Примите во внимание следующие рекомендации:
* Агент покупателя может попросить вас подписать брокерское соглашение с покупателем, и это нормально, но попросить пояснить любые условия, которые вы не понимаете. Комиссию по-прежнему платит продавец.
* Попробуйте нанять специалиста по районам. Агент, который регулярно продает дома в том районе, где вы хотите купить, может иметь больше знаний, которые помогут вам принять решение.
Приведите свои финансы в порядок
Выровняйте свои финансы. Отложите первоначальный взнос и изучите доступные программы кредитования. Вы будете точно знать, сколько можете заплатить и сколько это будет вам стоить, если будете делать уроки. Выполните следующие важные шаги:
* Закажите бесплатный кредитный отчет . Дайте себе время исправить все ошибки, которые вы там найдете. Вы можете обсудить ошибки с агентствами или кредиторами и добиться их устранения.
* Попытайтесь сократить свои ежемесячные долговые обязательства прямо сейчас, погасив остаток по ссуде . Не открывайте новые или закрывайте старые кредитные линии.
* Найдите кредитора . Вы можете начать с собственного финансового учреждения, а затем провести собеседование с несколькими ипотечными брокерами. Вы можете подумать о том, чтобы попросить своего агента по недвижимости о направлении кредитора. Кредиторам не разрешается выплачивать вознаграждение агентам за рефералов, поэтому ваш агент будет направлять только лучших кредиторов, которые хорошо работают. Сравните ставки и комиссии и выберите кредитный продукт, который вам полностью понятен. Если вы фрилансер или имеете нетрадиционные источники дохода, вы можете рассмотреть вопрос о неквалифицированной ипотеке.
* Выберите свою кредитную программу . Кредиты FHA имеют конкурентоспособные процентные ставки. Они идут с минимальными требованиями к первоначальному взносу и позволяют продавцам оплачивать некоторые или все ваши заключительные расходы. Некоторые программы для новых покупателей жилья используют ссуды FHA как часть своего финансирования и ссужают вам деньги для покрытия расходов на закрытие сделки или вашего первоначального взноса.
* Определите первоначальный взнос и начните откладывать или находить другие источники для этого деньги . Чем больше вы положите, тем меньше будет ваш ежемесячный платеж по ипотеке. Выбранная вами кредитная программа может предусматривать минимальный первоначальный взнос, но вы всегда можете заплатить больше. Чем выше первоначальный взнос, тем больше ваша позиция в капитале, и вы избежите оплаты ипотечного страхования, если сможете заплатить 20% от покупной цены.
письмо о предварительном одобрении от выбранного вами кредитора. Если вы покажете продавцу, что вы уже получили предварительное одобрение на получение ссуды, это даст вам преимущество во время переговоров о предложении.
Начните искать дома для продажи
Постарайтесь воздержаться от суждений до тех пор, пока вы не осмотрите дом целиком, и не отказывайтесь от потенциальных домов из-за поверхностных проблем, которые вы можете легко исправить с помощью слоя краски или ландшафтного дизайна. У вас есть несколько вариантов поиска подходящего дома:
* Попросите своего агента осмотреть дома, прежде чем показывать их вам . Не у каждого агента будет время на эту дополнительную услугу, но некоторые согласятся. Ваш агент может самостоятельно объезжать дома каждую неделю и, возможно, уже определил дома, отвечающие вашим потребностям.
* Сузьте поиск до домов, которые точно соответствуют вашим параметрам . Это может быть труднее выполнить на рынке с ограниченными запасами.
* Попросите вашего агента предоставить вам распечатки сравнимых продаж в вашем целевом районе в Службе множественного листинга (MLS) . MLS — это база данных, созданная брокерами, в которой перечислены свойства для продажи, а также важные характеристики и детали. Вы можете делать заметки о каждом из объектов во время экскурсии. Оцените дома, которые вы видите, по шкале от 1 до 10. Это поможет сократить ваш список до лучших домов для вас.
* Рассмотрите все дома на рынке, включая ремонтные квартиры, REO. , потери права выкупа, короткие продажи, внебиржевые списки и даже дома с завышенной ценой и более продолжительным сроком пребывания на рынке . Это особенно полезно на рынках, где ваш выбор невелик.
* Соблюдайте этикет открытых дверей . Сообщите хостинговому агенту, если вас представляет агент по недвижимости, если вы посещаете объект самостоятельно.
Сообщите своему агенту, какие списки домов в Интернете вы хотите просмотреть, и попросите предоставить дополнительные сведения. Ваш агент может собрать больше информации, чем указано в примечаниях в MLS, поговорив с агентом по листингу. Возможно, вы сможете исключить некоторые из них, не теряя времени, видя те, которые просто не работают.
