Коммерческие ценные бумаги, обеспеченные ипотекой (CMBS)

Что такое Коммерческие ценные бумаги, обеспеченные ипотекой (CMBS)?

Коммерческие ценные бумаги, обеспеченные ипотекой (CMBS), представляют собой инвестиционные продукты с фиксированным доходом, которые обеспечиваются ипотекой коммерческой недвижимости, а не жилой недвижимости. CMBS может предоставить ликвидность как инвесторам в недвижимость, так и коммерческим кредиторам.

Поскольку нет правил стандартизации структур CMBS, их оценка может быть затруднена. Базовые ценные бумаги CMBS могут включать ряд коммерческих ипотечных кредитов с различными сроками, стоимостью и типами собственности, например, многоквартирные дома и коммерческую недвижимость. CMBS может предложить меньший риск предоплаты, чем ценные бумаги, обеспеченные жилищной ипотекой (RMBS) , поскольку срок коммерческой ипотеки обычно фиксирован.

Ключевые моменты

  • CMBS обеспечиваются ипотекой коммерческой недвижимости, а не жилой недвижимости.
  • Коммерческие ценные бумаги, обеспеченные ипотекой, представлены в форме облигаций, а соответствующие ссуды обычно содержатся в трастах.
  • Ссуды в CMBS действуют как обеспечение – с основной суммой и процентами, передаваемыми инвесторам – в случае дефолта.

Как работают коммерческие ценные бумаги, обеспеченные ипотекой

Как и в случае с обеспеченными долговыми обязательствами (CDO) и обеспеченными ипотечными обязательствами (CMO), CMBS имеют форму облигаций. Ипотечные ссуды, которые образуют единую коммерческую ценную бумагу, обеспеченную ипотекой, действуют как обеспечение в случае дефолта, при этом основная сумма и проценты переходят к инвесторам.

Ссуды обычно содержатся в трасте, и они очень разнообразны по своим условиям, типам собственности и суммам. Базовые ссуды, которые секьюритизируются в CMBS, включают ссуды на недвижимость, такую ​​как многоквартирные дома и комплексы, фабрики, отели, офисные здания, офисные парки и торговые центры, часто в рамках одного и того же траста.

Ипотечный заем обычно считается долговым обязательством без права регресса – это любой потребительский или коммерческий долг, обеспеченный только залогом. В случае дефолта кредитор не может арестовать какие-либо активы заемщика, помимо обеспечения.

Поскольку CMBS являются сложными инвестиционными инструментами, они требуют широкого круга участников рынка, включая инвесторов, основного обслуживающего лица, основного обслуживающего лица, специального обслуживающего лица, держателя направляющего сертификата, попечителей и рейтинговые агентства . Каждый из этих игроков выполняет определенную роль, чтобы гарантировать правильную работу CMBS.

Краткая справка

Рынок CMBS составляет примерно 2% от общего рынка США с фиксированной доходностью.

Типы CMBS

Ипотечные кредиты, обеспечивающие CMBS, классифицируются на транши в соответствии с их уровнями кредитного риска, которые обычно ранжируются от старшего – или самого высокого качества – до более низкого качества. Транши наивысшего качества будут получать как проценты, так и основную сумму долга и сопряжены с наименьшим риском. Более низкие транши предлагают более высокие процентные ставки, но транши, которые берут на себя больший риск, также поглощают большую часть потенциальных убытков, которые могут возникнуть при понижении рейтинга траншей.

Самый низкий транш в структуре CMBS будет содержать самые рискованные – и, возможно, спекулятивные – займы в портфеле. Процесс секьюритизации , связанный с проектированием структуры CMBS, важен как для банков, так и для инвесторов. Это позволяет банкам выдавать в общей сложности больше кредитов и дает инвесторам легкий доступ к коммерческой недвижимости, обеспечивая при этом большую доходность, чем традиционные государственные облигации.

Однако инвесторы должны понимать, что в случае дефолта по одному или нескольким займам в CMBS, самые высокие транши должны быть полностью погашены с процентами, прежде чем более низкие транши получат какие-либо средства.

Критика CMBS

Как правило, только очень богатые инвесторы вкладывают средства в CMBS, потому что для среднего инвестора здесь не так много вариантов. Трудно найти паевые инвестиционные фонды или биржевые фонды (ETF), которые инвестируют только в этот класс активов, хотя многие паевые инвестиционные фонды недвижимости инвестируют часть своих портфелей в CMBS.

Требования к CMBS

В декабре 2016 года Комиссия по ценным бумагам и биржам (SEC) и  новые правила для снижения некоторых рисков CMBS путем установления маржинальных требований для покрытых агентских операций, включая обеспеченные ипотечные обязательства.