«Я купил эту арендуемую недвижимость на пике рыночной цены. Я рефинансировал ее два года спустя и добавил дополнительную комнату, думая, что мы с женой когда-нибудь уединимся там. Что ж, тот день настал, и теперь это подводный мир. дома. Я задолжал больше, чем он того стоит. Могу ли я продать свою инвестиционную недвижимость без покрытия? «
Некоторые думают, что вариант короткой продажи ограничен только личным местом жительства. Они, вероятно, предполагают это, потому что определенные типы кредиторов часто говорят о том, занимает ли человек дом или не занимает его, но это имеет мало общего с большинством коротких продаж. Даже руководящие принципы для короткой продажи HAFA (теперь их действие прекращено) с февраля 2011 года позволяли рассматривать свободное личное жилище до тех пор, пока дом не пустовал в течение 12 месяцев или более.
В Калифорнии мы недавно продали многоквартирный многоквартирный дом продавцу без вынесения решения о недостатках и полного освобождения от ответственности. Большая часть квалификации будет зависеть от следующего:
Ваш тип ссуды
Ваш кредитор
Законодательство штата
Тип собственности
Причина затруднений
Не всегда обязательно испытывать трудности — финансовые или иные — для короткой продажи. Некоторые кредитные организации были очень склонны к короткой продаже с доступными программами коротких продаж, которые практически не сопряжены с трудностями. С тех пор они ушли. Некоторые из этих программ платили вам за короткую продажу, но обычно не в отношении инвестиционной собственности.
Подготовка к короткой продаже инвестиционной собственности
Первое, что нужно сделать, это написать письмо о трудностях. Я понимаю, что только что сказал, что не всегда нужно показывать трудности, и это правда. Но вам все равно может понадобиться написать письмо о трудностях. Возможно, вам потребуется запросить короткую продажу и логически обосновать, зачем она вам нужна.
Вот другие документы, которые кредитор может запросить:
Сопоставимый анализ рынка . Ваш агент может подготовить CMA для доставки в банк для подтверждения стоимости. Скорее всего, банк по-прежнему будет заказывать собственный BPO. Однако CMA обеспечит надежность вашего запроса.
Федеральная налоговая декларация. Все графики и страницы. Если вы владеете другой инвестиционной недвижимостью, которая отражена в ваших налоговых декларациях, возможно, сейчас самое время подумать о короткой продаже всех этих объектов за один раз. Просто возьми этот удар сейчас. Не распространяйте его.
W2, 1099 или другое подтверждение дохода. Это документы, которые сопровождают и подтверждают доход в вашей налоговой декларации.
Квитанции о заработной плате . Банк коротких продаж часто хочет получить подтверждение вашего текущего дохода и его текущие цифры.
Выписки по счету . Полные страницы за последние два месяца с каждого банковского счета, включая пенсионные фонды. Очень необычно, чтобы банк запрашивал у продавца взнос из пенсионных фондов.
Листинговое соглашение. Это соглашение между вами и вашим агентом по недвижимости о продаже вашей собственности. Договор купли-продажи. Договор купли-продажи будет содержать все положения и условия, применимые к продаже вашей собственности, включая вид финансирования, если таковой имеется, первоначальный взнос и продажи цена.
Подтверждение покупателем денежных средств и / или предварительное одобрение. Ваш кредитор захочет убедиться, что покупатель соответствует требованиям и может завершить сделку.
Предполагаемый отчет о закрытии. Чистая прибыль имеет наибольшее значение. Нетипичные расходы, скорее всего, будут запрещены.
Преимущества короткой продажи инвестиционной собственности
Я заметил, что иногда кредиторы более снисходительны к продавцам инвестиционной собственности, чем к продавцам личного жилья. Вы могли подумать, что все будет наоборот, но это не так. Я подозреваю, что это потому, что большая часть инвестиций предназначена для движения денежных средств или потенциального повышения стоимости. Таким образом, если недвижимость перевернута, это, вероятно, не является денежным потоком и не считается инвестицией в глазах инвестора.
Однако если личное жилище перевернуто, это все равно ваш дом. Многие люди не покупают дом для инвестиций, если он приобретается в качестве основного места жительства. Таким образом, при короткой продаже жилья банки принимают во внимание другие факторы. Как правило, подводное плавание не является достаточной причиной для короткой продажи основного дома.
Продавцы, похоже, охотнее продают жилье, находящееся под водой, если оно больше не приносит денежный поток и перевернуто вверх дном. Если банк все же потребует от продавца взнос, инвесторы, скорее всего, будут готовы его заплатить, потому что они понимают, что такое отрицательный денежный поток.
Осуществить короткую продажу инвестиционной недвижимости зачастую быстрее и проще. Удар по кредитному отчету без суда о неисполнении обязательств, как правило, несколько меньше, чем удар по кредиту при обращении взыскания.
Проблемы продажи инвестиционной недвижимости в рамках короткой продажи
Как и в случае с любой короткой продажей, обратитесь за юридической и налоговой консультацией, прежде чем соглашаться на короткую продажу. Поскольку дом не является вашим жильем, которое может получить льготный режим, вы можете быть подвержены налогообложению на разницу между вашей базой и ценой продажи.
Также на вас может быть наложена недоимка по кредиту — разница между суммой вашего долга и суммой, полученной банком. Большинство продавцов из Калифорнии, с которыми я встречался и которые наняли компетентных налоговых и юридических представителей, часто находят способы обойти эти две проблемы, но продавцам в других штатах может не так повезти.