8 причин выбрать агента по недвижимости вместо «Продажа от собственника»
Когда вы продаете свой дом самостоятельно — также известное как «продажа собственником» (FSBO), это может показаться отличным способом сэкономить тысячи долларов. В конце концов, стандартнаякомиссия агента по недвижимости составляет от 5% до 6%, то есть От 12 500 до 15 000 долларов на дом за 250 000 долл. Учитывая размер этой комиссии, вы можете подумать, что, действуя в качестве агента собственного продавца, вы наверняка сэкономите. Вот восемь причин, по которым вы, возможно, захотите пересмотреть свое решение.
Ключевые выводы
- У вас может возникнуть соблазн не обращаться к агенту по недвижимости, сэкономить на комиссии и просто продать свой дом самостоятельно, что также известно как «продажа владельцем» (FSBO).
- Это заманчиво, но в большинстве случаев риски, связанные с этим в одиночку, перевешивают преимущества.
- Риски включают наличие небольшого числа потенциальных покупателей (не говоря уже о квалифицированных покупателях), принятие эмоциональных решений, незнание, как правильно вести переговоры, и отсутствие достаточного количества свободного времени для поиска покупателя.
- Один из самых больших рисков FSBO — отсутствие опыта или знаний, чтобы ориентироваться во всех юридических и нормативных требованиях, связанных с продажей дома.
1. Риэлторы могут не выставлять дом «на продажу собственником»
В сделке FSBO агент покупателя знает, что на другом конце сделки не будет профессионального коллеги. Даже если клиент настаивает на том, чтобы осмотреть ваш дом, агент может отговорить его от предложения, сославшись на хлопоты и риски, связанные с попыткой закрыть сделку без профессионала, представляющего продавца, и без гарантированной комиссии.
«Есть только две причины, по которым я показываю FSBO: нет другого доступного инвентаря или цена смехотворно низкая», — говорит Брюс Эйлион, риэлтор RE / MAX Town & Country в Альфаретте, штат Джорджия, недалеко от Атланты. По словам Айлиона, опытных брокеров обычно обжигала сделка FSBO, в которой продавец не уплатил полностью согласованную комиссию — или вообще какую-либо комиссию — агенту, который привел покупателя. «Продавцы FSBO рассматриваются как нереальные, необоснованные и сложные продавцы, от которых отказываются профессиональные риелторы», — говорит он.
Тем не менее, есть агенты покупателей, которые покажут вашу недвижимость на правильных условиях. Это может означать подписание соглашения с агентом, в котором указывается процентная ставка, которую вы, как продавец, будете платить агенту. (Агент может указать комиссию в размере 6%, пытаясь перехватить как сторону покупателя, так и продавца. Вместо этого, договоритесь об общей комиссии до более разумного значения от 2% до 3%.) В соглашении также должно быть указано, что агент работает только от имени покупателя. В нем также может быть указано, что как агент покупателя агент по недвижимости обязан раскрывать клиенту всю информацию, которую ему предоставляет продавец, например, о необходимости продажи к определенной дате.
Краткий обзор
Если вы хотите, чтобы агенты продавцов серьезно относились к вам, получили лучшую цену и убедитесь, что вы не пропустите ни одного ключевого шага в процессе — или рискуете подать в суд, — лучше использовать агента по недвижимости, чем пытаться продать сам себе дом.
2. Агенты избегают эмоциональных продаж
Продажа дома — это обычно эмоциональный процесс. Наличие агента держит вас на шаг впереди и снижает вероятность совершения глупых ошибок, таких как завышение цены на дом, отказ отреагировать на низкое предложение, потому что вы обиделись, или слишком легко уступить, когда у вас есть крайний срок для продажи. «Риэлтор может следить, не выражая чувства рвения или отчаяния; — их работа — следить за ними », — говорит Айлион. «Когда продавец неоднократно проверяет, это сигнализирует, правильно или ошибочно, о его готовности принять более низкую цену».
Если вы отказываетесь от агента, вам также придется иметь дело с отказом каждый раз, когда агент покупателя сообщает вам, что клиент не заинтересован. «Как домовладельцу может быть очень неприятно слышать некоторые комментарии, сделанные покупателями, а зачастую и их агентами», — говорит Дэвид Кин, риэлтор из Beverly & Co. в Беверли-Хиллз, Калифорния.
