Как быстрее избавиться от ипотеки

Некоторые ипотечные заемщики думают только о двух вещах: «Сколько я могу себе позволить?». и «Какие будут мои ежемесячные платежи?» Они максимально используют свои финансы по ипотечному долгу и используют ипотеку с выплатой только процентов или с отрицательной амортизацией, чтобы минимизировать свои ежемесячные платежи. Затем они полагаются на рост цен на жилье, чтобы затмить риски, связанные с постоянным или растущим сальдо по ипотеке.

Во многих случаях, если этим домовладельцам посчастливилось накопить некоторую долю капитала в своих домах, они снова максимизируют свои финансы за счет жилищного кредита или рефинансирования, а затем используют вырученные средства для дополнительных покупок, погашения потребительского долга, или даже сделать дополнительные вложения. Звучит рискованно? Это. В этой статье мы покажем вам, как убедиться, что у вас есть ипотечный кредит, который вы можете себе позволить, и как увеличить капитал, быстро погасив его.

Сложить ипотечную математику

У каждой ипотеки есть график погашения.  График погашения — это таблица, в которой каждый запланированный платеж по ипотеке представлен в хронологическом порядке, начиная с первого платежа и заканчивая последним платежом. (Чтобы узнать больше о амортизационных отчислениях см принять решение на основе оценки рисков ипотечного.)

В графике амортизации, каждый платеж разбивается на выплату процентов и основной суммы. В начале графика погашения большой процент от общей суммы платежа составляет проценты, а небольшой процент от общей суммы платежа — основная сумма. По мере того, как вы платите по ипотеке, сумма, выделяемая на проценты, уменьшается, а сумма, выделяемая на основную сумму, увеличивается.

Расчет амортизации проще всего понять, если разбить его на три части:

Часть 1 — Столбец 5: Общие ежемесячные платежи Расчет общего ежемесячного платежа показан по формуле ниже.

Часть 2 — Столбец 6: Периодические проценты

Авторские права © 2017 Investopedia.com

фигура 1

Расчет периодических процентов начисляется, как показано ниже:

Периодическая процентная ставка (столбец 3) x оставшаяся сумма основного долга (столбец 4)

Примечание: процентная ставка, указанная в столбце 3, является годовой процентной ставкой. Чтобы получить периодическую процентную ставку, ее необходимо разделить на 12 (месяцев).

Часть 3 — Столбец 7: Выплаты основного долга Расчет периодических выплат основного долга показан по формуле, приведенной ниже.

Полная выплата (Колонка 5) — периодическая выплата процентов (Колонка 6)

Авторские права © 2017 Investopedia.com

фигура 2

На Рисунке 2 показан график погашения 30-летней ипотеки с фиксированной ставкой 8%. Для удобства показаны только первые пять и последние пять месяцев.

График погашения демонстрирует, как выплата дополнительных 300 долларов каждый месяц в счет основного баланса той же ипотеки, показанной на Рисунке 1, сокращает срок действия ипотеки примерно до 21 года и 10 месяцев (262 полных месяца против 360) и уменьшает общую сумму. процентов, выплаченных в течение срока действия ипотеки, на 209 948 долларов.

Как видите, основной остаток по ипотеке уменьшается более чем на 300 долларов, которые вы вкладываете в нее каждый месяц. Это сэкономит вам больше денег, сократив месячные проценты, взимаемые с оставшегося срока.

Например, если дополнительные 300 долларов выплачивались каждый месяц в течение 24 месяцев в начале 30-летней ипотеки, дополнительная сумма, на которую уменьшается основной баланс, превышает 7200 долларов (или 300 долларов x 24). Фактическая сумма, сэкономленная за счет дополнительных 300 долларов в месяц к концу второго года, составляет 7 430,42 долларов. Вы спасли себя $ 200 в течение первых двух лет вашей ипотеки — и выгоды только возрастать по мере их соединения через жизнь ипотеки!

Это связано с тем, что, когда дополнительные 300 долларов применяются к основному остатку ипотечного кредита каждый месяц, больший процент запланированного платежа по ипотеке применяется к основному остатку ипотечного кредита в последующие месяцы. (Узнайте больше о выплатах по ипотеке в нашем учебном пособии по основам ипотеки.)

