Ипотека на 15 и 30 лет: в чем разница?
Ипотека на 15 и 30 лет: обзор
Может быть доступно поразительное разнообразие ипотечных кредитов, но на практике для большинства покупателей жилья существует только одна.30-летняя ипотека с фиксированной процентной ставкой — это практически американский архетип, яблочный пирог финансовых инструментов.Это путь, по которому поколения американцев впервые стали собственниками жилья.
Но многим из этих покупателей было бы лучше, если бы они выбрали ипотеку с фиксированной процентной ставкой на 15 лет.
Ссуды структурно схожи, главное отличие — срок. В то время как 30-летняя ипотека может сделать ваши ежемесячные платежи более доступными, 15-летняя ипотека обычно стоит меньше в долгосрочной перспективе.
Ключевые выводы
- Большинство покупателей жилья выбирают 30-летнюю ипотеку с фиксированной процентной ставкой, но для некоторых может оказаться хорошим выбором ипотека на 15 лет.
- 30-летняя ипотека может сделать ваши ежемесячные платежи более доступными.
- Хотя ежемесячные выплаты по 15-летней ипотеке выше, в долгосрочной перспективе стоимость ссуды ниже.
Как условия ипотеки влияют на стоимость
Ипотеки просто определенный тип срока кредита один год под залог недвижимости. Для срочной ссуды заемщик выплачивает проценты, рассчитываемые на ежегодной основе, против непогашенной ссуды. И процентная ставка, и ежемесячный платеж фиксированы.
Поскольку ежемесячный платеж фиксирован, часть, предназначенная для выплаты процентов, и часть, предназначенная для выплаты основной суммы, со временем меняются.Вначале, из-за того, что остаток по кредиту очень высок, большую часть выплат составляют проценты.Но по мере того, как остаток становится меньше, процентная доля платежа уменьшается, а доля, идущая в счет основной суммы долга, увеличивается.
Более короткий срок означает более высокий ежемесячный платеж, что делает 15-летнюю ипотеку менее доступной.Но более короткий срок удешевляет кредит сразу по нескольким направлениям.Фактически, в течение всего срока ссуды 30-летняя ипотека в конечном итоге будет стоить более чем в два раза больше, чем 15-летний вариант.
Краткий обзор
Поскольку 15-летние ссуды менее рискованны для банков, чем 30-летние ссуды, и поскольку предоставление краткосрочных ссуд обходится банкам меньше, чем долгосрочные ссуды, 30-летняя ипотека обычно имеет более высокую процентную ставку.
30-летняя ипотека
При 30-летней ипотеке, конечно, этот баланс сокращается гораздо медленнее — по сути, покупатель жилья берет в долг ту же сумму денег более чем вдвое на срок. Фактически, это более чем в два раза длиннее, чем просто вдвое, потому что для 30-летней ипотеки основной баланс не уменьшается так быстро, как для 15-летней ссуды.
Чем выше процентная ставка, тем больше разрыв между двумя ипотечными кредитами.Когда, например, процентная ставка составляет 4%, заемщик фактически платит почти в 2,2 раза больше процентов за заимствование той же суммы основного долга на 30 лет по сравнению с 15-летним займом.
Главное преимущество 30-летней ипотеки — относительно невысокий ежемесячный платеж.И даже если доступность не является проблемой, есть и другие преимущества:
- Более низкий платеж может позволить заемщику купить больше домов, чем они могли бы себе позволить с 15-летней ссудой, поскольку тот же ежемесячный платеж позволит заемщику получить более крупную ссуду в течение 30 лет.
- Более низкий платеж позволяет заемщику накопить сбережения.
- Меньший платеж высвобождает средства для других целей.
90%
По данным Freddie Mac, процент покупателей жилья, выбравших 30-летнюю ипотеку с фиксированной ставкой в 2019 году.
15-летняя ипотека
Потребители платят меньше по 15-летней ипотеке — от четверти процента до целого процента (илипункта) меньше, и за десятилетия это действительно может накапливаться.
Поддерживаемые государством агентства, которые поддерживают большинство ипотечных кредитов, такие как Freddie Mac, взимают дополнительные сборы, называемые корректировками цен на уровне ссуды, которые делают 30-летние ипотечные кредиты более дорогими.
Эти комиссии обычно применяются к заемщикам с более низким кредитным рейтингом, меньшим первоначальным взносом или и тем, и другим. Федеральное управление жилищного строительства также заряжает более высокие ипотеки страховых взносов 30-летние заемщик.
«Некоторые корректировки цен на уровне ссуды, которые существуют для 30-летнего периода, не существуют для 15-летнего», — говорит Джеймс Морин, старший вице-президент по розничному кредитованию в Norcom Mortgage в Эйвоне, штат Коннектикут. Большинство людей, по словам Морина, включите эти расходы в свою ипотеку как часть более высокой ставки, а не выплачивайте их полностью.
