Ипотека с регулируемой ставкой (ARM): Что это такое и различные типы

Ипотека с регулируемой процентной ставкой (ARM) — это вид жилищного кредита с переменной процентной ставкой. В отличие от ипотеки с фиксированной процентной ставкой, где процентная ставка остается неизменной в течение всего срока кредитования, процентная ставка ARM подлежит корректировке через регулярные промежутки времени, как правило, раз в год или даже ежемесячно.

Понимание ARM

ARM, также известные как ипотечные кредиты с переменной ставкой или плавающие ипотечные кредиты, структурированы таким образом, что процентная ставка колеблется на основе эталона или индекса, а также дополнительного спреда, называемого маржой ARM. В прошлом в качестве индекса для ARM обычно использовалась Лондонская межбанковская ставка предложения (LIBOR). Однако в октябре 2020 года она была заменена на обеспеченную ставку однодневного финансирования (SOFR) для повышения долгосрочной ликвидности.

Виды ARM

ARM бывают разных видов, включая гибридные ARM, ARM только под проценты (I-O) и ARM с опционом на выплату.

Гибридный АРМ

Гибридный ARM сочетает в себе период с фиксированной ставкой и период с регулируемой ставкой. В течение периода с фиксированной ставкой, который может составлять от пяти до десяти лет, процентная ставка остается неизменной. После окончания фиксированного периода ставка начинает меняться в зависимости от рыночных условий. Например, 5/1 ARM имеет фиксированную ставку в течение первых пяти лет, а затем регулируемую ставку, которая меняется ежегодно.

АРМ с начислением процентов (I-O)

Процентный ARM позволяет заемщикам осуществлять только процентные платежи в течение определенного периода, обычно от трех до десяти лет. По окончании периода выплаты только процентов заемщик обязан выплачивать и основную сумму, и проценты по кредиту. Этот тип ARM подходит для тех, кто хочет получить более низкие первоначальные платежи по ипотеке, но должен знать, что после окончания периода выплаты только процентов платежи возрастут.

Платежный опцион ARM

ARM с опцией оплаты предоставляет заемщикам различные варианты платежей. Эти варианты обычно включают в себя платежи, покрывающие и основной долг, и проценты, оплату только процентов или минимальную сумму, которая не полностью покрывает процентные начисления. Однако важно отметить, что выбор минимального платежа или варианта выплаты только процентов может привести к отрицательной амортизации, когда остаток по кредиту со временем увеличивается.

Плюсы и минусы ARM

ARM имеют определенные преимущества и недостатки, которые заемщикам следует учитывать, прежде чем выбрать этот тип ипотеки.

Плюсы

  • Более низкая начальная процентная ставка: ARM часто имеют более низкие процентные ставки в период действия фиксированной ставки, что может привести к более низким первоначальным ежемесячным платежам по сравнению с ипотечными кредитами с фиксированной ставкой.
  • Гибкость: ARM подходят для заемщиков, которые планируют продать недвижимость или рефинансировать кредит до начала периода действия регулируемой ставки.
  • Потенциальная экономия: Если процентные ставки снижаются в период действия регулируемой ставки, заемщики могут получить выгоду от снижения ежемесячных платежей.

Против

  • Неопределенность: Главный недостаток ARM — неопределенность, связанная с будущими изменениями процентных ставок. Если ставки значительно вырастут, заемщики могут столкнуться с более высокими ежемесячными платежами.
  • Проблемы с составлением бюджета: При меняющейся процентной ставке может быть сложно планировать и составлять бюджет на будущие выплаты по ипотеке.
  • Расходы на рефинансирование: Если заемщики решат рефинансировать ARM в ипотеку с фиксированной ставкой, они могут понести расходы и сборы при закрытии сделки.

Подходит ли вам ARM?

Решение о том, подходит ли вам ARM, зависит от вашего финансового положения, толерантности к риску и планов на будущее. Вот некоторые факторы, которые следует учитывать:

  • Сроки: Если вы планируете проживать в недвижимости в течение короткого периода времени, ARM может быть подходящим вариантом, так как вы сможете воспользоваться преимуществами более низкой первоначальной процентной ставки.
  • Финансовая стабильность: Подумайте о своей финансовой стабильности и способности выдержать потенциальное увеличение ипотечной ставки.
  • Рыночные условия: Оцените текущую ситуацию с процентными ставками и сделайте прогнозы относительно будущих изменений ставок.

Очень важно проконсультироваться со специалистом по ипотечному кредитованию или финансовым консультантом, чтобы оценить ваши конкретные обстоятельства и определить, соответствует ли ARM вашим финансовым целям.

Заключение

Ипотека с регулируемой ставкой (ARM) — это вид жилищного кредита с процентной ставкой, которая может меняться с течением времени. ARM обеспечивают гибкость и потенциально более низкие первоначальные платежи, но при этом сопряжены с риском повышения процентных ставок. Понимание различных типов ARM и тщательная оценка вашей финансовой ситуации помогут вам принять взвешенное решение о том, является ли ARM подходящим для вас вариантом ипотечного кредитования.

Вопросы и ответы

Что такое ипотечный кредит с регулируемой ставкой (ARM)?

Ипотека с регулируемой ставкой (ARM) — это вид жилищного кредита с переменной процентной ставкой. В отличие от ипотеки с фиксированной ставкой, где процентная ставка остается неизменной в течение всего срока кредитования, процентная ставка ARM может регулярно корректироваться в зависимости от рыночных условий.

Как работает ARM?

Обычно ARM начинается с начального периода с фиксированной ставкой, в течение которого процентная ставка остается неизменной. После окончания периода с фиксированной ставкой процентная ставка периодически корректируется на основе эталона или индекса плюс дополнительная маржа. Эта корректировка может привести к изменению ежемесячного платежа по ипотеке.

В чем разница между ипотекой с фиксированной ставкой и ARM?

Основное различие между ипотекой с фиксированной ставкой и ARM заключается в структуре процентной ставки. Ипотека с фиксированной ставкой имеет постоянную процентную ставку в течение всего срока кредитования, что обеспечивает стабильность ежемесячных платежей. В противоположность этому ARM имеет регулируемую процентную ставку, которая может меняться с течением времени, что приводит к потенциальным колебаниям ежемесячных платежей.

В чем преимущества ARM?

К преимуществам ARM относятся более низкие первоначальные процентные ставки по сравнению с ипотекой с фиксированной ставкой, потенциальная экономия в случае снижения процентных ставок в течение периода действия регулируемой ставки, а также гибкость для заемщиков, которые планируют продать или рефинансировать недвижимость до начала периода действия регулируемой ставки.

Какие риски связаны с ARM?

Основной риск, связанный с ARM, — это неопределенность в отношении будущих корректировок процентных ставок. Если процентные ставки значительно вырастут, заемщики могут столкнуться с более высокими ежемесячными платежами. Кроме того, составление бюджета будущих платежей по ипотеке может быть затруднено из-за изменения процентной ставки. Необходимо тщательно проанализировать свою финансовую стабильность и способность управлять потенциальным увеличением платежей.

Всем ли подходит ARM?

ARM может подойти заемщикам, которые планируют оставаться в собственности в течение короткого периода времени, имеют более высокую устойчивость к риску и могут выдержать потенциальное увеличение платежей по ипотеке в случае роста процентных ставок. Однако прежде чем принять решение о выборе ARM, необходимо оценить свое финансовое положение, рыночные условия и долгосрочные планы. Консультация со специалистом по ипотечному кредитованию или финансовым консультантом поможет вам определить, соответствует ли ARM вашим финансовым целям и обстоятельствам.