Истинные преимущества ускоренных выплат по ипотеке

Истинные выгоды от ускоренных платежей измеряются путем подсчета того, что сэкономлено по сравнению с тем, от чего отказались. Например, вместо внесения дополнительных 300 долларов в месяц в счет ипотеки, указанной выше, эти 300 долларов можно было бы использовать для чего-то другого. Это называется анализом затрат и выгод.

Предположим, что потребитель с ипотекой, показанной в приведенных выше графиках погашения, пытается решить, производить ли ускоренные выплаты по ипотеке в размере 300 долларов в месяц. Потребитель рассматривает три варианта, как показано ниже. Для каждого варианта мы рассчитаем затраты по сравнению с выгодами или то, что можно сэкономить, по сравнению с тем, от чего отказаться. (Для этого примера мы собираемся предположить, что использование любого капитала в доме через ссуду собственного капитала не является вариантом. Мы также собираемся игнорировать налоговый вычет процентов по ипотеке, который может изменить цифры немного.)

Три варианта домовладельца включают:

  1. Получение пятилетнего потребительского кредита в размере 14 000 долларов США под 10% на покупку лодки.
  2. Выплата долга по кредитной карте в размере 12 000 долларов США по ставке 15% годовых (ежедневно).
  3. Инвестирование в фондовый рынок.

Вариант 1: Покупка лодки Решение о покупке лодки — это вопрос удовольствия и экономии. Лодка, как и многие другие потребительские «игрушки», обесценивается. Добавление долга домохозяйства для покупки неликвидного обесценивающегося актива увеличивает риск для баланса домохозяйства. Этот потребитель должен взвесить полезность (удовольствие), полученную от владения лодкой, с истинной экономией решения.

Мы можем подсчитать, что ссуда на покупку лодки в размере 14000 долларов с процентной ставкой 10% и сроком на пять лет будет иметь ежемесячные выплаты в размере 297,46 долларов.

Распределение затрат и выгод Если бы домовладелец произвел ускоренный платеж в размере 300 долларов США в течение первых пяти лет ипотеки, а не покупал бы лодку, это сократило бы срок действия ипотеки на 47 месяцев, сэкономив 2935,06 долларов США на 47 месяцев, 313 месяцев в будущем.. Использование 3% ставки дисконтирования это имеет текущую стоимость в $ 59501. Кроме того, если будут произведены ускоренные выплаты по ипотеке, основной остаток по ипотеке будет уменьшен еще на 21 599 долларов к концу пятилетнего периода. Такое досрочное погашение долга снижает риск на балансе домохозяйства. (Чтобы узнать больше о влиянии начисления сложных процентов на ваши ссуды, см. Понимание временной стоимости денег.)

Принимая решение о покупке лодки, потребитель тратит 297,46 долларов в месяц в течение пяти лет на владение лодкой стоимостью 14 000 долларов. 297 долларов в месяц в течение 60 месяцев равняются приведенной стоимости в 16 554 доллара.

Положив 300 долларов на ипотеку, этот потребитель сэкономит 59 501 доллар в течение срока ипотеки. Покупка лодки означала бы потратить 16 554 доллара на покупку лодки стоимостью 14 000 долларов, которая, вероятно, будет иметь понижающуюся стоимость при перепродаже.

Следовательно, потребитель должен спросить себя, стоит ли удовольствие от владения лодкой большого разрыва в экономике.

Вариант 2: Выплата долга по кредитной карте в размере 12 000 долларов Ежедневное начисление процентов по кредитной карте усложняет этот расчет. Проценты по кредитной карте начисляются ежедневно, но вряд ли потребитель будет производить ежедневные платежи. Однако расчет графика погашения говорит о том, что если потребитель платит около 300 долларов в месяц в течение пяти лет, этот человек может погасить задолженность по кредитной карте.

Как и в первом примере, выполнение ускоренных платежей по ипотеке в размере 300 долларов в месяц в течение первых пяти лет оставит домовладельца с приведенной стоимостью будущих сбережений на платежах в размере 59 501 доллар.

