Обеспеченное ипотечное обязательство (CMO)

Что такое Обеспеченное ипотечное обязательство (CMO)?

Обеспеченное ипотечное обязательство (CMO) относится к типу обеспеченных ипотекой ценных бумаг, которые содержат пул ипотечных кредитов, объединенных вместе и проданных как инвестиция. Управляемые по срокам погашения и уровню риска CMO получают денежные потоки по мере того, как заемщики выплачивают ипотечные ссуды, которые выступают в качестве обеспечения по этим ценным бумагам. В свою очередь, директора по маркетингу распределяют выплаты основного долга и процентов своим инвесторам на основе заранее определенных правил и соглашений.

Понимание обеспеченных ипотечных обязательств (CMO)

Обеспеченные ипотечные обязательства состоят из нескольких траншей или групп ипотечных кредитов, упорядоченных по профилям рисков . Будучи сложными финансовыми инструментами, транши обычно имеют разные основные остатки, процентные ставки, сроки погашения и вероятность невыполнения обязательств по выплате. Обеспеченные ипотечные обязательства чувствительны к изменениям процентных ставок, а также к изменениям экономических условий, таких как ставки обращения взыскания, ставки рефинансирования и ставки, по которым продается недвижимость. Каждый транш имеет разные сроки погашения и размер, и под него выпускаются облигации с ежемесячными купонами. По купону ежемесячно выплачивается основная сумма долга и процентная ставка.

Ключевые моменты

  • Обеспеченные ипотечные обязательства – это инвестиционные долговые ценные бумаги, состоящие из пакетных ипотечных кредитов, организованных в соответствии с их профилями риска.
  • Они похожи на обеспеченные долговые обязательства, которые представляют собой более широкий набор долговых обязательств по множеству финансовых инструментов.
  • Директора по маркетингу сыграли заметную роль во время финансового кризиса 2008 года, когда их размер резко увеличился.

Для иллюстрации представьте, что у инвестора есть CMO, состоящая из тысяч ипотечных кредитов. Его потенциал получения прибыли зависит от того, выплачивают ли держатели ипотечных кредитов свои ипотечные кредиты. Если только несколько домовладельцев не выполнят свои обязательства по ипотеке, а остальные производят платежи, как ожидалось, инвестор возмещает свою основную сумму, а также проценты. Напротив, если тысячи людей не могут произвести платежи по ипотеке и перейти к потере права выкупа, CMO теряет деньги и не может платить инвестору.

Инвесторы в ОКУ, иногда называемые ипотечными инвестициями в недвижимость (REMIC), хотят получить доступ к денежным потокам по ипотеке без необходимости создавать или приобретать набор ипотечных кредитов.

Обеспеченные ипотечные обязательства по сравнению с обеспеченными долговыми обязательствами

Как и CMO,  обеспеченные долговые обязательства (CDO) состоят из группы займов, объединенных вместе и проданных в качестве инвестиционного инструмента. Однако, в то время как CMO содержат только ипотечные кредиты, CDO содержат ряд кредитов, таких как автокредиты, кредитные карты, коммерческие кредиты и даже ипотеки. И CDO, и CMO достигли пика в 2007 году, как раз перед мировым финансовым кризисом, и после этого времени их стоимость резко упала. Например, на пике своего развития в 2007 году рынок CDO стоил 1,3 триллиона долларов по сравнению с 850 миллионами долларов в 2013 году.

Краткая справка

Организации, покупающие ОКУ, включают хедж-фонды, банки, страховые компании и паевые инвестиционные фонды.

Обеспеченные ипотечные обязательства и мировой финансовый кризис

Впервые выпущенные Salomon Brothers и First Boston в 1983 году, ОКУ были сложными и включали много разных ипотечных кредитов. По многим причинам инвесторы с большей вероятностью сосредоточились на потоках доходов, предлагаемых директорами по маркетингу, а не на состоянии самих закладных. В результате многие инвесторы приобрели ОКУ с субстандартными ипотечными кредитами, ипотечными кредитами с регулируемой процентной ставкой, ипотечными кредитами, принадлежащими заемщикам, доход которых не был подтвержден в процессе подачи заявки, и другими рискованными ипотечными кредитами с высоким риском неисполнения обязательств.

Использование ОКУ подверглось критике как провоцирующий фактор финансового кризиса 2007-2008 годов. Рост цен на жилье сделал ипотечные кредиты похожими на безотказные инвестиции, побуждая инвесторов покупать CMO и другие MBS, но рыночные и экономические условия привели к росту потерь права выкупа и платежей, которые финансовые модели не могли точно предсказать. Последствия мирового финансового кризиса привели к усилению регулирования ценных бумаг, обеспеченных ипотекой. Совсем недавно, в декабре 2016 года, SEC и  новые правила, которые снижают риск по этим ценным бумагам, устанавливая маржинальные требования для покрытых агентских операций, включая обеспеченные ипотечные обязательства.