Ежегодный лимит ARM


Что такое годовой лимит ARM?

Годовой лимит ARM – это пункт в договоре об ипотеке с регулируемой ставкой (ARM), ограничивающий возможное увеличение процентной ставки по ссуде в течение каждого года. Верхний предел, или лимит, обычно определяется в терминах ставки, но сумма в долларах основной суммы и выплаты процентов также могут быть ограничены.


Годовые лимиты предназначены для защиты заемщиков от внезапного и чрезмерного увеличения их ежемесячных платежей, когда ставки резко повышаются в течение короткого периода времени.

Ключевые выводы

  • Годовой лимит ARM – это лимит процентной ставки, обозначающий максимально возможную ставку, которую заемщик может заплатить по ипотеке с регулируемой ставкой (ARM) в данном году.
  • Чаще всего процентная ставка будет ограничена для ARM, но некоторые ARM могут вместо этого ограничивать ежемесячную или ежегодную выплачиваемую сумму в долларах.
  • В дополнение к годовым лимитам, которые сбрасываются каждые 12 месяцев, также может существовать пожизненный потолок процентной ставки по ссуде.

Понимание годовых ограничений ARM

В случае ARM начальная процентная ставка фиксируется на определенный период времени – например, пять лет в случае ARM 5/1, после чего она периодически сбрасывается на основе текущих процентных ставок. У ARM также обычно есть ограничения по ставкам за весь срок, которые устанавливают ограничения на то, насколько могут увеличиваться проценты в течение срока действия ссуды.

ARM с ограниченной процентной ставкой имеют структуру переменной ставки, которая включает индексированную ставку и спред выше этого индекса. Существует несколько популярных индексов, используемых для различных типов ARM, таких как базовая ставка или ставка по федеральным фондам. Процентная ставка ARM с его индексом является примером  полностью индексированной процентной ставки. Индексированная ставка основана на самой низкой ставке, которую кредиторы готовы предложить. Спред или маржа основаны на кредитном профиле заемщика и определяются андеррайтером.

Годовая процентная ставка по ссуде ARM с годовым пределом будет увеличиваться только настолько, насколько позволяют условия в процентных пунктах, независимо от того, насколько ставки могут фактически вырасти в течение начального периода.Например, 5% ARM, фиксированная на три года с 2% -ным кэпом, может быть изменена только до 7% на четвертый год, даже если ставки увеличиваются на 4% по сравнению с первоначальным фиксированным сроком ссуды.Кредит с ограничением в долларах также может увеличиться лишь на определенную величину, хотяв некоторых случаяхэтот тип ограничения может привести к отрицательной амортизации.

Краткий обзор

Структура верхнего предела процентной ставки ARM описывает положения, регулирующие повышение процентной ставки в течение срока кредита.

Пример закрытой руки

У ARM есть много вариантов структур верхнего предела процентной ставки. Например, предположим, что заемщик рассматривает 5/1 ARM, который требует фиксированной процентной ставки в течение пяти лет с последующей переменной процентной ставкой, которая сбрасывается каждые 12 месяцев.

С этим ипотечным продуктом заемщику предлагается структура верхнего предела процентной ставки 2–2–5. Структура верхнего предела процентной ставки разбита следующим образом:

  • Первое число относится к начальному пределу постепенного увеличения после истечения периода фиксированной ставки. Другими словами, 2% – это максимум, который может повыситься по истечении пятилетнего периода фиксированной ставки. Таким образом, если фиксированная ставка была установлена ​​на уровне 3,5%, верхний предел ставки по окончании пятилетнего периода составил бы 5,5%.
  • Второе число – это периодическое 12-месячное возрастающее ограничение, означающее, что по истечении пятилетнего периода ставка будет корректироваться до текущих рыночных ставок один раз в год. В этом примере ARM будет иметь ограничение в 2% для этой регулировки. Довольно часто периодический предел идентичен начальному.
  • Третье число – это пожизненный предел, устанавливающий максимальный  потолок процентной ставки. В этом примере пятерка представляет максимальное увеличение процентной ставки по ипотеке.

Итак, скажем, фиксированная ставка составляла 3,5%, а ставка была скорректирована на 2% во время первоначального постепенного повышения до 5,5%. Через 12 месяцев ставки по ипотеке выросли до 8%; ставка по ссуде будет скорректирована до 7,5% из-за ограничения в 2% для годовой корректировки. Если затем ставки увеличиваются еще на 2%, ссуда увеличится только на 1% до 8,5%, потому что предел срока действия на пять процентных пунктов выше первоначальной фиксированной ставки.

Взлеты и падения ARM

ARM часто позволяют заемщикам претендовать на более крупные первоначальные ипотечные ссуды, потому что они фиксируют более низкий платеж на определенный период времени. Пользователи ARM могут получить выгоду, когда процентные ставки снижаются, снижая выплачиваемую годовую процентную ставку. В то же время, конечно, в период роста ставок ARM могут вырасти намного больше, чем была бы ипотека с фиксированной процентной ставкой.

Например, если покупатель приобретает ARM по ставке 3,5% с фиксированным трехлетним сроком, а ставки увеличиваются на 4% в течение этого периода, это первоначальное увеличение годовой ставки будет ограничено годовым пределом. Однако в последующие годы ставка может продолжать расти, в конечном итоге догоняя текущие ставки, которые могут продолжать расти.

В конечном итоге ARM 3,5%, который изначально был конкурентоспособным с фиксированной ставкой 4,25%, может оказаться значительно выше. Заемщики ARM часто стремятся перейти на фиксированную ставку, когда ставки растут, но все же могут в конечном итоге заплатить больше, используя ARM.