Сделайте информированное предложение
Дома, которые уже проданы, обеспечат вам адекватные сопоставимые продажи, так что вы будете знать, если дом переоценен, занижен или правильно оценен. Продавцы могут запросить любую сумму, но цена должна быть обоснована. После того, как вы определите ценность, рассмотрите несколько подходов:
* Запишите рыночные предложения продавца на рынках продавца и рыночные предложения покупателя на рынках покупателя . Стратегия лоубола не работает на рынках продавцов.
* Выберите цену предложения для дома на основе суммы, которую, по вашему мнению, продавец примет или возразит . Эта цена, как правило, основана на сопоставимых продажах, и ваш агент по недвижимости сможет помочь вам.
* Попросите своего агента проверить цену для вас, если вы рассматриваете выгодное предложение . Вы должны указать, почему продавец принял предложение такого типа. Это не может быть вызвано прихотью.
* Будьте готовы к многочисленным предложениям, если дом считается желательным в жарком месте . Не уклоняйтесь от этих домов. Кто-то должен победить. Почему это не можете быть вы?
* Попросите своего агента объяснить, почему ваше предложение отклонено, и не повторяйте ту же ошибку со следующим предложением . Проблема может быть в том, что вы предложили недостаточно.
Согласование встречных предложений
Если продавец отправляет встречное предложение, это нормально. Это не означает, что ваше предложение оскорбило их или что ваш агент сделал что-то не так. Некоторые продавцы делают встречные предложения просто потому, что у них могут быть другие моменты, которые не были должным образом учтены в предложении. Встречное предложение — это не поцелуй смерти. Если вы правильно с этим справитесь:
* Продолжайте переговоры, если продавец выставляет счет по полной цене . Вы можете обнаружить, что продолжающиеся переговоры приводят к окончательной цене предложения, приемлемой для вас обоих.
* Дайте продавцу повод заботиться о вас . Поделитесь некоторой личной информацией о своей семье во время переговоров о предложении. Вы хотите сделать все возможное, чтобы ваше предложение находило отклик у продавца на личном уровне. Продажа дома носит эмоциональный и личный характер.
Внесите задаток
Договоры купли-продажи обычно содержат добросовестный залог, называемый задатком. Это показывает, что покупатель привержен сделке. Если ваше предложение не будет принято, большинство задатков подлежат возврату, но вы должны соблюдать следующие правила:
* Внесите чек задатка соответствующей стороне, если ваше предложение принято . Ваш агент может позаботиться об этом за вас. В некоторых штатах требуется, чтобы агенты держали чек лично или депонировали его в суде.
* Ваше предложение должно содержать непредвиденные обстоятельства, которые вернут вам задаток в случае расторжения контракта . В случае непредвиденных обстоятельств обычно указывается период времени для исполнения. Общие непредвиденные обстоятельства включают в себя то, что имущество проходит домашний осмотр, оценивается по крайней мере на сумму, равную продажной цене, или что имущество подлежит страхованию. Вы выйдете из сделки без штрафных санкций, если собственность потерпит неудачу в любом из этих аспектов.
Открыть Escrow
Точный процесс для этого зависит от местности. Сотрудник условного депонирования обычно выступает в роли нейтральной третьей стороны для обработки вашей транзакции путем сбора или подготовки документов, получения подписей, записи документов и выплаты средств. Помните об этих элементах:
* Ваш агент или координатор транзакций откроет условное депонирование и титул, если агент по листингу еще не сделал этого.
* Вам следует спросить имя, телефон, адрес электронной почты и имя ответственного за депонирование ответственного за депонирование. номер дела. Сообщите эту информацию своему кредитору и страховому агенту.
Получить оценку
Большинство договоров купли-продажи содержат положение об оценке, что делает ее условным условием договора. Вы не обязаны совершать транзакцию, если дом не оценивает сумму, которую вы предлагали заплатить. Ваш кредитор закажет оценку. Быть в курсе, что:
* Ваш кредитор, вероятно, потребует предоплату для оценки, хотя некоторые согласятся заплатить за нее в качестве поощрения или поощрения. Не повредит спросить, возможно ли это.
* Вам следует обсудить варианты со своим агентом, если вы получили низкую оценку. Для вас естественно просить продавца снизить цену, но это может быть не единственным или лучшим решением.
Попросите копию экспертизы. Вы имеете право на его получение, если вы за него заплатили.
