Что такое эмпирическое правило 28/36 для ипотеки?

Эмпирическое правило должно заключаться в том, что вы должны рассчитать, прежде чем начинать покупать дома, поскольку оно дает вам точную оценку того, сколько дома вы можете себе позволить.

Как рассчитать отношение долга к доходу

Рассчитать отношение долга к доходу несложно. Первое, что вам нужно сделать, это определить свой ежемесячный валовой доход — ваш доход до вычета налогов и других расходов. Если вы состоите в браке и будете подавать заявку на жилищный кредит вместе, вам следует сложить оба своих дохода.

Затем возьмите сумму и умножьте ее сначала на 0,28, а затем на 0,36 или 0,43, если вы ищете подходящую ипотеку. Например, если у вас и вашего партнера общий ежемесячный валовой доход в размере 7000 долларов США, он будет разбит следующим образом:

7000 долларов x 0,28 = 1960 долларов

7000 долларов x 0,36 = 2520 долларов

7000 долларов x 0,43 = 3010 долларов

Это означает, что ваша ипотека, налоги и страховые выплаты не должны превышать 1 960 долларов в месяц, а общие ежемесячные выплаты по долгу, включая 1 960 долларов, не должны превышать 2 520 долларов.

К сожалению, правило требует, чтобы ваши ежемесячные платежи не превышали оба этих лимита. Итак, следующий шаг — посмотреть, какой эффект имеют другие ваши долги. Сложите общие ежемесячные платежи по не-ипотечной задолженности, такие как платежи по кредитной карте, студенческой ссуде или ссуде на покупку автомобиля.

В этом примере предположим, что ежемесячные выплаты по долгу составляют в общей сложности 950 долларов. Вычтите эту сумму из 2520 долларов, и вы увидите, что сумма выплаты по ипотеке не должна превышать 1570 долларов.

Поскольку в этом примере у вас относительно высокая ежемесячная не-ипотечная задолженность, вы можете потратить 1570 долларов на ипотеку, налоги и страховку для нового дома. Если, с другой стороны, у вас было только 500 долларов в месяц в виде ежемесячных выплат, не связанных с ипотекой, вы могли бы потратить полные 1960 долларов на выплату ипотечного кредита, поскольку 1960 + 500 = 2460 долларов, что меньше, чем правило 36%, или 2520 долларов. , за все выплаты по долгам в месяц.

Почему правило 28/36 в целом работает

Эмпирическое правило 28/36 представляет собой довольно хорошее руководство для кредиторов, позволяющее определить, сколько жилья вы можете себе позволить.

«Как ипотечный кредитор, одна из наших задач — оценивать риски, и правило 28/36 играет в этом большую роль», — сказал Эдельштейн. «Вы можете получить одобрение на получение ипотечного кредита с коэффициентами выше 28/36, а на заднем этапе — до 50%. Однако риск возрастает, и для того, чтобы быть одобренным с более высокими коэффициентами, вам потребуется высокий кредитный рейтинг и, возможно, более крупный первоначальный взнос ».

Итак, что входит в расчет вашего ежемесячного долгового обязательства с помощью коэффициента DTI? Любой из следующих платежей может быть включен в ваш DTI:

Будущие выплаты по ипотеке

Кредитные карты

Студенческие ссуды

Автокредиты

Персональные ссуды

Выплата алиментов и алиментов.

Ссуды, на которые вы подписали совместную подписку.

Ваш DTI не включает счета за коммунальные услуги, кабель, мобильный телефон и страхование.

Крупинка соли

Хотя эмпирическое правило 28/36 является хорошим ориентиром для многих заемщиков, у него есть свои недостатки.

Например, DTI не учитывает такие домашние расходы, как коммунальные услуги, продукты и уход за детьми. Это может привести к тому, что покупатели жилья недооценивают свой истинный DTI. Не забудьте также подумать о ремонте и содержании дома, которые, по словам Эдельштейна, могут составлять в среднем 1–2% от стоимости дома каждый год.

По словам Эдельштейна, из-за этих дополнительных расходов покупатели жилья должны стремиться к более низкому DTI, чем 43% -ный максимум, который используют большинство кредиторов, что и делает эмпирическое правило 28/36. Если вы сделаете это, у вас может быть больше шансов вести тот образ жизни, который вы хотите, поскольку меньшая часть ваших ежемесячных выплат по долгу будет связана с вашей ипотечной ссудой.

Вот почему заемщики не могут просто предположить, что получение одобрения означает, что они действительно смогут позволить себе ипотеку в долгосрочной перспективе.

Как улучшить соотношение долга к доходу по ипотеке

Чтобы получить удобную ипотечную ссуду, поищите способы уменьшить свой DTI, прежде чем подавать заявку на ипотеку.

По словам Вальдеса, снижение вашего DTI путем выплаты остатков по кредитной карте, а затем никогда не позволяя этим остаткам превышать 30% вашего кредитного лимита, является одним из способов сделать это.

«Это… полезно придумать план погашения долга — как метод снежного кома долга, когда вы решаете свои самые маленькие долги по одному, одновременно производя минимальные выплаты по остальным», — сказала она. «Создание бюджета и его сокращение там, где это необходимо, также могут высвободить дополнительные средства для погашения долга; выплата небольших долгов постепенно имеет большое значение ».

Еще один совет — распределять время подачи заявок на кредит. Например, Эдельштейн советует не подавать заявку на ипотечный кредит, когда вы также подаете заявку на другие виды кредитов, например, на новый автокредит или лизинг, поскольку новый кредит может снизить ваш кредитный рейтинг и повысить DTI.

Вот несколько других способов улучшить свой DTI до подачи заявки на ипотеку:

Погасите свою кредитную карту с самым высоким балансом или заплатите меньшую сумму на все счета своих кредитных карт.

Рассмотрите возможность получения ссуды на консолидацию долга, чтобы объединить кредитные карты или другие долги по единой процентной ставке.

Избегайте возникновения новой задолженности в течение периода времени, предшествующего подаче заявления на получение ипотечного кредита, и до того, как вы закроете дом.

Подумайте, как вы могли бы увеличить свой семейный доход, например как переговоры о повышении зарплаты, получение работы на неполный рабочий день, начало подработки или поиск более высокооплачиваемой должности у другого работодателя.