Налог на прирост капитала при продаже жилья
Ваш дом, вероятно, станет самой большой и самой большой покупкой в вашей жизни. Все кропотливые меры, которые вы предприняли — бесчисленные обыски собственности, переговоры по контракту, проверки и закрытие сделок, — позволили осуществить мечту о домовладении. Пришло время продавать. Что дальше? Знаете ли вы, что ваш дом считается капитальным активом и облагается налогом на прирост капитала? Если стоимость вашего дома повысится, от вас могут потребовать уплату налогов с прибыли. Однако, благодаря Закону о льготах налогоплательщиков 1997 года, большинство домовладельцев освобождены от уплаты налогов.
Если вы не замужем, вы не будете платить налог на прирост капитала с первых 250 000 долларов прибыли (превышение стоимости).Супружеские пары пользуются освобождением в размере 500 000 долларов.Однако есть некоторые ограничения.
Ключевые выводы
- Вы можете продать свое основное место жительства и освободиться от налога на прирост капитала на первые 250 000 долларов США, если вы не замужем, и 500 000 долларов США, если вы состоите в браке совместно.
- Это освобождение допускается только один раз в два года.
- Вы можете добавить свою базовую стоимость и затраты на любые улучшения, которые вы сделали в доме, к 250 000 долларов, если не замужем, или к 500 000 долларов, если состоите в браке.
Сколько стоит налог на прирост капитала на недвижимость?
Чтобы быть освобожденным от налога, дом должен считаться основным местом жительства в соответствии справилами налоговой службы (IRS).Эти правила гласят, что вы должны были проживать в доме не менее двух из последних пяти лет.
Если вы покупаете дом, и резкий рост стоимости заставляет вас продать его через год, вам придется заплатить налог на прирост капитала. Если вы владели своим домом не менее двух лет и соответствуете основным правилам проживания, вы можете иметь задолженность по налогу на прибыль, если она превышает пороговые значения IRS. Одинокие лица могут исключить до 250 000 долларов из дохода, а состоящие в браке лица, подающие совместную декларацию, могут исключить до 500 000 долларов из дохода.
Краткий обзор
Краткосрочный прирост капитала облагается налогом как обычный доход по ставке 37% для лиц с высоким доходом;Ставки налога на долгосрочный прирост капитала составляют 0%, 15% или 20%, причем ставки применяются в зависимости от статуса подоходного налога и налоговой декларации.
Это правило даже позволяет вам преобразовать арендуемую недвижимость в основное место жительства, потому что требование о двухлетнем проживании не обязательно должно выполняться в течение последующих лет.
Предположим, вы покупаете новую квартиру за 300 000 долларов. Вы живете в нем первый год, снимаете дом на следующие три года, а когда арендаторы съезжают, вы въезжаете еще на год. Через пять лет вы продаете квартиру за 450 000 долларов. Налог на прирост капитала не взимается, поскольку прибыль (450 000–300 000 долларов США = 150 000 долларов США) не превышает суммы исключения. Рассмотрим альтернативный вариант окончания, при котором стоимость домов в вашем районе росла в геометрической прогрессии.
В этом сценарии вы продаете квартиру за 600 000 долларов.Налог на прирост капитала уплачивается с 50 000 долларов (прибыль 300 000 долларов — за исключением налоговых поступлений в размере 250 000 долларов).Если ваш доход составляет от 80 000 до 441 450 долларов, ваша ставка налога на прирост капитала для одного человека составляет 15%. Если у вас есть капитальные убытки в другом месте, вы можете компенсировать прирост капитала от продажи дома этими убытками и до 3000 долларов этих убытков за счет прочего налогооблагаемого дохода.
Другое важное ограничение заключается в том, что вы можете воспользоваться этим освобождением только один раз в два года.Следовательно, если у вас есть два дома и вы прожили в обоих по крайней мере два из последних пяти лет, вы не сможете продать оба дома без уплаты налогов.
