Томас Джей Каталано является CFP и зарегистрированным инвестиционным консультантом в штате Южная Каролина. Он является CFP, зарегистрированным инвестиционным консультантом и владеет собственной фирмой по финансовому консультированию. Опыт Томаса дает ему знания в различных областях, включая инвестиции, пенсионное обеспечение, страхование и финансовое планирование.
Узнайте о нашем Financial Review Board.
IRS Form 1099-A — это информационное заявление, в котором сообщается об обращении взыскания на имущество. Домовладельцы обычно получают форму IRS 1099-A от своего кредитора после обращения взыскания на их дом, и налоговая служба также получает копию. Информация, содержащаяся в форме 1099-A, необходима для отражения сделки в вашей налоговой декларации.
Налоговая служба рассматривает обращение взыскания так же, как если бы вы продали свою собственность. Вы должны рассчитать свой прирост или убыток капитала, но в этом сценарии нет «цены продажи», по крайней мере, в том же контексте, что и при обычной продаже, когда вы можете получить наличные деньги на руки после сделки. Возможно, вам также придется отчитаться о списании долга как о доходе.
Что такое форма 1099-А?
Форма 1099-A сообщает о «Приобретении или отказе от обеспеченного имущества». Возможно, вы заняли $150 000 на покупку дома, а затем столкнулись с финансовыми трудностями и не смогли вносить платежи по ипотеке. Налоговая служба считает, что если на момент обращения взыскания на закладную кредитор все еще был должен вам $125 000 и если вы больше не несете ответственности за погашение долга, то это и есть ваш доход в размере $125 000.
Налог на прирост капитала также может быть начислен, поскольку налоговая служба считает, что вы «продали» недвижимость.
Форма 1099-A сообщает об этой операции в налоговую службу, и вы также получите копию, чтобы вы могли указать детали в своей налоговой декларации.
Кто использует форму 1099-А?
Кредитная организация отвечает за подачу формы 1099-А в налоговую службу и должна также предоставить копию заемщику. Она должна предоставить копии каждому заемщику в ситуациях, когда за погашение кредита отвечает более одного физического или юридического лица. Затем каждый заемщик обязан отразить эту информацию и свою долю в сделке в своих личных налоговых декларациях.
Что делать, если вы не получили форму 1099-А
Свяжитесь с кредитором, если вы не получили форму 1099-А до 31 января года, следующего за годом обращения взыскания. У учреждения есть этот срок, чтобы предоставить вам копию, хотя форма должна быть отправлена в налоговую службу только 28 февраля.
Вы также можете связаться с кредитором, если считаете, что информация в вашей форме неверна. В заявлении 1099-A должна быть указана личность и контактная информация сотрудника учреждения, к которому вы можете обратиться с вопросами.
Как читать форму 1099-А
Чтобы сообщить об обращении взыскания на имущество в налоговую службу, вам понадобится дата продажи и продажная цена имущества, на которое обращено взыскание, и вы найдете эту информацию в форме 1099-A. В качестве продажной цены вы будете использовать либо справедливую рыночную стоимость имущества, либо остаток непогашенного кредита на момент обращения взыскания.
Остаток непогашенного кредита указан в графе 2 формы 1099-A, а справедливая рыночная стоимость имущества — в графе 4. Дата обращения взыскания указана в графе 1, и она будет использоваться в качестве даты продажи.
Налогоплательщики также должны знать, был ли кредит регрессным или безрегрессным. Вероятно, кредит был регрессным, если кредитор поставил «да» в графе 5 формы 1099-А, которая гласит: «Проверьте, несет ли заемщик личную ответственность за погашение долга».
Укажите цену продажи в Планке D, «Прибыль и убытки капитала», который должен сопровождать вашу налоговую декларацию по форме 1040, когда вы ее подаете. Это будет либо сумма в графе 2, либо сумма в графе 4. То, какую графу вы будете использовать, зависит от кредитного законодательства штата, в котором находится недвижимость, поэтому проконсультируйтесь с местным специалистом по налогообложению, чтобы убедиться, что вы выбрали правильную графу.
Требования к отчетности о прибыли или убытке от прироста капитала
Любая прибыль — а в некоторых случаях лишение права выкупа может привести к прибыли — обычно компенсируется исключением прироста капитала для основного дома, поэтому маловероятно, что лишение права выкупа приведет к уплате налога на прирост капитала. Вам придется получить несколько сотен тысяч долларов «прибыли», прежде чем будет применен налог на прирост капитала.
Эта налоговая льгота, также называемая исключением из «Раздела 121», позволяет одиноким лицам реализовать прибыль в размере до 250 000 долларов США от продажи личного жилья, не облагаемую налогом на прирост капитала. Для налогоплательщиков, состоящих в браке, этот порог увеличивается до $500 000. Однако для получения права на участие в программе действует несколько правил; например, вы должны проживать в доме не менее двух из пяти предыдущих лет.
Вы можете рассчитать свою прибыль, сравнив «цену продажи» с ценой покупки, которая является вашей базой стоимости недвижимости. Эта информация, как правило, содержится в заявлении о закрытии сделки, которое вы получили при покупке недвижимости.
Разница между ценой продажи и себестоимостью — это ваша прибыль. Укажите ее в таблице D и в строке 6 вашей налоговой декларации по форме 1040 за 2019 год.
Используйте форму 4797, если имущество, на которое обращено взыскание, было арендой или инвестицией. В этом случае вам, вероятно, понадобится помощь налогового специалиста, поскольку вы должны принять во внимание дополнительные факторы, такие как возврат амортизационных вычетов, перенос убытков от пассивной деятельности, а также отчетность о любых окончательных доходы и расходы по аренде
Вы должны сообщить эту информацию по форме 1099-A, даже если вы подпадаете под исключение по приросту капитала для вашего основного жилья, но вы не понесете налогового удара, если ваш прирост не превышает $250,000 или $500,000, в зависимости от вашего семейного положения.
Форма 1099-A против формы 1099-C
Вы можете получить форму 1099-C вместо или в дополнение к форме 1099-A, если ваш кредитор обратил взыскание на недвижимость и списал остаток долга по ипотеке, который вы задолжали. Прощенный долг, указанный в таблице 1099-C, к сожалению, является налогооблагаемым доходом.
Однако вы можете получить право исключить его, если общая сумма ваших долгов превышала общую стоимость ваших активов непосредственно перед обращением взыскания. Это означает, что вы «неплатежеспособны» и должны отразить в налоговой декларации списанный долг только в той степени, в которой он превышает вашу неплатежеспособность — разницу между вашими долгами и активами.
Например, у вас могут быть долги на общую сумму $300 000, а все ваши оставшиеся активы оцениваются в $200 000. Это разница в 100 000 долларов. Если ваш кредитор простит или аннулирует остаток по вашему ипотечному кредиту в размере $120 000, вам придется указать в качестве дохода только $20 000 — сумму, превышающую вашу неплатежеспособность в $100 000.
Если долг не подлежит регрессу и если вы не оставили себе залог, то, по мнению налоговой службы, у вас нет дохода от списания долга.
Закон CARES Act, принятый Конгрессом, может предложить вам дополнительные меры защиты от обращения взыскания. Узнайте в своей кредитной организации, подпадаете ли вы под этот закон.