Соблюдайте требования кредитора
Ваш кредитный файл будет огромным. Он содержит вашу заявку на ссуду, отчет о кредитных операциях, налоговые декларации за последние два года, квитанции о заработной плате, документы W2, копии банковских выписок, другие финансовые документы, формы, утвержденные штатом и федеральным правительством, и это лишь верхушка айсберга. Будьте готовы к некоторым препятствиям:
* Кредиторы могут запросить дополнительную информацию . Не упирайтесь и не жалуйтесь. Они не пишут все правила. Последнее слово за андеррайтингом. Трудности могут означать разницу между получением ссуды или отказом от нее.
* Не совершайте ошибок при покупке жилья, таких как изменение вашего финансового положения, находясь в условном депонировании . Не совершайте крупных покупок и не приобретайте дополнительных долгов.
* Ваш кредитор отправит ваш файл на окончательное одобрение андеррайтера . Участие в андеррайтинге нервно и расстраивает — вы затаили дыхание, ожидая одобрения, — особенно когда это занимает больше 24 часов, а может и неделю.
Подтверждение получения от продавца информации
Продавцы должны предоставить покупателям определенную информацию об имуществе в течение периода времени, указанного в договоре купли-продажи. По закону продавцы обязаны раскрывать все, что продавец знает об объекте недвижимости, включая существенные факты. Это может быть полезно по-разному:
* Прочтите и задайте вопросы, которые вам непонятны, в анкете продавца, отчете о стихийных бедствиях, проверке на наличие вредных организмов и заполнении, а также в предварительной политике правового титула.
* У вас есть 10 дней на то, чтобы обзор красок на основе свинца, раскрытие которой требуется на федеральном уровне.
Прочтите каждый документ целиком. Немногие покупатели понимают каждый термин, поэтому попросите своего агента объяснить его вам, если вы столкнетесь с незнакомой терминологией.
Заказать страховой полис домовладельца
Как можно скорее начните получать расценки на страховой полис домовладельца, потому что некоторые страховые компании неохотно страхуют все дома во всех районах, особенно старые дома или дома, расположенные в опасных зонах. Следует помнить о нескольких вещах:
* Вы можете начать с компании, которая страхует ваш автомобиль, потому что страховые компании иногда предоставляют вам скидку, если вы используете более одного полиса с ними.
* Вы также можете рассмотреть возможность страхования от наводнений или землетрясений. страхование, в зависимости от вашего местоположения.
* Иногда предыдущие претензии домовладельца могут затруднить получение страховки. Отчет CLUE — отчет с информацией о претензиях, предлагаемый агентством по информированию потребителей LexisNexis, — раскрывает предыдущие претензии и может быть получен в Интернете.
Подумайте о замене покрытия. Его достать не так уж и дорого, и он восстановит ваш дом, если он будет разрушен.
Проведение проверок
В большинстве штатов договор купли-продажи дает покупателю определенное количество дней для проведения проверок, включая осмотр дома. Вы также можете рассмотреть возможность осмотра на вредителей, осмотра дымохода или осмотра канализации. Часто вы можете отказаться от контракта, если обнаружите серьезный дефект, но, опять же, это неизмеримо помогает понять процесс:
* Не каждый штат требует, чтобы инспекторы обладали какими-либо лицензиями или полномочиями.
* Домашний осмотр предназначен для вашего назидания и не является списком вещей, который нужно предоставить продавцу для ремонта.
* Посещайте домашний осмотр, но не следуйте за инспектором. Пусть они делают свою работу спокойно. Подождите, пока инспектор закончит, прежде чем задавать вопросы.
* Возьмите с собой контрольный список для осмотра дома. Вы должны убедиться, что каждая проблемная область была изучена и что ваши вопросы должным образом рассмотрены.
Рассмотрите запрос на ремонт
Некоторые оценки могут содержать так называемые «условия», дефекты того или иного рода, которые необходимо исправить до того, как кредитор профинансирует ссуду. Любая из сторон может предпринять шаги для выполнения условий займа. Продавец не обязан что-либо ремонтировать, даже ремонт по требованию кредитора, но у вас есть варианты:
* Вы можете подписать запрос на ремонт, попросив продавца решить эти проблемы, если домашний осмотр обнаружит серьезные и неожиданные проблемы. Вы можете попросить продавца предоставить кредит на покрытие расходов на закрытие или снижение продажной цены.
* Ни один дом не идеален, и инспектор найдет недостатки. Это почти гарантировано. Не ожидайте, что все в отчете об осмотре дома будет исправлено или учтено в продажной цене.