Закон о налоговых льготах 1997 года принес пользу домовладельцам, поскольку он значительно изменил последствия продажи жилья. До принятия закона продавцы должны были перевести полную стоимость продажи дома в другой дом в течение двух лет, чтобы избежать уплаты налога на прирост капитала. Однако это уже не так, и выручка от продажи может быть использована любым способом, который продавец сочтет нужным.
Краткий обзор
Перед продажей недвижимости лучше всего проконсультироваться с налоговым специалистом и проверить, нет ли изменений в налоговом кодексе.
Если вы соответствуете требованиям IRS, вы сможете продавать прирост капитала дома без налога, как указано выше. Однако есть исключения из требований к приемлемости, которые изложены на веб-сайте IRS.
Когда продажа дома полностью облагается налогом?
Не каждый может воспользоваться исключениями по приросту капитала. Прибыль от продажи дома полностью облагается налогом, если:
- Дом не является основным местом проживания продавца.
- Недвижимость была приобретена путем обмена 1031 за 5 лет.
- Продавец облагается налогами за экспатриантов.
- Недвижимость не принадлежала и не использовалась в качестве основного места жительства продавца в течение как минимум 2 из последних пяти лет до продажи (применяются некоторые исключения).
- Продавец продал еще один дом в течение 2 лет с даты продажи и использовал исключение прироста капитала для этой продажи5.
Пример налога на прирост капитала при продаже дома
Рассмотрим следующий пример. Сьюзан и Роберт, супружеская пара, приобрели дом за 500 000 долларов в 2015 году. Их район пережил колоссальный рост, и стоимость дома значительно выросла. Увидев возможность пожинать плоды этого скачка цен на жилье, они продали свой дом в 2020 году за 1,2 миллиона долларов. Прирост капитала от продажи составил 700 000 долларов.
Как супружеская пара, подающая совместную заявку, они смогли исключить 500 000 долларов США из прироста капитала, оставив 200 000 долларов США, подлежащих обложению налогом на прирост капитала. Их совокупный доход помещает их в группу 20% налогов. Таким образом, их налог на прирост капитала составлял 40 000 долларов.
Как избежать налога на прирост капитала при продаже жилья
Хотите снизить налоговые платежи при продаже дома? Есть способы уменьшить вашу задолженность или избежать налогов при продаже вашей собственности. Если вы владеете домом и проживаете в нем два из последних пяти лет, вы можете исключить до 250 000 долларов (500 000 долларов для женатых людей, подающих совместную регистрацию) из налога на прибыль.
Корректировки основы затрат также могут помочь уменьшить выигрыш. Базу вашей стоимости можно увеличить, включив в нее сборы и расходы, связанные с покупкой дома, его благоустройством и дополнениями. Возникающее в результате увеличение стоимости снижает прирост капитала.
Кроме того, капитальные убытки от других инвестиций могут быть использованы для компенсации прироста капитала от продажи вашего дома. Крупные убытки можно даже перенести на последующие налоговые годы. Давайте рассмотрим другие способы снизить или избежать налога на прирост капитала при продаже жилья.
Используйте биржи 1031, чтобы избежать налогов
Домовладельцы могут избежать уплаты налогов при продаже своего дома, реинвестируя выручку от продажи в аналогичную недвижимость посредством обмена 1031. Этот обмен подобного рода — названный в честь раздела 1031 кода IRS — позволяет обменивать подобное имущество без какого-либо другого вознаграждения или аналогичного имущества, включая другие соображения, такие как наличные деньги. Обмен 1031 позволяет отложить, а не исключить налог на прибыль от продажи недвижимости.
Владельцы — включая корпорации, частных лиц, трасты, товарищества и ООО — инвестиционной и деловой собственности могут воспользоваться преимуществами биржи 1031 при обмене деловой или инвестиционной собственности на аналогичную.