Агент может избавить от отказа и положительно повлиять на любую отрицательную обратную связь. «[Продавцу] труднее удержать свои эмоции от продажи, потому что нет третьей стороны, от которой можно было бы отказаться», — говорит брокер по недвижимости Джесси Гонсалес, президент и основатель North Bay Capital в Санта-Роза, Калифорния. «Например, если недвижимость выставлена на продажу, домовладелец не знает, почему дом не продается».
«Эмоции всегда будут у продавца, — добавляет Гонсалес, — но конструктивная критика может быть легче переваривается продавцом, если она исходит от брокера, который на их стороне, пытаясь получить для них лучшее».
3. Недвижимость — это работа на полную ставку.
Можете ли вы спешить домой с работы каждый раз, когда кто-то хочет увидеть ваш дом? Можете ли вы отказаться от встречи каждый раз, когда ваш телефон звонит потенциальному покупателю? Есть ли у вас силы в конце долгого рабочего дня, чтобы воспользоваться каждой возможной возможностью продать свой дом? Вы специалист по маркетингу домов?
Есть ли у вас в этом опыт? Ваш ответ на все эти вопросы, вероятно, отрицательный. Агент отвечает на все эти вопросы «да». Кроме того, через агента вы получите сейф для входной двери, который позволит агентам показать ваш дом, даже когда вы недоступны.
4. Агенты получают доступ к большим сетям
Да, вы можете сами указать свой дом в Zillow, Redfin, Craigslist и даже в службе множественных списков (MLS), которую используют агенты. Но будет ли этого достаточно? Даже если у вас есть большая личная или профессиональная сеть, эти люди, скорее всего, не будут заинтересованы в распространении информации о том, что ваш дом продается. У вас нет отношений с клиентами, другими агентами или агентством недвижимости, чтобы привлечь в ваш дом самый большой пул потенциальных покупателей. Меньший круг потенциальных покупателей означает меньший спрос на вашу собственность, что может привести к более длительному ожиданию, чтобы продать ваш дом, и, возможно, не получить столько денег, сколько стоит ваш дом.
«Хороший агент по недвижимости должен иметь картотеку с именами и контактной информацией, чтобы он мог быстро распространять информацию о недвижимости, которую только что перечислил», — говорит брокер по недвижимости Пей Барлави, владелец и генеральный директор Barlavi Realty в Нью-Йорке. «У меня есть список рассылки из более чем 3500 контактов, которые получают от меня рассылку по электронной почте в течение 48 часов, когда мы размещаем недвижимость. Затем я начинаю продвигать недвижимость на всех доступных веб-сайтах, MLS и сайтах по недвижимости, чтобы поддерживать динамику и [поддерживать] постоянство ».
5. Исключение неквалифицированных покупателей
Агент может выяснить, действительно ли человек, желающий осмотреть ваш дом, квалифицированный покупатель, просто мечтатель или любопытный сосед. Это много работы и серьезный перерыв каждый раз, когда вам нужно отложить свою жизнь, сделать свой дом идеальным и показать свой дом. Вы хотите ограничить эти неприятности показами, которые, скорее всего, приведут к продаже.
«Риэлторов обучают задавать квалификационные вопросы, чтобы определять серьезность, квалификацию и мотивацию потенциального клиента», — говорит Айлион. Риэлторы также обучены задавать заключительные вопросы о том, как долго покупатели ищут, видели ли они какие-либо другие дома, которые подходят для их нужд, платят ли они наличными или прошли предварительную квалификацию, какие школы они ищут и т. Д. на. Они могут доставить квалифицированного и мотивированного человека к месту покупки. По его словам, продавцам ФСБО не хватает такой подготовки и навыков.
Покупателям также неудобно видеть продавца, а не его агента, когда они совершают поездку по дому. «Показывая дом, владелец никогда не должен присутствовать», — говорит Кин. «Ничто не делает потенциального покупателя более неудобным, чем пребывание в доме нынешнего владельца. Когда продавец присутствует, большинство покупателей мчатся через дом и мало что замечают и не запоминают из увиденного ».