Платя 300 долларов в месяц в течение пяти лет для погашения задолженности по кредитной карте, потребитель может погасить задолженность по кредитной карте на сумму 12 000 долларов с годовой процентной ставкой 15%.

Мы знаем, что если потребитель производит ускоренные платежи по ипотеке, на задолженность по кредитной карте будут продолжать начисляться проценты, а непогашенный остаток будет увеличиваться с возрастающей скоростью. Если мы ежедневно накапливаем 12 000 долларов по годовой ставке 15% в течение 60 месяцев, мы получаем 25 400 долларов. Если мы предположим, что после пяти лет ускоренных выплат по ипотеке потребитель мог бы начать выплачивать задолженность по кредитной карте на 300 долларов в месяц, то на погашение долга по кредитной карте при этом потребовалось бы более 50 лет из расчета 300 долларов в месяц. точка. В этом случае наиболее экономичным вариантом будет сначала погасить задолженность по кредитной карте.

Вариант 3. Инвестируйте в фондовый рынок. Мы уже показали, что потребитель сэкономит текущую стоимость в размере 59 501 доллар, сделав ускоренные платежи по ипотеке в размере 300 долларов в течение первых пяти лет ипотеки. Прежде чем мы сравним экономию на ускоренных выплатах по ипотеке с доходностью, которая могла бы быть получена на фондовом рынке за тот же период времени, мы должны указать, что делать какие-либо предположения о доходности фондового рынка чрезвычайно рискованно. Доходность фондового рынка нестабильна. Историческая среднегодовая доходность индекса S&P 500 составляет около 11%, но в некоторые годы она повышается, а в некоторые — снижается.

Вложение 300 долларов в ипотеку означает приведенную стоимость будущих выплат по ипотеке в размере 59 501 доллар и сокращение на 21 599 долларов основного баланса ипотеки в течение первых пяти лет ипотеки. Это снижает риски, связанные с долгом.

Если потребитель решит инвестировать 300 долларов в месяц в течение пятилетнего периода на фондовом рынке — при условии средней годовой доходности 11% — это даст общую стоимость портфеля в размере 23 855 долларов, что имеет приведенную стоимость 20 536 долларов (с дисконтом на 3%). ), что намного меньше, чем приведенная стоимость 59 501 доллар США, полученная в результате ускоренных выплат по ипотеке.

Однако, если мы предположим, что 23 855 долларов будут продолжать приносить годовой доход в размере 11% после 60-го месяца — до 313-го месяца, когда выплата по ипотеке будет отменена — общая стоимость портфеля на этот момент составит 239 989 долларов. Это больше, чем текущая стоимость будущих сбережений по выплате ипотечного кредита в то время, которая составила бы 129 998 долларов.

Тогда мы могли бы сделать вывод, что инвестирование в фондовый рынок в долгосрочной перспективе могло бы иметь более экономический смысл — но это было бы данностью только в идеальном мире.

Суть

Домовладельцы должны понимать, что чем больше сумма ипотеки по сравнению со стоимостью дома, тем больший риск они взяли на себя. Они также должны знать, что не следует полагаться на рост цен на жилье, чтобы затмить риски ипотечной задолженности. Кроме того, они должны понимать, что выплата ипотечного долга снижает риск и может принести им экономическую выгоду.

Одним из ключевых аспектов осуществления ускоренных выплат по ипотеке является то, что каждое уменьшение непогашенной основной суммы долга по ипотеке снижает сумму процентов, выплачиваемых как часть будущих запланированных платежей, и увеличивает сумму основной суммы долга, выплачиваемой как часть тех же платежей. Следовательно, простой расчет, суммирующий сумму процентов, сэкономленных за период, который заканчивается до выплаты ссуды, не дает точного отражения всей выгоды от ускоренных выплат по ипотеке. Расчет приведенной стоимости будущих сбережений на платежах является более точным анализом. Кроме того, каждый доллар основной суммы, выплаченный досрочно, снижает риск на балансе домохозяйства.

Все еще заинтересованы в рефинансировании ипотеки? Тогда ознакомьтесь с «Истинной экономикой рефинансирования ипотеки» и « Американской мечтой или ипотечным кошмаром»?