Представьте себе ссуду в 300 000 долларов, доступную под 4% на 30 лет или под 3,25% на 15 лет. Совокупный эффект более быстрой амортизации и более низкой процентной ставки означает, что заимствование денег всего на 15 лет будет стоить 79 441 доллар по сравнению с 215 609 долларами за 30 лет, или почти на две трети меньше.
Конечно, есть загвоздка. Цена за сбережение такого количества денег в долгосрочной перспективе — гораздо более высокие ежемесячные затраты — платеж по гипотетической 15-летней ссуде составляет 2108 долларов, что на 676 долларов (или примерно на 38%) больше, чем ежемесячный платеж по 30-летней ссуде (1432 доллара США). ).
По мнению некоторых экспертов, возможность позволить себе более высокую оплату означает спрятать фонд на черный день. Что многим специалистам по финансовому планированию нравится в 15-летней ипотеке, так это то, что это фактически «принудительное сбережение» в форме долевого участия в активе, который обычно растет в цене (хотя, как и акции, дома растут и падают в цене).
Краткий обзор
Если инвестор может позволить себе более высокий платеж, в его интересах взять более короткий заем, особенно если он приближается к пенсии, когда он будет зависеть от фиксированного дохода.
Особые соображения
В некоторых случаях у заемщика может быть стимул вкладывать дополнительные деньги, потраченные каждый месяц на 15-летнюю ипотеку, в другое место, например, на счет 529 для оплаты обучения в колледже или в план 401 (k) с отсрочкой налогов, особенно если работодатель соответствует взносам заемщика.А с такими низкими ставками по ипотеке опытный и дисциплинированный инвестор мог выбрать 30-летнюю ссуду и поместить разницу между 15-летними и 30-летними платежами в высокодоходные ценные бумаги.
Используя предыдущий пример, если ежемесячный платеж по 15-летней ссуде составлял 2108 долларов, а ежемесячный платеж по 30-летней ссуде составлял 1432 доллара, заемщик мог бы инвестировать эту разницу в 676 долларов в другом месте. Конкретный расчет — это то, насколько (или действительно ли) доход от внешних инвестиций за вычетом налога на прирост капитала превышает процентную ставку по ипотеке после учета вычета процентов по ипотеке. Для лиц, находящихся в налоговой категории 24%, вычет может снизить эффективную процентную ставку по ипотеке, например, с 4% до 3%.
Вообще говоря, заемщик выходит вперед, если прибыль от инвестиций после уплаты налогов выше, чем стоимость ипотеки за вычетом процентов.
Однако этот гамбит требует склонности к риску, по словам Шашина Шаха, сертифицированного специалиста по финансовому планированию из Далласа, штат Техас, потому что заемщику придется инвестировать в волатильные акции.
«В настоящее время нет инвестиций с фиксированным доходом, которые принесли бы достаточно высокую прибыль, чтобы сделать эту работу», — говорит Шах. Этот риск может не всегда окупаться, если он совпадает с резким падением фондового рынка, которое произошло во время пандемии COVID-19. Это также требует дисциплины, чтобы систематически инвестировать эквивалент этой ежемесячной разницы, и времени, чтобы сосредоточиться на инвестициях, которых, добавляет он, большинству людей не хватает.
Краткий обзор
Кредиторы требуют частное страхование ипотеки, если вы вносите первоначальный взнос, составляющий менее 20% от стоимости дома.
Вариант лучшего из двух миров
Очевидно, что большинству заемщиков также не хватает — или, по крайней мере, они думают, что им не хватает — средств для внесения более высоких платежей, необходимых для 15-летней ипотеки.Но есть простое решение, чтобы получить большую часть сбережений от более короткой ипотеки: просто сделайте более крупные платежи из 15-летнего графика по 30-летней ипотеке, при условии, что ипотека не предусматривает штрафа за досрочное погашение.
Заемщик имеет право направить дополнительные платежи основному лицу, и, если платежи будут последовательными, ипотечный кредит будет выплачен через 15 лет. Если наступят тяжелые времена, заемщик всегда может вернуться к обычным, более низким платежам, предусмотренным 30-летним графиком. Тем не менее, заемщик, ускоряющий выплаты, также будет иметь относительно более высокую 30-летнюю процентную ставку, тогда как им, возможно, было бы лучше выплатить ипотечный кредит через 15 лет в любом случае по более низкой ставке, предлагаемой по более короткой ссуде.
Суть
Выбор между 30-летней или 15-летней ипотекой — это решение, которое повлияет на ваши финансы на десятилетия вперед, поэтому не забудьте проанализировать цифры, прежде чем решать, какой из них лучше. Если ваша цель — погасить ипотечный кредит раньше, и вы можете позволить себе более высокие ежемесячные платежи, 15-летний кредит может быть лучшим выбором. С другой стороны, более низкий ежемесячный платеж по 30-летней ссуде может позволить вам купить больше дома или высвободить средства для других финансовых целей.