Что такое коммерческая ипотечная ценная бумага (CMBS)?
Коммерческие ипотечные ценные бумаги (CMBS) — это инвестиционные продукты, обеспеченные ипотечными кредитами на коммерческую недвижимость. В отличие от ипотечных ценных бумаг, обеспеченных жилой недвижимостью (RMBS), которые обеспечены жилой недвижимостью, CMBS специально привязаны к активам коммерческой недвижимости. Эти ценные бумаги играют важную роль в обеспечении ликвидности как для инвесторов в недвижимость, так и для коммерческих кредиторов.
Как работают CMBS
CMBS структурированы как облигации, а кредиты, лежащие в их основе, обычно хранятся в трастах. Кредиты, входящие в CMBS, выступают в качестве залога, и в случае дефолта основная сумма долга и процентные платежи по этим кредитам переходят к инвесторам.
Кредиты, входящие в CMBS, могут различаться по типам недвижимости, стоимости и срокам погашения. Они могут охватывать различные объекты коммерческой недвижимости, такие как многоквартирные жилые дома, офисные здания, гостиницы, заводы и торговые центры. Кредиты, как правило, выдаются без права регресса, то есть право регресса кредитора ограничивается залогом, обеспечивающим кредит.
Учитывая сложность CMBS как инвестиционных инструментов, в их функционирование вовлечены многочисленные участники рынка. К ним относятся инвесторы, первичные обслуживающие организации, генеральные обслуживающие организации, специальные обслуживающие организации, держатели направляющих сертификатов, доверительные управляющие и рейтинговые агентства. Каждый участник играет определенную роль в обеспечении надлежащего функционирования CMBS.
Виды CMBS
CMBS делятся на транши в зависимости от уровня кредитного риска. Транши ранжируются от старших (с меньшим риском) к траншам более низкого качества (с большим риском). Старшие транши получают как процентные, так и основные платежи и имеют самый низкий связанный с ними риск. Младшие транши предлагают более высокие процентные ставки, но при этом поглощают большую часть потенциальных убытков по мере понижения траншей в ранге.
Транши в структуре CMBS обычно делятся следующим образом:
- Старший транш: Эти транши являются первыми в очереди на погашение и имеют более низкий профиль риска, что приводит к более низким процентным ставкам.
- Мезонинный транш: Мезонинные транши несут больший риск, но предлагают более высокую доходность. В случае дефолта инвесторы в эти транши погашаются после инвесторов в старший транш.
- Долевой транш: Транш с акциями — самая рискованная часть CMBS, но и самая высокая потенциальная прибыль.
Самые низкие транши в структуре CMBS содержат наиболее рискованные и потенциально спекулятивные кредиты в портфеле. Процесс секьюритизации позволяет банкам выдавать больше кредитов, а инвесторам — получить доступ к коммерческой недвижимости и более высокую доходность по сравнению с традиционными государственными облигациями.
Компоненты CMBS
Помимо ипотечных кредитов, лежащих в основе сделки CMBS, существуют и другие факторы, которые могут повлиять на ее доходность. К таким факторам относятся:
- Процентные ставки: Кредиты CMBS предоставляются с фиксированными процентными ставками, основанными на процентных ставках Казначейства. Они также могут иметь благоприятный период вступительных платежей.
- Срок: Срок кредитования CMBS обычно составляет от 5 до 10 лет, с шаровым платежом в конце. Продолжительность срока определяется такими факторами, как кредитный риск заемщика и денежный поток.
- Штрафы за досрочное погашение: Эти штрафы стимулируют заемщиков регулярно вносить платежи по ипотеке, а не погашать кредит досрочно.
Критика CMBS
Инвестиции в CMBS, как правило, доступны состоятельным инвесторам, поскольку для обычных инвесторов возможности этого класса активов ограничены. Паевые фонды или биржевые фонды (ETF), ориентированные исключительно на CMBS, не получили широкого распространения, хотя некоторые паевые фонды недвижимости включают часть своих портфелей в CMBS.
Требования к CMBS
В декабре 2016 года Комиссия по ценным бумагам и биржам США (SEC) и Управление по регулированию финансовой индустрии (FINRA) ввели новые правила для снижения рисков, связанных с CMBS. Эти правила включают требования по марже для сделок с покрытыми агентствами, включая обеспеченные ипотечные обязательства.
