Скорректированные средства от операций (AFFO): Определение и расчет
Понимание скорректированных средств от операций-AFFO
Скорректированные средства от операций (AFFO) — это показатель финансовой эффективности, который обычно используется при анализе инвестиционных трастов недвижимости (REIT). Он обеспечивает более точную оценку стоимости REIT по сравнению с простым показателем Funds From Operations (FFO). AFFO учитывает дополнительные расходы и источники дохода, такие как рост арендной платы, которые не учитываются в FFO. Это делает AFFO предпочтительной метрикой среди профессиональных аналитиков для оценки текущей стоимости REIT и его способности выплачивать дивиденды.
Расчет скорректированных средств от операций — AFFO
Чтобы рассчитать AFFO, сначала необходимо определить объем средств от операций REIT (FFO). FFO измеряет денежный поток, генерируемый конкретными видами деятельности REIT. Он отражает влияние деятельности по аренде и приобретению, а также процентные расходы. FFO включает в себя чистую прибыль REIT, включая амортизацию и износ, но не учитывает прирост капитала от продажи недвижимости, поскольку такой прирост, как правило, является единовременным событием.
Формула FFO выглядит следующим образом:
FFO = чистый доход + амортизация + износ — прирост капитала от продажи недвижимости
После того как вы рассчитали FFO, можно приступать к расчету AFFO. Хотя официальной формулы AFFO не существует, типичный расчет выглядит следующим образом:
AFFO = FFO + прирост арендной платы — капитальные затраты — суммы на текущее обслуживание.
Вычитая из FFO суммы увеличения арендной платы, капитальных затрат и текущего обслуживания, AFFO дает более точное представление об остаточном денежном потоке REIT, доступном для акционеров.
Важность скорректированных средств от операций — AFFO
Скорректированные средства от операций (AFFO) считаются важнейшим показателем для оценки финансового состояния и эффективности деятельности REIT. В отличие от традиционных показателей оценки акций, таких как прибыль на акцию (EPS) и отношение цены к прибыли (P/E), AFFO учитывает уникальные особенности индустрии недвижимости и обеспечивает более точную оценку стоимости REIT.
Учитывая расходы, связанные с поддержанием существующего портфеля недвижимости, AFFO позволяет лучше оценить истинный остаточный денежный поток REIT. Он помогает инвесторам и аналитикам оценить способность REIT генерировать доход, выплачивать дивиденды и поддерживать свою деятельность в долгосрочной перспективе.
Применение скорректированных средств от операций-AFFO в России
Концепция скорректированных средств от операций (AFFO) широко используется на мировом рынке инвестиций в недвижимость, однако ее применение в России может отличаться из-за специфики законодательства и стандартов отчетности.
В России REITs известны как инвестиционные компании недвижимости (REICs) и регулируются Федеральным законом «Об инвестиционных фондах». Эти REIC обязаны раскрывать финансовую информацию в соответствии с российскими стандартами бухгалтерского учета (РСБУ) или международными стандартами финансовой отчетности (МСФО).
При анализе российских РЭИК инвесторам и аналитикам может потребоваться рассмотреть конкретные корректировки и раскрытия, сделанные каждой компанией в своей финансовой отчетности. Сюда входят такие факторы, как повышение арендной платы, капитальные затраты, суммы на текущее обслуживание, а также любые дополнительные расходы или источники дохода, которые влияют на денежный поток REIC.
Инвесторам и аналитикам, интересующимся российскими РЭИК, важно изучить финансовую отчетность и раскрытие информации о компаниях, чтобы понять, как они рассчитывают и представляют скорректированные средства от операций. Это позволит более точно оценить финансовые показатели, стоимость и способность REIC генерировать дивиденды.
Заключение
Скорректированные средства от операций (AFFO) — это ценный финансовый показатель, используемый при анализе инвестиционных трастов недвижимости (REIT). Он позволяет более точно оценить стоимость REIT и его способность генерировать доход и выплачивать дивиденды. Учитывая дополнительные расходы и источники дохода, AFFO лучше отражает остаточный денежный поток REIT, доступный акционерам.
Применяя AFFO в контексте российских инвестиционных компаний в сфере недвижимости (REIC), инвесторы и аналитики должны учитывать специфику корректировок и раскрытия информации, осуществляемых каждой компанией в соответствии с российскими стандартами бухгалтерского учета (РСБУ) или международными стандартами финансовой отчетности (МСФО). Изучение финансовой отчетности и раскрытие информации о компаниях имеет решающее значение для понимания того, как они рассчитывают и представляют скорректированные средства от операций, что позволяет более точно оценить их финансовые результаты и стоимость.
Вопросы и ответы
Что такое скорректированные средства от операций (AFFO)?
Скорректированные фонды от операций (AFFO) — это показатель финансовой эффективности, используемый при анализе инвестиционных трастов недвижимости (REIT). Он обеспечивает более точную оценку стоимости REIT по сравнению с простым показателем Funds From Operations (FFO). AFFO учитывает дополнительные расходы и источники дохода, такие как рост арендной платы, которые не учитываются в FFO.
Как рассчитывается AFFO?
Чтобы рассчитать AFFO, сначала необходимо определить объем средств от операций (FFO) REIT. FFO включает в себя чистую прибыль REIT, включая амортизацию и износ, но не включает прирост капитала от продажи недвижимости. Рассчитав FFO, вы можете рассчитать AFFO, вычтя из FFO увеличение арендной платы, капитальные затраты и суммы на текущее обслуживание.
Почему AFFO важен для оценки REITs?
Скорректированные средства от операций (AFFO) важны для оценки REIT, поскольку они позволяют более точно оценить остаточный денежный поток REIT, доступный для акционеров. В отличие от традиционных показателей оценки акционерного капитала, AFFO учитывает уникальные характеристики отрасли недвижимости и принимает во внимание затраты, связанные с поддержанием существующего портфеля объектов. Он помогает инвесторам и аналитикам оценить способность REIT генерировать доход, выплачивать дивиденды и поддерживать свою деятельность в долгосрочной перспективе.
Чем AFFO отличается от FFO?
Скорректированные средства от операций (AFFO) отличаются от средств от операций (FFO) тем, что учитывают дополнительные расходы и источники дохода, которые не включены в FFO. В то время как FFO измеряет денежный поток, генерируемый конкретными видами деятельности REIT, AFFO дополнительно корректируется на такие факторы, как повышение арендной платы, капитальные затраты и суммы на текущее обслуживание. Эта корректировка обеспечивает более точное представление остаточного денежного потока REIT, доступного для акционеров.
Можно ли применять AFFO к инвестициям в недвижимость в России?
Да, концепция скорректированных средств от операций (AFFO) может быть применена к инвестициям в недвижимость в России. Однако ее применение может варьироваться в зависимости от специфики страны и стандартов отчетности. В России инвестиции в недвижимость, как правило, структурируются как инвестиционные компании недвижимости (REIC), и на них распространяются требования по раскрытию информации в соответствии с Федеральным законом «Об инвестиционных фондах». При анализе российских РИК инвесторы и аналитики должны учитывать специфику корректировок и раскрытия информации в финансовой отчетности каждой компании, которая может отличаться от международных стандартов. Изучение финансовых отчетов компаний и раскрытие информации о них имеет решающее значение для понимания того, как они рассчитывают и представляют скорректированные средства от операционной деятельности в российском контексте.