Капитальное улучшение

Что такое Капитальное улучшение?

Капитальное улучшение – это добавление постоянных структурных изменений или восстановление некоторых аспектов собственности, которые либо увеличивают общую стоимость собственности, либо продлевают срок ее полезного использования, либо адаптируют ее для новых целей. Частные лица, предприятия и города могут капитально улучшить принадлежащую им собственность. Часто капитальные улучшения имеют благоприятный налоговый режим и могут быть освобождены от налога с продаж в определенных юрисдикциях.

В бизнесе или корпоративных финансах этот процесс аналогичен инвестициям в капитальные затраты (CAPEX).

Ключевые моменты

  • Капитальное улучшение – это долговременная модернизация, адаптация или улучшение собственности, увеличивающая ее стоимость, часто включающая структурные изменения или восстановление.
  • IRS предоставляет специальный налоговый режим для квалифицированных капитальных улучшений, что отличает их от обычного ремонта.
  • Помимо улучшения дома, капитальные улучшения могут увеличить базовую стоимость недвижимости, что, в свою очередь, снижает налоговое бремя при ее продаже.

Как работает улучшение капитала

Капитальные улучшения обычно увеличивают рыночную стоимость собственности, но могут также расширить полезность актива за пределы его текущего состояния. По данным налоговой службы ( IRS ), чтобы квалифицироваться как капитальное улучшение, оно должно длиться более одного года после его завершения и быть прочным или постоянным по своему характеру. Хотя масштаб капитального ремонта может быть разным, капитальные улучшения производятся как индивидуальными домовладельцами, так и владельцами крупной собственности.

Публикация IRS 523 дает официальное определение капитального улучшения. Примеры капитальных улучшений жилых помещений включают добавление или ремонт спальни, ванной комнаты или террасы. Другие проекты, одобренные IRS, включают добавление новой встроенной техники, ковровых покрытий или полов от стены до стены или улучшения внешнего вида дома, такие как замена крыши, сайдинга или штормовых окон. Установка стационарного бассейна или подъездной дороги также может быть квалифицированным капитальным ремонтом.

IRS, однако, различает капитальное улучшение и ремонт или замену по причине естественного износа. Например, если ваш холодильник сломался после нескольких лет эксплуатации или у вас протекала труба, этот ремонт не является капитальным ремонтом. Однако, если у человека есть солнечные батареи и навес для инструментов для его собственности, оба из которых постоянно прикреплены к собственности, они будут считаться капитальными улучшениями в доме. Примером капитального ремонта на базе бизнеса может быть установка новой системы отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха или установка доступных функций для людей с ограниченными возможностями ( ADA ) в существующее здание.

Точно так же создание нового общественного парка в центре города также будет считаться капитальным улучшением для города. В этих сценариях новые пристройки сделают соответствующие объекты более ценными, будут считаться постоянными пристройками, и их удаление нанесет материальный ущерб собственности.

Особые соображения

Основа стоимости

За основу берется первоначальная стоимость актива. IRS устанавливает конкретные стандарты для улучшения, которое квалифицируется как увеличение стоимости. Основная проблема заключается в том, что он должен быть на месте во время продажи собственности. Капитальное улучшение также должно стать частью собственности – или быть прикреплено к собственности на постоянной основе, – чтобы ее удаление привело к значительному ущербу или снижению стоимости самой собственности.

Ремонт или техническое обслуживание не могут быть включены в основную стоимость недвижимости. Однако ремонт, который является частью более крупного проекта, например, замена всех окон в доме, действительно квалифицируется как капитальный ремонт. Ремонтные работы, необходимые для поддержания дома в хорошем состоянии, не включаются, если они не увеличивают стоимость актива. Примеры такого неквалифицированного ремонта, согласно IRS, включают покраску стен, устранение утечек или замену сломанного оборудования.

Прирост капитала

Помимо улучшения дома, капитальное улучшение – согласно IRS – увеличивает базовую стоимость строительства. То есть расходы, понесенные при проведении улучшений, добавляются к сумме, которую владелец заплатил за покупку или строительство недвижимости. Увеличение стоимостной основы, в свою очередь, снижает размер налогооблагаемого прироста капитала при продаже недвижимости.

Прирост капитала от недвижимости ведет себя иначе, чем другие виды прироста капитала. С 2019 года домовладельцы имеют право на  освобождение от прироста капитала в отношении любой прибыли от продажи основного места жительства в размере до 250 000 долларов США, если не замужем, и 500 000 долларов США, если состоят в браке и подают документы совместно. Это исключение имеет один важный нюанс. Домовладелец должен был проживать в собственности не менее двух из последних пяти лет перед продажей.

Кроме того, если прибыль значительно превышает указанные выше суммы, эффект капитальных улучшений на основе затрат может быть значительным. Многие факторы могут заставить налогоплательщика выйти за пределы прироста капитала в размере 250/500 долларов США. К ним относятся, если владельцы приобрели недвижимость много десятилетий назад, и если стоимость местной недвижимости резко возросла с момента покупки.

Местные исключения

В законах штата Нью-Йорк об аренде есть положение, называемое Программой капитального ремонта (MCI). Начиная с 1970-х годов, он позволяет арендодателям повышать арендную плату за здания с фиксированной или контролируемой арендной платой до 6% в год, чтобы возместить стоимость капитального ремонта этих структур. Обновление системы HVAC, новые лифты, обновленные общие помещения и другие улучшения учитываются в MCI.

В феврале 2019 года два члена Законодательного собрания штата представили законопроект об отмене программы , обвиняя владельцев зданий в том, что они слишком легко злоупотребляют программой. Злоупотребления возникают, когда эти недобросовестные домовладельцы подают завышенные или сфабрикованные претензии о расходах. Помимо возможности мошенничества, программа MCI по своей сути несправедлива, утверждают некоторые критики. Эти критики утверждают, что капитальное улучшение – это единовременные расходы для арендодателя, а повышение арендной платы – это постоянные расходы для арендатора.

Примеры капитальных улучшений

Предположим, например, что человек покупает дом за 650 000 долларов и тратит 50 000 долларов на ремонт кухни и добавление ванной комнаты. Во многих случаях налог с продаж не нужно будет платить подрядчикам за эту работу, так как это требует квалифицированного капитального ремонта.

Стоимость дома также увеличивается с 650 000 до 700 000 долларов. После 10 лет владения домом и проживания в нем домовладелец, который не замужем и подает налоги как таковой, в конечном итоге продает его по цене 975 000 долларов. Если бы капитальные улучшения не производились, налогооблагаемая сумма прироста капитала обычно составляла бы 75 000 долларов (цена продажи 975 000 долларов – цена покупки 650 000 долларов – без учета прироста капитала 250 000 долларов). Поскольку капитальная модернизация увеличила базовую стоимость на 50 000 долларов, налогооблагаемая сумма прироста капитала составит всего 25 000 долларов (975 000 долларов – (650 000 долларов + 50 000 долларов) – 250 000 долларов = 25 000 долларов).