Обычная ипотека или ссуда

Что такое Обычная ипотека или ссуда?

Обычная ипотека или обычная ссуда – это любой вид ссуды покупателя жилья, который не предлагается или не обеспечивается государственным учреждением.Вместо этого обычные ипотечные кредиты доступны через частных кредиторов, таких как банки, кредитные союзы и ипотечные компании.Однако некоторые обычные ипотечные кредиты могут быть гарантированы двумя предприятиями, спонсируемыми государством;Федеральная национальная ипотечная ассоциация ( Freddie Mac) .1

Ключевые моменты

  • Обычная ипотека или обычная ссуда – это ссуда покупателя жилья, которая не предлагается и не обеспечивается государственным учреждением.
  • Он доступен или гарантирован частным кредитором или двумя предприятиями, спонсируемыми государством – Fannie Mae и Freddie Mac.
  • Потенциальным заемщикам необходимо заполнить официальную заявку на ипотеку, предоставить необходимые документы, кредитную историю и текущий кредитный рейтинг.
  • Обычные процентные ставки по кредитам, как правило, выше, чем по ипотечным кредитам, обеспеченным государством, например по кредитам FHA.

Общие сведения об обычной ипотеке и ссуде

Обычные ипотечные кредиты обычно имеют фиксированную процентную ставку, что означает, что процентная ставка не меняется в течение всего срока действия кредита.Обычные ипотеки или ссуды или не гарантированные федеральным правительством и, как следствие, обычно имеют более строгие требования к кредитованию со стороны банков и кредиторов.2 

Некоторые из государственных агентств, которые обеспечивают ипотеку для банков, включают Федеральное жилищное управление (FHA), Департамент по делам ветеранов США (VA) и  Службу сельского жилищного строительства USDA .3  Однако существуют требования, которым должны соответствовать заемщики, чтобы претендовать на участие в этих программах.

Обычные и соответствующие

Обычные ссуды часто ошибочно называют соответствующей ипотекой или ссудой.Хотя есть совпадения, эти две разные категории.Соответствующая ипотека – это ипотека, основные положения и условия которой соответствуют критериям финансирования Fannie Mae и Freddie Mac.Главный из них – лимит в долларах, ежегодно устанавливаемый Федеральным агентством жилищного финансирования (FHFA).В большей части континентальной части США размер кредита не должен превышать 548 250 долларов в 2021 году4.

Таким образом, хотя все соответствующие ссуды являются обычными, не все обычные ссуды квалифицируются как соответствующие.Например, крупная ипотека в размере 800 000 долларов – этообычная ипотека, но не соответствующая ипотека, поскольку она превышает сумму, которая позволила бы обеспечить ее поддержку Fannie Mae или Freddie Mac.1

В 2020 году насчитывалось 8,3 миллиона домовладельцев с ипотечными кредитами, застрахованными FHA.5  Вторичный рынок обычных ипотечных кредитов чрезвычайно велик и ликвиден. Большинство обычных ипотечных кредитов упакованы в сквозные ценные бумаги, обеспеченные ипотекой, которые торгуются на устоявшемся форвардном рынке, известном как рынок ипотеки, которая будет объявлена (TBA). Многие из этих традиционных сквозных ценных бумаг в дальнейшем секьюритизируются в обеспеченные ипотечные обязательства (CMO).

Как работает обычная ипотека или заем

За годы, прошедшие после обвала субстандартных ипотечных кредитов в 2007 году, кредиторы ужесточили требования к кредитам – например, ипотечные ссуды «без проверки» и «без первоначального взноса» улетучились, но в целом большинство основных требований не изменилось. . Потенциальным заемщикам необходимо заполнить официальную заявку на ипотеку (и, как правило, оплатить регистрационный сбор), а затем предоставить кредитору необходимые документы для тщательной проверки своего прошлого, кредитной истории и текущего кредитного рейтинга.

Необходимая документация

Ни одна собственность никогда не финансируется на 100%.Проверяя ваши активы и пассивы, кредитор смотрит не только на то, можете ли вы позволить себе ежемесячные выплаты по ипотеке, которые обычно не должны превышать 28% вашего валового дохода.6  Кредитор также ищет , чтобы увидеть , если вы можете справиться с авансовый платеж на имущество (и если да, то сколько), наряду с другими авансовые расходы, такие как ссудного происхождения или андеррайтинг сборов, брокерские сборы, и урегулирования или Затраты на закрытие сделки , все из которых могут значительно повысить стоимость ипотеки. Среди необходимых предметов:

1. Доказательство дохода

Эти документы будут включать, но не ограничиваться:

  • Тридцать дней корешков оплаты , которые показывают доход, а также год к дате дохода
  • Два года федеральных налоговых деклараций
  • Выписка за шестьдесят дней или квартал по всем счетам активов, включая ваши текущие, сберегательные и любые инвестиционные счета.
  • Два года отчетов W-2

Заемщикам также необходимо подготовить доказательства любого дополнительного дохода, такого как алименты или бонусы.

2. Активы

Вам необходимо будет предоставить банковские выписки и выписки по инвестиционному счету, чтобы доказать, что у вас есть средства для первоначального взноса и закрытия резиденции, а также наличные резервы. Если вы получаете деньги от друга или родственника для оказания помощи с первоначальным взносом, вам потребуются подарочные письма , подтверждающие, что это не ссуды и не подлежат обязательному погашению. Эти письма часто нужно будет нотариально заверить.

