Скорректированные средства от операций – AFFO

Что такое Скорректированные средства от операций – AFFO?

Скорректированные средства от операций (AFFO) относятся к показателю финансовых результатов, который в основном используется при анализе инвестиционных фондов в недвижимость (REIT). AFFO REIT, хотя и подвержен различным методам расчета, обычно равен операционным фондам траста (FFO) с корректировками, сделанными для повторяющихся капитальных затрат, используемых для поддержания качества базовых активов REIT. При расчете учитывается корректировка по GAAP арендной платы, стоимости аренды и других существенных факторов.

ключевые выводы

  • Скорректированные средства от операций (AFFO) – это финансовый показатель, используемый для оценки стоимости инвестиционного фонда недвижимости (REIT).
  • AFFO основан на денежных средствах от операционной деятельности (FFO), но считается предпочтительным, поскольку учитывает затраты, что позволяет более точно оценить текущую стоимость REIT и его способность выплачивать дивиденды.
  • Хотя официальной меры не существует, формула AFFO выглядит следующим образом: AFFO = FFO + увеличение арендной платы – капитальные затраты – суммы текущего обслуживания.

Общие сведения о скорректированных средствах от операций — AFFO

Независимо от того, как профессионалы отрасли предпочитают рассчитывать скорректированные денежные средства от операций (AFFO), это считается более точным измерением остаточного денежного потока для акционеров, чем простой FFO. Хотя FFO обычно используется, он не вычитает капитальные затраты, необходимые для поддержания существующего портфеля недвижимости, поэтому он не совсем измеряет истинный остаточный денежный поток. Профессиональные аналитики предпочитают AFFO, потому что он учитывает дополнительные расходы, понесенные REIT, а также дополнительные источники дохода, такие как повышение арендной платы. Таким образом, он обеспечивает более точное базовое число при оценке текущей стоимости и лучший предсказатель будущей способности REIT выплачивать дивиденды . Это не показатель GAAP.

Расчет скорректированных средств по операциям – AFFO

Перед расчетом AFFO аналитик должен сначала определить средства REIT от операций (FFO). FFO измеряет денежный поток от определенного списка видов деятельности. FFO отражает влияние деятельности REIT по аренде и приобретению, а также процентные расходы. FFO учитывает чистую прибыль REIT, включая прирост капитала от продажи недвижимости. Причины, по которым эти прибыли не включены, заключаются в том, что они являются разовыми событиями и, как правило, не имеют долгосрочного влияния на будущий потенциал прибыли REIT.

Формула для FFO:

FFO = чистая прибыль + амортизация + амортизация – прирост капитала от продажи недвижимости

После определения FFO можно рассчитать AFFO. Хотя официальной формулы не существует, расчеты AFFO обычно выглядят примерно так:

AFFO = FFO + увеличение арендной платы – капитальные затраты – суммы текущего обслуживания

Краткая справка

Традиционные показатели, используемые при оценке акций, такие как прибыль на акцию (EPS) и соотношение цены и прибыли (P / E), не являются надежными при оценке стоимости REIT.

Пример скорректированных средств от операций—

Расчет AFFO

В качестве примера расчета AFFO предположим следующее: REIT получил 2 миллиона долларов чистой прибыли за последний отчетный период. За это время он заработал 400 000 долларов на продаже одного из своих объектов и потерял 100 000 долларов от продажи другого. Он сообщил, что амортизация составила 35 000 долларов, а амортизация – 50 000 долларов. За отчетный период чистое увеличение арендной платы составило 40 000 долларов; капитальные затраты составили 75 000 долларов, а текущее обслуживание – 30 000 долларов.

Учитывая эту информацию, FFO можно рассчитать как:

FFO = 2 000 000 долларов США + 35 000 долларов США + 50 000 долларов США – (400 000 – 100 000 долларов США) = 1 785 000 долларов США

Отсюда AFFO рассчитывается как:

AFFO = FFO + 40 000 – 75 000 – 30 000 долларов = 1785 000 – 65 000 = 1 720 000 долларов