Комбинированное отношение кредита к стоимости — отношение CLTV
Что такое отношение комбинированной ссуды к стоимости — соотношение CLTV?
Комбинированный коэффициент ссуды к стоимости (CLTV) — это отношение всех Кредиторы используют коэффициент CLTV для определения риска неисполнения обязательств потенциальным покупателем жилья, когда используется более одного кредита.
В целом кредиторы готовы предоставлять ссуды с коэффициентом CLTV 80% и выше заемщикам с высокими кредитными рейтингами. CLTV отличается от простого отношения ссуды к стоимости (LTV) тем, что LTV включает в свой расчет только первую или основную ипотеку.
Формула CLTV и расчет
Чтобы рассчитать комбинированное отношение кредита к стоимости, разделите совокупные основные остатки всех кредитов на покупную цену недвижимости или справедливую рыночную стоимость. Таким образом, коэффициент CLTV определяется путем деления суммы перечисленных ниже позиций на меньшую из двух величин: продажную цену недвижимости или оценочную стоимость недвижимости.
- первоначальная сумма кредита по первой ипотеке
- полученная часть (непогашенная основная сумма) кредитной линии собственного капитала ( HELOC )
- невыплаченный основной баланс всего закрытого субординированного финансирования, такого как вторая или третья ипотека (при закрытой ссуде заемщик снимает все средства в первый день и не может вносить какие-либо изменения в план платежей или получать доступ к любым выплаченным кредитам основной суммы после закрытия ссуды.)
Ключевые выводы
- CLTV похож на LTV, но включает в себя все ипотеки или залоговые права, а не только первую ипотеку.
- Кредиторы учитывают коэффициент CLTV при определении того, может ли покупатель позволить себе покупку дома.
- Мыльный пузырь на рынке недвижимости 2008-2009 годов подчеркнул актуальность отслеживания коэффициента CLTV.
Что показывает коэффициент CLTV
Комбинированный коэффициент ссуды к стоимости (CLTV) — это расчет, используемый профессионалами в области ипотеки и кредитования для долга к доходу и стандартное отношение кредита к стоимости (LTV), чтобы оценить риск предоставления кредита заемщику.
Многие экономисты связывают ослабление стандартов CLTV с кризисом потери права выкупа , охватившим Соединенные Штаты в конце 2000-х, среди других факторов. Начиная с 1990-х годов и особенно в начале и середине 2000-х годов, покупатели жилья часто брали вторую ипотеку во время покупки вместо внесения первоначального взноса. Кредиторы, стремящиеся не потерять бизнес этих клиентов из-за конкурентов, согласились на такие условия, несмотря на повышенный риск.
До пузыря на рынке недвижимости, который разросся с конца 1990-х до середины 2000-х, стандартной практикой было внесение покупателями жилья первоначальных взносов в размере не менее 20% от покупной цены. Большинство кредиторов удерживали клиентов в рамках этих параметров, ограничивая LTV на уровне 80%.
Когда пузырь начал накаляться, многие из этих же компаний предприняли шаги, чтобы позволить клиентам отказаться от 20%. Некоторые кредиторы повысили предельные значения LTV или полностью отменили их, предлагая ипотечные кредиты с первоначальным взносом 5% или меньше, в то время как другие сохранили требования к LTV, но повысили предельные значения CLTV, часто до 100%. Этот маневр позволил клиентам получить вторую ипотечную ссуду для финансирования своих 20% первоначальных платежей.
Резкое увеличение количества обращений взыскания, начавшееся в 2008 году, продемонстрировало важность CLTV. Наличие скина в игре, например, первоначальные денежные затраты в размере 100 000 долларов на дом за 500 000 долларов, дает домовладельцу мощный стимул для продолжения выплат по ипотеке. Если банк лишится права выкупа, он потеряет не только свой дом, но и кучу денег, которую он заплатил за закрытие.
Требование долевого участия в собственности также защищает кредиторов от падения цен на недвижимость. Если недвижимость оценивается в 500 000 долларов, а общая сумма залогового права составляет в сумме 400 000 долларов, собственность может потерять до 20% своей стоимости без того, чтобы какие-либо держатели залога не получили короткую выплату на аукционе выкупа.
Почему важен CLTV
Некоторые покупатели жилья предпочитают снизить первоначальный взнос, получив несколько ипотечных кредитов на недвижимость, что приводит к более низкому соотношению суммы кредита к стоимости основной ипотеки. Также из-за более низкого коэффициента LTV многие покупатели жилья успешно избегают частного ипотечного страхования (PMI). Вопрос о том, лучше ли получить вторую ипотеку или оплатить PMI, зависит от человека.
Следовательно, поскольку второй залогодатель принимает на себя больший риск, процентная ставка по второй ипотеке обычно выше, чем процентная ставка по первой ипотеке. Желательно, чтобы потребители рассмотрели преимущества и недостатки получения нескольких кредитов на одну недвижимость. Проявление должной осмотрительности поможет убедиться, что выбранный вариант является наилучшим в данных обстоятельствах.
Соотношение кредитов к стоимости и CLTV
Отношение ссуды к стоимости (LTV) и CLTV — два наиболее распространенных соотношения, используемых в процессе андеррайтинга ипотечных кредитов. Большинство кредиторов устанавливают максимальные значения для обоих значений, выше которых потенциальный заемщик не имеет права на получение ссуды. Коэффициент LTV учитывает только первичный баланс ипотеки. Следовательно, в приведенном выше примере коэффициент LTV составляет 50%, что является результатом деления баланса первичной ипотечной ссуды в размере 100 000 долларов США на стоимость дома в размере 200 000 долларов США.
Большинство кредиторов устанавливают максимум LTV в размере 80%, потому что Fannie Mae и Freddie Mac не покупают ипотечные кредиты с более высоким коэффициентом LTV. Заемщики с хорошими кредитными характеристиками могут обойти это требование, но должны платить частную ипотечную страховку (PMI), если баланс их основного кредита превышает 80% от стоимости дома. PMI защищает кредитора от убытков, когда стоимость дома падает ниже остатка по ссуде.
Первичные кредиторы, как правило, более щедры с требованиями CLTV. Рассматривая приведенный выше пример, в случае обращения взыскания основной ипотечный держатель получает свои деньги полностью до того, как второй ипотечный держатель что-либо получит. Если стоимость собственности снижается до 125 000 долларов до того, как заемщик не выполняет свои обязательства, основной держатель залога получает всю причитающуюся сумму (100 000 долларов), а второй держатель залога получает только оставшиеся 25 000 долларов, несмотря на то, что ему причитается 50 000 долларов. Основной держатель залога несет меньший риск в случае снижения стоимости собственности и, следовательно, может позволить себе ссуду под более высокий CLTV.
Пример соотношения CLTV
В качестве примера предположим, что человек покупает дом за 200 000 долларов. Для обеспечения собственности она внесла первоначальный взнос в размере 50 000 долларов и получила две ипотечные ссуды на 100 000 долларов (основная) и 50 000 долларов (вторичная). Таким образом, ее комбинированное отношение кредита к стоимости (CLTV) составляет 75%: ((100 000 долларов США + 50 000 долларов США) / 200 000 долларов США).