Недвижимость играет неотъемлемую роль в экономике США. Жилая недвижимость обеспечивает жильем семьи. Это самый большой источник богатства и сбережений для многих американцев. Коммерческая недвижимость, к которой относятся многоквартирные дома, создает рабочие места и помещения для розничной торговли, офисов и производства. Бизнес и инвестиции в недвижимость являются источником дохода для миллионов людей.
В 2018 году строительство недвижимости внесло вклад в экономический рост страны в размере $1,15 трлн. Это 6,2% валового внутреннего продукта США. Это больше, чем $1,13 трлн в 2017 году, но все еще меньше, чем в пиковом 2006 году — $1,19 трлн. В то время строительство недвижимости составляло 8,9% ВВП.
Строительство недвижимости является трудоемким процессом и играет важную роль в создании рабочих мест. Падение объемов жилищного строительства стало причиной высокого уровня безработицы в период рецессии.
Скользящий эффект недвижимости
Строительство — единственная часть недвижимости, которая измеряется ВВП. Но недвижимость влияет на многие другие сферы экономического благосостояния, которые не измеряются. Например, снижение продаж недвижимости в конечном итоге приводит к снижению цен на нее. Это снижает стоимость всех домов, независимо от того, активно продают их владельцы или нет. Это уменьшает количество кредитов на покупку собственного жилья, доступных владельцам. Это, в конечном счете, снижает потребительские расходы, поскольку все больше денежных средств домовладельцев оказываются связанными в проектах по строительству жилья.
Почти 70% экономики США основано на личном потреблении. Сокращение потребительских расходов способствует нисходящей спирали в экономике. Это приводит к дальнейшему снижению занятости, доходов и потребительских расходов. Если Федеральная резервная система не вмешается и не снизит процентные ставки, то страна может впасть в рецессию. Единственная хорошая новость о снижении цен на жилье заключается в том, что это уменьшает вероятность инфляции.
Недвижимость и рецессия 2008 года
Нет лучшего примера влияния недвижимости на экономику, чем финансовый кризис 2008 года. Падение цен на жилье изначально спровоцировало спад, но в то время мало кто это осознавал. По данным Национальной ассоциации риэлторов, к июлю 2007 года медианная цена существующих односемейных домов снизилась на 4% по сравнению с пиком, достигнутым в октябре 2005 года. Но экономисты не могли прийти к единому мнению о том, насколько это плохо. Определения рецессии, медвежьего рынка и коррекции фондового рынка хорошо стандартизированы, но то же самое не относится к рынку жилья.
Для перспективы многие сравнивали его с 24%-ным падением во время Великой депрессии 1929 года. Они также сравнивали его с падением от 22% до 40% в нефтедобывающих районах в начале 1980-х годов. По этим меркам спад был едва заметным.
Однако обвал быстро набирал обороты. Некоторые экономические исследования показали, что снижения цен на жилье на 10-15% достаточно, чтобы уничтожить собственный капитал домовладельца. Это произошло уже в 2007 году в некоторых населенных пунктах Флориды, Невады и Луизианы.
Смерть от деривативов
Почти половина кредитов, выданных в период с 2005 по 2007 год, были субстандартными. Это означало, что вероятность дефолта покупателей была выше. Настоящая проблема заключалась в том, что банки использовали эти ипотечные кредиты для обеспечения деривативов на триллионы долларов. Банки складывали субстандартные ипотечные кредиты в эти ипотечные ценные бумаги. Они продавали их как безопасные инвестиции пенсионным фондам, корпорациям и пенсионерам. Они считались «застрахованными» от дефолта с помощью нового страхового продукта под названием кредитно-дефолтные свопы. Крупнейшим эмитентом была компания American International Group Inc.
Когда заемщики объявляли дефолт, ипотечные ценные бумаги имели сомнительную стоимость. Так много инвесторов пытались реализовать свои кредитно-дефолтные свопы, что у AIG закончились деньги. Она сама пригрозила объявить дефолт. Федеральной резервной системе пришлось выручать ее.
Банки с большим количеством ипотечных ценных бумаг на балансе, такие как Bear Stearns и Lehman Brothers, были отвергнуты другими банками. Не имея денег для ведения бизнеса, они обратились за помощью к ФРС. ФРС нашла покупателя для первого, но не для второго. Банкротство Lehman Brothers официально положило начало финансовому кризису 2008 года.
Грядет ли новый крах?
Большинство американцев считают, что рынок недвижимости рухнет в ближайшие два года. Они видят, что цены на жилье стагнируют, а ФРС начинает снижать процентные ставки. Для них это выглядит как пузырь, который вот-вот лопнет.
Но между нынешним рынком жилья и рынком 2005 года есть много различий. Например, субстандартные кредиты составляют меньший процент ипотечного рынка (хотя они снова растут под названием «нестандартные кредиты»). В 2005 году их доля составляла 20%. Кроме того, банки повысили стандарты кредитования. Покупатели жилья должны обеспечивать от 20% до 45% стоимости дома. Во время кризиса subprime им требовалось 20% или меньше.
Самое важное, что домовладельцы не забирают столько капитала из своих домов. В 2006 году объем собственного капитала вырос до 85 миллиардов долларов. В 2010 году он упал до менее чем 10 млрд долларов и оставался на этом уровне до 2015 года. К 2017 году он вырос только до $14 млрд. Одна из главных причин заключается в том, что все меньше людей подают заявления о банкротстве. В 2016 году только 770 846 человек подали заявление о банкротстве. В 2010 году это сделали 1,5 миллиона человек. Некоторые экономисты связывают это с Obamacare. Теперь, когда больше людей застрахованы, они с меньшей вероятностью будут завалены медицинскими счетами. Эти различия делают менее вероятным крах рынка жилья.