Преимущества и недостатки CMBS
Инвестиции в CMBS, как и в другие долговые ценные бумаги, сопряжены с определенными рисками. Однако есть особенности, которые делают их привлекательными как для заемщиков, так и для инвесторов:
- Фиксированные процентные ставки: Кредиты CMBS предлагают фиксированные процентные ставки, что обеспечивает стабильность для заемщиков, которые не могут рассчитывать на увеличение доходов в течение срока кредитования.
- Кредиты без права регресса: Кредиты CMBS являются безрегрессными, то есть кредиторы не могут возложить на заемщиков личную ответственность за погашение кредита. Однако некоторые обстоятельства, такие как мошенничество или введение в заблуждение, могут обеспечить инвесторам право регресса в отношении заемщика.
- Принятие кредита на себя: При продаже заложенной недвижимости новый владелец может взять на себя кредит CMBS предыдущего владельца за определенную плату, что облегчает покупку и продажу коммерческой недвижимости.
Итоги
Коммерческие ипотечные ценные бумаги (CMBS) — это инвестиционные продукты, обеспеченные ипотечными кредитами на коммерческую недвижимость. Они обеспечивают ликвидность для инвесторов и кредиторов в сфере недвижимости. CMBS структурированы как облигации, а базовые кредиты хранятся в трастах. Они делятся на транши в зависимости от уровня кредитного риска. CMBS предлагают фиксированные процентные ставки и кредиты без права регресса, но требуют тщательной оценки рисков и соображений. Хотя CMBS могут быть выгодны для заемщиков и инвесторов, они мало доступны для обычных инвесторов. Нормативно-правовая база, связанная с CMBS, продолжает развиваться, и требования, направленные на снижение рисков, постоянно растут. В заключение следует отметить, что CMBS играют важную роль на рынке коммерческой недвижимости, предлагая возможности для инвесторов и варианты финансирования для заемщиков.
Вопросы и ответы
Что такое коммерческая ипотечная ценная бумага (CMBS)?
CMBS — это инвестиционный продукт, обеспеченный ипотечными кредитами на коммерческую недвижимость. Он позволяет инвесторам участвовать в доходах, получаемых от этой недвижимости.
Чем CMBS отличаются от ипотечных ценных бумаг, обеспеченных жилыми помещениями (RMBS)?
CMBS обеспечены коммерческой недвижимостью, в то время как RMBS обеспечены жилой недвижимостью. Таким образом, базовые кредиты и риски, связанные с CMBS и RMBS, различаются.
Какие типы недвижимости входят в CMBS?
CMBS может включать различные типы коммерческой недвижимости, такие как офисные здания, торговые центры, гостиницы, многоквартирные дома и заводы. Конкретные объекты недвижимости зависят от состава портфеля CMBS.
Какие риски связаны с инвестированием в CMBS?
Инвестирование в CMBS сопряжено с рисками, включая возможность дефолта по базовым коммерческим ипотечным кредитам, изменения стоимости недвижимости и колебания процентных ставок. Инвесторам важно тщательно оценить эти риски, прежде чем вкладывать средства в CMBS.
Могут ли индивидуальные инвесторы участвовать в инвестициях в CMBS?
Инвестиции в CMBS обычно доступны институциональным и состоятельным инвесторам. Паевые фонды или ETF, ориентированные исключительно на CMBS, ограничены, но некоторые паевые фонды недвижимости могут включать CMBS в свои портфели.
Какую роль в CMBS играют рейтинговые агентства?
Рейтинговые агентства оценивают кредитоспособность и риски, связанные с CMBS. Они присваивают рейтинги различным траншам в структуре CMBS, помогая инвесторам оценить относительный риск и потенциальную доходность различных вариантов инвестиций.
Какие меры регулирования существуют для CMBS?
Регулирующие органы, такие как Комиссия по ценным бумагам и биржам (SEC) и Управление по регулированию финансовой индустрии (FINRA), приняли меры по снижению рисков, связанных с CMBS. Эти меры включают маржинальные требования для сделок с покрытыми агентствами и обеспеченными ипотечными обязательствами.