Недвижимость, подлежащая обмену 1031, должна быть предназначена для деловых или инвестиционных целей, а не для личного использования. Сторона обмена 1031 должна указать в письменной форме заменяющую собственность в течение 45 дней с момента продажи и должна завершить обмен на собственность, сопоставимую с тем, что указано в уведомлении, в течение 180 дней с момента продажи.
Превратите свой второй дом в основное место жительства
Исключение прироста капитала настолько привлекательно для многих домовладельцев, что они могут попытаться максимально использовать его на протяжении всей своей жизни. Поскольку выгоды от неосновного жилья и арендуемой собственности не имеют одинаковых исключений, все больше людей ищут умные способы снизить налог на прирост капитала при продаже своей собственности. Один из способов добиться этого — превратить второй дом или арендуемую недвижимость в основное место жительства.
Домовладелец может сделать свой второй дом своим основным местом жительства в течение двух лет перед продажей и воспользоваться освобождением от налога на прирост капитала IRS. Однако действуют оговорки. Отчисления на амортизацию прибыли, полученной до 6 мая 1997 г., не будут учитываться при исключении.
Согласно Закону о налоге на жилищную помощь от 2008 года, сдаваемая в аренду недвижимость, преобразованная в основное место жительства, может иметь исключение только в течение срока, в течение которого недвижимость использовалась в качестве основного места жительства. Прирост капитала распределяется на весь период владения. При использовании в качестве арендуемой собственности выделенная часть подпадает под неквалифицированное использование и не подлежит исключению.
Чтобы кто-то не воспользовался преимуществом исключения обмена 1031 и прироста капитала, Закон о создании рабочих мест в США от 2004 года предусматривает, что исключение применяется, если обмениваемая собственность находилась в собственности в течение не менее 5 лет после обмена.
Как продажи в рассрочку снижают налоги
Получение большой прибыли при продаже вложения — мечта. Однако соответствующего налога при продаже может не быть. Для владельцев арендуемой недвижимости и вторых домов есть способ снизить налоговые последствия. Чтобы уменьшить налогооблагаемую прибыль, владелец недвижимости может выбрать вариант продажи в рассрочку, при котором часть прибыли откладывается со временем. Конкретный платеж производится в течение срока, указанного в контракте.
Каждый платеж состоит из основной суммы, прибыли и процентов, причем основная сумма представляет собой необлагаемую налогом базу затрат, а проценты облагаются налогом как обычный доход. Дробная часть прибыли приведет к более низкому налогу, чем налог на единовременный возврат прибыли. От того, как долго владелец собственности будет владеть недвижимостью, будет зависеть, как она будет облагаться налогом: долгосрочная или краткосрочная прибыль от прироста капитала.
Как работают налоги на недвижимость
Как и в случае с большинством наших покупок, налоги начисляются на покупную цену. То же самое и с недвижимостью. Государственные и местные органы власти взимают налоги на недвижимость или недвижимость с недвижимости; Эти собранные налоги помогают оплачивать государственные услуги, проекты, школы и многое другое.
Налоги на недвижимость — это адвалорные налоги, которые рассчитываются исходя из стоимости дома и земли, на которой он расположен. Он не оценивается по стоимости — сколько за него заплатили. Налог на недвижимость рассчитывается путем умножения ставки налога на оценочную стоимость недвижимости. Налоговые ставки различаются в зависимости от юрисдикции и могут меняться, как и оценочная стоимость недвижимости. Однако в определенных ситуациях возможны исключения и вычеты.
Как рассчитать основу стоимости дома
Основа стоимости дома — это то, что вы за него заплатили (ваша стоимость). Включена цена покупки, определенные расходы, связанные с покупкой дома, расходы на улучшение, определенные судебные издержки и многое другое.
Пример: В 2010 году Рэйчел купила свой дом за 400 000 долларов. Она не сделала никаких улучшений и не понесла никаких убытков за десять лет, которые она там прожила. В 2020 году она продала свой дом за 550 тысяч долларов. Ее базовая стоимость составляла 400 000 долларов, а налогооблагаемая прибыль — 150 000 долларов. Она решила исключить прирост капитала и, как следствие, не задолжала налогов.