6. Ценовые переговоры требуют навыков
Даже если у вас есть опыт продаж, у вас нет специального опыта ведения переговоров о продаже дома. Агент покупателя делает это, поэтому они с большей вероятностью преуспеют в переговорах, что означает меньше денег в вашем кармане. «Опытный агент по продажам мог договориться о сотнях покупок дома», — говорит Кин. «Мы знаем все игры, предупреждающие о тревожных признаках нервного или лукавого покупателя».
Вы не только неопытны; вы также, вероятно, будете эмоционально относиться к процессу и — без вашего собственного агента, который укажет вам на вашу иррациональность — вы с большей вероятностью примете неверные решения. По словам Кина, вместо того, чтобы оскорбленный продавец дал покупателю эмоционально заряженный и неуместный ответ, агент скажет что-то более профессиональное, например: «Продавец отклонил ваш первоначальный запрос, но сделал следующее встречное предложение».
Продавцы, работающие в одиночку, также обычно не знакомы с местными обычаями или рыночными условиями. «Агенты знают пульс рынка и то, что стимулирует спрос, что дает им преимущество, зная, что условия стоит переговорная и какие стоит дать другую победу партии,» говорит Роб McGarty, владелец и назначенный брокер Bushwick недвижимости в Сиэтл.
Кроме того, говорит Гонсалес, агенты знают местные обычаи продажи дома, например, платит ли покупатель или продавец такие сборы, как налоги на передачу и закрытие сделки.
7. Вы игнорируете недостатки своего дома
Агенты являются экспертами в том, что заставляет дома продавать. Они могут пройтись по вашему дому вместе с вами и указать на изменения, которые вам необходимо внести, чтобы привлечь покупателей и получить лучшие предложения. Они могут видеть недостатки, на которые вы не обращаете внимания, потому что вы видите их каждый день — или потому, что вы просто не рассматриваете их как недостатки. Они также могут помочь вам определить, какие отзывы от потенциальных покупателей вы должны действовать после того, как выставите свой дом на рынок, чтобы повысить его шансы на продажу.
«Любой, кто решил продать свой дом, должен нанять дизайнера интерьера или специалиста по недвижимости, чтобы оценить текущее состояние и рыночную привлекательность дома», — говорит Кин. «Всем продавцам необходимо нанять профессиональных уборщиков, чтобы провести тщательную уборку дома перед тем, как выставить его на продажу. Хорошая уборка поможет удалить любые отчетливые запахи, например запах домашних животных, которые жители не могут почувствовать, поскольку они живут с ними каждый день ».
8. Подверженность правовым рискам
При продаже дома требуется много юридических документов, и их должен правильно оформить эксперт. Одним из наиболее важных пунктов является адвокат Мэтью Райан Райшер, основатель и генеральный директор LegalAdvice.com. Продавец может быть привлечен к ответственности за мошенничество, халатность или нарушение контракта, если они не раскрывают информацию должным образом. «Вопрос о том, является ли тот или иной факт существенным, обычно устанавливается прецедентным правом государства, в котором вы живете», — говорит Райшер.
Если вы не адвокат по недвижимости, ваш агент, вероятно, знает больше о законах о раскрытии информации, чем вы. Если вы не сообщите об опасности, неудобстве или дефекте — а покупатель вернется к вам после въезда и обнаружит проблему — покупатель может подать на вас в суд. Агенты тоже могут ошибаться, но у них есть страховка от профессиональных ошибок и упущений, чтобы защитить себя и предоставить покупателю возможность обратиться за помощью, поэтому покупателю не нужно будет преследовать продавца за причиненный ущерб.
Суть
Научиться продавать дом без риелтора — сложная задача, и продажа дома, вероятно, будет одной из самых больших сделок в вашей жизни. Вы можете попытаться сделать это в одиночку, чтобы сэкономить деньги, но найм агента имеет много преимуществ. Агенты могут получить более широкое представление о вашей собственности, помочь вам заключить более выгодную сделку, посвятить больше времени вашей продаже и не дать вашим эмоциям саботировать ее. Агент привносит опыт, который есть у немногих продавцов FSBO, в сложную сделку с множеством потенциальных финансовых и юридических ошибок.