* Будьте разумны и проводите рациональные расследования. Ваш агент может направить вас.
Удалить непредвиденные обстоятельства
Не каждый агент по листингу будет требовать освобождения от непредвиденных обстоятельств, но это должно быть сделано для полной защиты продавца. Большинство листинговых агентов будут требовать освобождения всех условных обязательств контракта к дате их истечения. Следует помнить о некоторых вещах:
* Государственные правила и сроки могут отличаться . Например, в калифорнийских контрактах покупателям предоставляется от 17 до 21 дня на устранение непредвиденных обстоятельств, но у вас может быть меньше времени в зависимости от вашего местоположения.
* Убедитесь, что ваш кредит является твердым и оценка приемлема, прежде чем удалять ваш на случай непредвиденных обстоятельств ссуды . Однако, возможно, вам все равно придется отменить условную ссуду, если ваш кредитор не может подтвердить вашу ссуду. Это тоже может варьироваться в зависимости от штата.
Продавец может выдать Уведомление о выполнении, а затем в одностороннем порядке расторгнуть договор, если вы откажетесь устранить непредвиденные обстоятельства.
Сделайте заключительный обзор
Цель заключительного обходного осмотра — убедиться, что имущество находится в том же состоянии, в каком оно было при последнем просмотре. Могут произойти несчастные случаи. Пришло время попросить какую-то компенсацию, если вы обнаружите повреждение деревянного пола после того, как продавец убрал мебель или коврики. Будьте внимательны и к другим проблемам:
* Убедитесь, что в унитазах промывается вода, и в результате удаления холодильника или стиральной машины не вытекает вода. Включите все освещение и эксплуатируйте все приборы.
* Это не лицензия, требующая дополнительного ремонта, если вы не обнаружите новый дефект, который ранее не был обнаружен.
* Устраните его сейчас , прежде чем закрыть, если вы обнаружите серьезную проблему. Вы можете быстро прийти к решению, которое не приведет к задержке закрытия из-за срочности некоторых ситуаций. Но постарайтесь избегать финансовых договоренностей, которые могут повлиять на ваше окончательное раскрытие, или ваши кредитные документы, возможно, придется перерисовать.
Подписать документы о ссуде и условном депонировании
Офицер условного депонирования может отправить вам мобильного подписывающего лица, если вы физически не можете обратиться в компанию условного депонирования, чтобы решить эту проблему. Вы, вероятно, заплатите немного больше, но это выгодная услуга. Мобильные нотариусы придут к вам домой, в офис или в любое другое место, которое вы укажете. Быть в курсе, что:
* Процедуры условного депонирования могут отличаться в зависимости от местности.
* Вам понадобится действительное удостоверение личности с фотографией.
* Имя на вашем удостоверении личности должно быть таким же, как и в вашей ссуде. документы. Это может вызвать проблемы, если вы недавно вышли замуж или развелись.
Вы потратите от 30 минут до часа на подписание всех кредитных документов. Вам, вероятно, будет предложено подписать не менее 100 страниц.
Внесите остаток средств
После того, как вы проверили дом, внесите оставшуюся часть первоначального взноса и заключительных расходов, чтобы убедиться, что он соответствует вашим ожиданиям, и когда ваш кредит будет готов к закрытию. Некоторые соображения здесь включают:
* Принесите сертифицированный чек к оплате . Вы не можете внести наличные или личный чек. Персональные чеки обычно принимаются только в том случае, если есть достаточно времени для их оплаты до закрытия.
* Ожидайте, что условное депонирование увеличит сумму . После закрытия вы получите возврат части денег. Escrow может отправить вам чек по почте или перевести деньги в ваш банк.
* Вы можете попросить свой банк перевести средства напрямую на escrow . Это избавит вас от необходимости физической доставки сертифицированного чека.
Закрыть условное депонирование
Условное депонирование закрывается, когда титульная компания получает подтверждение из офиса регистратора о том, что документы были записаны. Эта дата обычно наступает через несколько дней после того, как вы подписали документы условного депонирования и займа. Закрытие в тот же день случается редко. Общие правила записи включают:
* Ваш документ о собственности, повторная передача продавцом и доверительный акт будут зарегистрированы в общедоступных документах.
* Вы получите оригинал документа по почте через несколько недель после закрытия.
* Титульная компания уведомит вашего агента, когда ваша транзакция будет записана, и ваш агент позвонит вам.
* Если в вашем контракте не указано иное, собственность будет вашей после записи.
Вот и все. Готово. Немедленно меняйте замки и наслаждайтесь своим новым домом!