Что такое скорректированный домашний базис
Стоимость дома может измениться. Снижение базовой стоимости происходит, когда вы получаете возврат своей стоимости. Например, вы купили дом за 250 000 долларов, а позже понесли убытки из-за пожара. Страховая компания вашего жилья производит выплату в размере 100 000 долларов США, в результате чего ваша базовая стоимость снижается до 150 000 долларов (при первоначальной стоимости 250 000 долларов — страховой платеж в размере 100 000 долларов).
Краткий обзор
Улучшения, которые необходимы для поддержания дома без добавленной стоимости, имеют срок полезного использования менее одного года или больше не являются частью вашего дома, не увеличат вашу основу затрат.
Аналогичным образом, некоторые мероприятия и мероприятия могут увеличить базовую стоимость. Например, вы тратите 15 000 долларов на пристройку к дому. Ваша новая основа затрат увеличится на сумму, которую вы потратили на улучшение своего дома.
Основание при наследовании дома
Если вы унаследовали дом, основой стоимости является справедливая рыночная стоимость (FMV) дома на момент смерти первоначального владельца. Например, вы наследуете дом, за который первоначальный владелец заплатил 50 000 долларов. На момент смерти первоначального владельца дом был оценен в 400 000 долларов. Через шесть месяцев вы продаете дом за 500 000 долларов. Налогооблагаемая прибыль составляет 100 000 долларов (цена продажи 500 000 долларов — базисная стоимость 400 000 долларов).
Справедливая рыночная стоимость определяется на дату смерти лица, предоставившего право, или на альтернативную дату оценки, если исполнитель подает налоговую декларацию на наследство и выбирает этот метод.
Отчетность о доходах от продажи дома в IRS
Необходимо сообщить о продаже дома, если вы получили форму 1099-S, в которой указывается выручка от продажи, или если имеется неисключаемая прибыль.Форма 1099-S — это налоговая форма IRS, сообщающая о продаже или обмене недвижимости.Эта форма обычно выдается агентством недвижимости, закрывающей компанией или ипотекодержателем.Если вы соответствуете требованиям IRS для неуплаты налога на прирост капитала при продаже, сообщите об этом своему специалисту по недвижимости до 15 февраля, следующего за годом сделки.
IRS подробно описывает, какие транзакции не подлежат отчетности:
- Если продажная цена составляет 250 000 долларов (500 долларов для состоящих в браке) или меньше и прибыль полностью исключается из валового дохода. Домовладелец также должен подтвердить, что он соответствует основному требованию к проживанию. Специалист по недвижимости должен получить подтверждение того, что эти свидетельства верны.
- Если передающая сторона является корпорацией, правительством или государственным сектором или освобожденной передающей стороной (лицо, которое имеет или будет продавать 25 или более объектов недвижимости, подлежащих отчетности, 25 или более сторонам)
- Непродажные, например подарки
- Сделка по погашению обеспеченного кредита
- Если общая сумма вознаграждения за транзакцию составляет 600 долларов США или меньше, это называется минимальным переводом12.
Особые соображения
Что будет в случае развода или с военнослужащими?К счастью, для таких ситуаций есть свои соображения.При разводе супруг, получивший право собственности на дом, может подсчитать количество лет, в течение которых дом принадлежал бывшему супругу, чтобы соответствовать требованиям к использованию. Кроме того, если получатель субсидии владеет домом, требование использования может включать время, в течение которого бывший супруг (а) проживает в доме до даты продажи.
Военнослужащие и некоторые государственные должностные лица, находящиеся на расширенной официальной службе, и их супруги могут отложить выполнение пятилетнего требования на срок до десяти лет во время службы. По сути, пока военнослужащий занимает дом в течение 2 из 15 лет, они имеют право на исключение прироста капитала (до 250 000 долларов для налогоплательщиков единого налога и до 500 000 долларов для состоящих в браке налогоплательщиков, подающих совместно).