3. Подтверждение занятости

Сегодняшние кредиторы хотят быть уверены, что ссужают только заемщикам со стабильной историей работы. Ваш кредитор не только захочет увидеть ваши квитанции о заработной плате, но также может позвонить вашему работодателю, чтобы убедиться, что вы все еще работаете, и проверить вашу зарплату. Если вы недавно сменили работу, кредитор может обратиться к вашему предыдущему работодателю. Самостоятельно занятым заемщикам потребуется предоставить дополнительные документы, касающиеся их бизнеса и доходов.

4. Другая документация

Ваш кредитор должен будет скопировать ваши водительские права или удостоверение личности штата, а также ваш номер социального страхования и вашу подпись, что позволит кредитору получить ваш кредитный отчет.

Процентные ставки по обычной ипотеке

Обычные процентные ставки по кредитам, как правило, выше, чем процентные ставки по ипотечным кредитам, обеспеченным государством, таким как ссуды FHA (хотя эти ссуды, которые обычно требуют от заемщиков уплаты взносов по ипотечному страхованию , в долгосрочной перспективе могут оказаться столь же дорогостоящими).

Процентная ставка по обычной ипотеке зависит от нескольких факторов , в том числе от условий ссуды – ее длины, размера и того, является ли процентная ставка фиксированной или регулируемой, а также от текущих экономических или финансовых рыночных условий. Ипотечные кредиторы устанавливают процентные ставки, исходя из своих ожиданий относительно будущей инфляции; спрос и предложение на ценные бумаги с ипотечным покрытием также влияет на ставки.

Когда займов для банков, ориентируясь на более высокую ставку по федеральным фондам , банки, в свою очередь, перекладывают более высокие затраты на своих клиентов, и ставки по потребительским кредитам, в том числе по ипотеке, имеют тенденцию повышаться.

Обычно с процентной ставкой связаны баллы, комиссионные, выплачиваемые кредитору (или брокеру): чем больше баллов вы платите, тем ниже ваша процентная ставка.Один балл стоит 1% от суммы кредита и снижает процентную ставку примерно на 0,25%.7

Последним фактором при определении процентной ставки является финансовый профиль отдельного заемщика: личные активы, кредитоспособность и размер первоначального взноса, который они могут внести за финансируемое жилье.

Краткая справка

Покупатель, который планирует проживать в доме 10 или более лет, должен рассмотреть возможность оплаты баллов, чтобы процентные ставки оставались ниже в течение всего срока действия ипотеки.

Особенности обычной ипотеки или ссуды

Эти виды кредитов подходят не всем. Вот посмотрите, кто может претендовать на обычную ипотеку, а кто нет.

Кто может претендовать

Люди с установленной кредитной историей и выдающимися кредитными отчетами, которые находятся на прочной финансовой основе, обычно имеют право на получение обычной ипотеки. В частности, идеальный кандидат должен иметь:

Кредитный рейтинг

Кредитный рейтинг – это числовое представление способности заемщика выплатить ссуду. Кредитный рейтинг включает кредитную историю заемщика и количество просроченных платежей. Для утверждения может потребоваться кредитный рейтинг не менее 680, а лучше более 700. Кроме того, чем выше балл, тем ниже процентная ставка по кредиту, при этом лучшие условия зарезервированы для лиц старше 740 лет.

Отношение долга к доходу

Приемлемое соотношение долга к доходу (DTI).Это сумма ваших ежемесячных долговых выплат, таких как платежи по кредитным картам и кредитам, по сравнению с вашим ежемесячным доходом.В идеале соотношение долга к доходу должно составлять около 36% и не более 43%.Другими словами, вы должны тратить менее 36% своего ежемесячного дохода на выплату долга.6

Авансовый платеж

Доступен первоначальный взнос в размере не менее 20% от покупной цены дома. Кредиторы могут и принимают меньше, но если они это сделают, они часто требуют, чтобы заемщики оформляли частную ипотечную страховку и ежемесячно платили взносы до тех пор, пока они не достигнут по крайней мере 20% капитала в доме.

Кроме того, обычная ипотека часто является лучшим или единственным выходом для покупателей жилья, которые хотят получить жилье для инвестиционных целей, в качестве второго дома или хотят приобрести недвижимость по цене более 500 000 долларов.

Кто не может претендовать

Вообще говоря, те, кто только начинает свою жизнь, те, у кого долги немного больше, чем обычно, и те, у кого средний кредитный рейтинг, часто имеют проблемы с получением обычных займов. В частности, эта ипотека будет сложной для тех, у кого есть:

  • Банкротство или потеря права выкупа в течение последних семи лет.
  • Кредитный рейтинг ниже 650.
  • DTI выше 43%.
  • Менее 20% или даже 10% покупной цены дома при первоначальном взносе.

Однако, если вам отказали в ипотеке, обязательно спросите в банке причины этого в письменной форме. Вы можете претендовать на участие в других программах, которые могут помочь вам получить одобрение на получение ипотеки.

Например, если у вас нет кредитной истории и вы впервые покупаете жилье, вы можете претендовать на ссуду FHA. Ссуды FHA – это ссуды, специально предназначенные для впервые покупающих жилье (FHA). В результате ссуды FHA имеют разные требования к квалификации и кредитным требованиям, включая более низкий первоначальный взнос.