Понимание амортизации арендованной недвижимости

Амортизация арендованной недвижимости — ценная налоговая стратегия для инвесторов в недвижимость. Она позволяет вычитать стоимость инвестиционной недвижимости и ее улучшений из налогооблагаемого дохода в течение срока ее полезного использования. Распределяя амортизационные расходы, вы можете уменьшить свои налоговые обязательства и потенциально увеличить денежный поток.

Что такое амортизация арендованной недвижимости?

Когда вы приобретаете недвижимость для сдачи в аренду, она считается инвестиционной. Как и любой другой актив, например, производственные машины, арендная недвижимость со временем снижает свою стоимость. Налоговое управление признает это снижение и позволяет вам вычесть часть стоимости недвижимости в качестве расходов в вашей налоговой декларации.

Как работает амортизация арендованного имущества

При расчете амортизации арендованного имущества необходимо учитывать несколько факторов:

Амортизируемое имущество

Чтобы получить право на амортизацию, имущество должно соответствовать определенным критериям:

• Вы должны владеть имуществом, даже если оно является предметом долга.
• Имущество должно использоваться для бизнеса или приносить доход.
• Имущество должно иметь определяемый срок полезного использования, то есть со временем оно изнашивается, приходит в упадок, устаревает или теряет стоимость.
• Ожидается, что имущество прослужит более одного года.

Обратите внимание, что земля сама по себе не амортизируется, поскольку она не «расходуется». Кроме того, расходы, связанные с расчисткой земли, посадкой растений и озеленением, считаются частью стоимости земли и не подлежат амортизации.

Начало амортизации

Амортизация начинается с момента ввода имущества в эксплуатацию или когда оно становится доступным для аренды. Например, если вы приобретаете объект аренды 15 мая и предоставляете его в аренду 15 июля, амортизация начинается в июле, а не в сентябре, когда вы начинаете получать арендную плату.
Амортизация продолжается до тех пор, пока не будет выполнено одно из следующих условий:

• Вы списали всю стоимость или базу имущества.
• Вы выводите имущество из эксплуатации, то есть больше не используете его в целях получения дохода, продаете его, переводите в личное пользование, отказываетесь от него или уничтожаете его.

Даже если имущество временно простаивает или не используется, вы все равно можете претендовать на амортизационные вычеты. Например, если вы делаете ремонт в период между арендаторами, вы можете продолжать амортизировать имущество в течение этого времени.

Системы амортизации

В США жилая арендная недвижимость, введенная в эксплуатацию после 1986 года, амортизируется по модифицированной ускоренной системе возмещения затрат (MACRS). MACRS распределяет затраты и амортизационные отчисления на 27,5 или 30 лет, в зависимости от используемого метода. Это определенный Налоговым управлением «срок полезного использования» арендованного имущества.
В рамках MACRS существует два метода амортизации:

• Общая система амортизации (GDS): этот метод применяется к большинству объектов недвижимости и используется, если только вы не сделали безотзывный выбор в пользу альтернативной системы амортизации (ADS) или если закон не обязывает вас использовать ADS.
• Альтернативная система амортизации (ADS): ADS обязательна для объектов недвижимости с определенными характеристиками, такими как использование в квалифицированном бизнесе на 50% или менее, финансирование облигациями, не облагаемыми налогом, или основное использование в сельском хозяйстве.

В большинстве случаев вы будете использовать GDS, если нет особых причин для применения ADS.

Налоговые соображения

Понимание амортизации арендованного имущества имеет решающее значение для получения максимальных налоговых выгод в качестве инвестора в недвижимость. Это позволяет компенсировать доход от аренды амортизационными отчислениями, потенциально уменьшая ваш налогооблагаемый доход и снижая ваши общие налоговые обязательства. Это может привести к увеличению денежного потока от ваших инвестиций в арендованную недвижимость.
Однако важно проконсультироваться с налоговым специалистом или бухгалтером, который знаком с налоговым законодательством в вашей стране, в частности в России. Налоговые нормы и правила в разных странах отличаются, поэтому важно обеспечить соблюдение местного налогового законодательства.
В заключение следует отметить, что амортизация арендованного имущества — это мощный инструмент, который может помочь инвесторам в недвижимость сэкономить на налогах. Понимая критерии амортизируемого имущества, начало амортизации и доступные системы амортизации, вы сможете эффективно рассчитать и максимизировать свои амортизационные отчисления. Обязательно проконсультируйтесь с налоговым специалистом, чтобы обеспечить соблюдение местного налогового законодательства и максимально эффективно использовать эту налоговую стратегию в своих инвестиционных начинаниях.

Вопросы и ответы

Могу ли я амортизировать стоимость земли в арендованной недвижимости?

Нет, земля сама по себе не амортизируется, поскольку считается, что срок ее полезного использования неограничен. Амортизировать можно только здания и улучшения на земле.

Каков срок полезного использования арендованного имущества для целей амортизации?

В США жилая арендная недвижимость обычно амортизируется в течение 27,5 лет по модифицированной ускоренной системе возмещения затрат (MACRS). Однако для определения конкретного срока полезного использования в целях амортизации необходимо обратиться к местному налоговому законодательству в России.

Могу ли я требовать амортизацию, если моя арендная недвижимость не приносит дохода?

Да, вы можете начислять амортизацию, даже если ваша арендная недвижимость временно пустует или не приносит дохода от аренды. Пока недвижимость сдается в аренду и используется в целях получения дохода, вы можете вычесть расходы на амортизацию.

Что произойдет, если я продам арендованное имущество до истечения срока его полезного использования?

Если вы продадите арендованное имущество до окончания срока его эксплуатации, вам, возможно, придется вернуть часть заявленной амортизации. Восстановленная амортизация рассматривается как обычный доход и подлежит налогообложению. Проконсультируйтесь со специалистом по налогообложению, чтобы узнать, как действовать в случае повторного начисления амортизации.

Могу ли я требовать амортизацию по полной стоимости покупки арендованного имущества?

Амортизация рассчитывается на основе стоимости или базы недвижимости, которая включает в себя не только цену покупки, но и любые дополнительные расходы, связанные с приобретением, улучшениями и расходами на закрытие сделки. Однако стоимость земли исключается из расчета амортизации.

Нужно ли мне нанимать специалиста для расчета амортизации арендованного имущества?

Хотя нанимать профессионала не обязательно, рекомендуется проконсультироваться с налоговым специалистом или бухгалтером, который знаком с налогообложением арендной недвижимости и правилами начисления амортизации. Они могут обеспечить точность расчетов, помочь вам максимизировать ваши вычеты и предоставить рекомендации по соблюдению местного налогового законодательства в России.