Налог на прирост капитала инвестиционной собственности
Недвижимость можно классифицировать по-разному. Чаще всего он классифицируется как инвестиционная, арендная или основная резиденция. Основное место жительства владельца — это недвижимость, которая используется в качестве основного места проживания. Инвестиционная или арендная собственность — это недвижимость, приобретенная или перепрофилированная для получения дохода или прибыли собственнику (-ям) или инвестору (-ам).
Классификация собственности влияет на то, как она облагается налогом и какие налоговые вычеты, например, удержания процентов по ипотеке, могут быть востребованы. Согласно Закону о сокращении налогов и занятости от 2017 года, можно вычесть до 750 000 долларов США в виде процентов по ипотеке на основное место жительства. Однако, если недвижимость используется исключительно в качестве инвестиционной собственности, она не подлежит исключению в отношении прироста капитала.
Отсрочка налога на прирост капитала разрешена для инвестиционной собственности по обмену 1031, если выручка от продажи используется для покупки аналогичных инвестиций. А капитальные убытки, понесенные в налоговом году, можно использовать для компенсации прироста капитала от продажи инвестиционной собственности. Таким образом, несмотря на отсутствие исключения прироста капитала, существуют способы снизить или отменить налоги на прирост капитала для инвестиционной собственности.
Арендуемая недвижимость или дом для отпуска
Арендуемая недвижимость — это недвижимость, сдаваемая в аренду другим лицам для получения дохода или прибыли. Дом для отпуска — это недвижимость, используемая для отдыха и не считающаяся основным местом проживания. Используется для краткосрочного проживания, в первую очередь на время отпуска.
Часто домовладельцы превращают свои дома для отдыха в арендуемую недвижимость, когда они ими не пользуются. Доход от аренды может покрывать ипотеку и другие расходы на содержание. Однако следует помнить о нескольких вещах. Если дом для отдыха сдается менее чем на 15 дней, доход не подлежит отчетности. Если дом для отдыха используется домовладельцем менее двух недель в году, а затем сдается в аренду на оставшееся время, он считается инвестиционной собственностью.
Домовладельцы могут воспользоваться исключением из налога на прирост капитала при продаже своего загородного дома, если они соблюдают правила владения и использования IRS.
Налоги на недвижимость против налогов на недвижимость
Недвижимость и собственность часто используются как синонимы, равно как и налоги на недвижимость и налоги на собственность. Однако собственность — это широкий термин, обозначающий различные активы, включая недвижимость, принадлежащую физическому лицу; и не вся собственность облагается одинаковым налогом.
Налоги на недвижимость, поскольку они связаны с недвижимостью, представляют собой адвалорные налоги, взимаемые государством и местными органами власти по месту нахождения недвижимого имущества. Налог на имущество недвижимости рассчитывается путем умножения ставки налога на имущество рыночной стоимости недвижимости, которая включает в себя стоимость недвижимости (например, дома, квартиры и здания) и земли она сидит на.
Налоги на имущество в отношении движимого имущества — это налоги, применяемые к движимому имуществу. Недвижимость, которая является недвижимостью, не включается в налог на личное имущество. Примеры личного имущества включают автомобили, плавсредство и тяжелое оборудование. Налоги на недвижимость взимаются на уровне штата или на местном уровне и могут варьироваться от штата к штату.
Часто задаваемые вопросы о налоге на прирост капитала в сфере недвижимости
Не облагаются ли налогом продажи дома?
Продажа домов не облагается налогом, если условия продажи соответствуют определенным критериям. Продавец должен владеть домом и использовать его в качестве основного места жительства в течение 2 из последних 5 лет (до даты закрытия). Два года не должны быть подряд, чтобы пройти квалификацию. Продавец не должен продавать дом в течение последних двух лет и требовать исключения из налога на прирост капитала. Если прибыль не превышает порог исключения (250 000 долларов для одиноких и 500 000 долларов для состоящих в браке людей, подающих совместную регистрацию), продавец не должен платить налоги при продаже своего дома.
