7,2% может быть намного выше нынешних обычных ставок по ипотеке. Ежемесячный платеж домовладельца увеличится в одночасье более чем на 60% до 2036 долларов.

Многие домовладельцы во время бума не понимали, как, казалось бы, небольшое повышение ставок могло резко увеличить их ежемесячный платеж. И даже те, кто полностью осознавал риски, рассматривали 2/28 ARM как средство краткосрочного финансирования. Идея заключалась в том, чтобы воспользоваться низкой ставкой-тизером, а затем через два года рефинансировать либо обычную ипотеку, либо, если их кредит был недостаточно для этого, на новую регулируемую ипотеку. И, учитывая резкий рост цен на недвижимость, погасить долг в будущем. Для многих это имело определенный смысл, поскольку, в конце концов, собственный капитал заемщика быстро рос.

Проблемы начались с обвалом рынка  в 2008 году. Стоимость домов резко упала. Многие владельцы 2/28 ARM оказались не в состоянии рефинансировать, производить платежи или продавать свои дома на сумму непогашенной ссуды. Множество случаев потери права выкупа заложенного имущества привели к ужесточению кредитных стандартов. Сегодня банки более тщательно оценивают способность заемщика производить платежи с регулируемой процентной ставкой.