Как мне избежать уплаты налогов при продаже дома?
Есть несколько способов избежать уплаты налогов при продаже дома. Здесь мы перечислим несколько. Компенсируйте прирост капитала потерями капитала. Убытки капиталовложений прошлых лет могут быть перенесены на будущие годы.
Рассмотрите возможность использования исключения по основному месту жительства IRS. Для налогоплательщиков единого налога вы можете исключить до 250 000 долларов США из прироста капитала, а для состоящих в браке налогоплательщиков, подающих совместно, вы можете исключить до 500 000 долларов США из прироста капитала (применяются определенные ограничения).
Кроме того, при обмене 1031 вы можете преобразовать выручку от продажи арендной или инвестиционной собственности в аналогичную инвестицию в течение 180 дней.
Сколько налогов я плачу при продаже дома?
Сколько налогов вы платите, зависит от суммы прибыли от продажи вашего дома и вашей налоговой категории.Если ваша прибыль не превышает сумму исключения, и вы соответствуете руководящим принципам IRS для подачи заявки на исключение, вы ничего не должны.Если ваша прибыль превышает сумму исключения, и вы зарабатываете менее 80 000 долларов в год, вы должны будете заплатить налог в размере 15% (в зависимости от статуса единой подачи) с прибыли.
Ставка налога зависит от дохода. Важно проконсультироваться с налоговым специалистом, чтобы определить и обсудить ваши налоговые обязательства.
Должен ли я сообщать в IRS о продаже моего дома?
Возможно, вам не потребуется сообщать о продаже вашего дома, если ни одно из следующих утверждений не соответствует действительности:
- У вас есть не подлежащая исключению налогооблагаемая прибыль от продажи вашего дома (> 250 000 долларов США для налогоплательщиков-одиночек и> 500 000 долларов США для состоящих в браке налогоплательщиков, подающих совместно)
- Вам выдали 1099-S, отражающую выручку от операций с недвижимостью.
- Вы хотите отразить прибыль как налогооблагаемую, даже если вся или ее часть подпадает под правила исключения
Суть
Налоги на прирост капитала могут быть значительными. К счастью, Закон о налоговых льготах 1997 года предоставляет некоторые льготы домовладельцам, которые соответствуют определенным критериям IRS. Для подателей единого налога можно исключить до 250 000 долларов прироста капитала, а для состоящих в браке налоговых декларантов, подающих совместно, можно исключить до 500 000 долларов от прироста капитала. Для прибыли, превышающей эти пороговые значения, применяются ставки прироста капитала.
Существуют исключения для определенных ситуаций, таких как развод и командировка в армию, и существуют правила, когда необходимо сообщать о продажах. Понимание налоговых правил и возможность быть в курсе налоговых изменений может помочь вам лучше подготовиться к продаже вашего дома.
Советник Insight
Кимерли Полак Герреро, CFP®, RICP® Polero ICE Advisers, Нью-Йорк, Нью-Йорк
В дополнение к освобождению от налогов в размере 250 000 долларов (или 500 000 долларов для пары), вы также можете вычесть основную стоимость вашей недвижимости из продажной цены. Ваша базовая стоимость рассчитывается, начиная с цены, которую вы заплатили за дом, и затем добавляя расходы на покупку (например, затраты на закрытие, страхование права собственности и любые комиссии за поселение).
К этой цифре вы можете добавить стоимость любых внесенных вами дополнений и улучшений, срок службы которых превышает один год.
Наконец, добавьте свои расходы на продажу, такие как комиссии агента по недвижимости и гонорары адвокатам, а также любые налоги на передачу, которые вы понесли.
К тому времени, когда вы завершите подсчет всех этих затрат на покупку, продажу и улучшение собственности, ваш прирост капитала от продажи, вероятно, будет намного ниже, достаточно, чтобы претендовать на освобождение.