Инвестиции в акционерный капитал и долговые обязательства для краудфандинга в сфере недвижимости
Что такое Инвестиции в акционерный капитал и долговые обязательства для краудфандинга в сфере недвижимости?
Краудфандинг в сфере недвижимости набирает обороты после принятия в 2012 году Закона о запуске нашего бизнеса Jumpstart Our Business Startups, и ожидается, что рынок будет расширяться еще больше. В октябре 2015 года Комиссия по ценным бумагам и биржам вынесла окончательное решение по положениям Раздела III Закона о вакансиях, позволяя неаккредитованным инвесторам участвовать в краудфандинговых сделках с недвижимостью вместе с аккредитованными инвесторами.
Инвестирование в недвижимость через краудфандинговую платформу имеет определенные преимущества перед REIT или прямым владением недвижимостью. Одно из таких преимуществ — возможность выбирать между вложениями в долговые и долевые инструменты. Прежде чем окунуться в краудфандинг в сфере недвижимости, полезно понять, чем они отличаются и каковы риски. (Подробнее об основах краудфандинга в сфере недвижимости см .: Недвижимость и краудфандинг: новый путь для инвесторов .)
Ключевые моменты
- Краудфандинг в сфере недвижимости становится все более популярной альтернативой REIT и ETF по недвижимости для добавления собственности в свой портфель.
- Долевое инвестирование в недвижимость приносит доход за счет арендного дохода, выплачиваемого арендаторами, или прироста капитала от продажи собственности.
- Инвестиции в долговую недвижимость включают выдачу ссуд или инвестирование в ипотечные кредиты (или ценные бумаги, обеспеченные ипотекой).
Основы инвестирования в акционерный капитал
Большинство краудфандинговых сделок в сфере недвижимости связаны с вложениями в акционерный капитал. В этом сценарии инвестор является акционером определенной собственности, и его доля пропорциональна сумме, которую он инвестировал. Возврат осуществляется в виде доли дохода от аренды, генерируемого недвижимостью, за вычетом любых сборов за услуги, уплаченных платформе краудфандинга. Инвесторам также может быть выплачена часть от стоимости прироста, если недвижимость будет продана.
Плюсы:
- Нет предела доходности: инвестиции в акционерный капитал предлагают более широкий горизонт с точки зрения потенциальной прибыли. Это можно увидеть в годовом возвращается в диапазоне от 18% до 25%. Однако, поскольку предела нет, с точки зрения инвестора, на самом деле нет предела.
- Налоговые льготы: одно из преимуществ владения инвестиционной недвижимостью — это возможность вычесть определенные расходы, связанные с ее владением, такие как амортизация и стоимость ремонта.При краудфандинге сделки обычно структурируются через LLC , которая вналоговых целяхрассматривается как сквозная организация .Это означает, что инвесторы могут получить выгоду от амортизационных отчислений без необходимости владеть собственностью напрямую.
- Более низкие сборы: инвестиции в акционерный капитал могут быть дешевле, если речь идет о сборах. Вместо того, чтобы вносить авансовые платежи и ежемесячные сборы за обслуживание, инвесторы могут платить разовый годовой сбор для поддержания своей позиции в собственности. Комиссия рассчитывается как процент от общей инвестированной суммы и часто составляет от 1% до 2%.
Минусы:
- Больше риска: краудфандинг акций может положить больше денег в карманы инвесторов, но это означает, что вы должны рискнуть еще больше. Инвесторы занимают второе место, когда дело доходит до окупаемости своих вложений, и если недвижимость не соответствует ожиданиям, это может легко обернуться убытками.
- Более длительный период удержания: инвесторы в акции ищут более длительные сроки по сравнению с инвесторами в долговые обязательства. Время удержания может составлять более пяти или даже десяти лет, что является важным соображением, если вы заинтересованы в поддержании высокой степени ликвидности в своем портфеле.
Как работают долговые инвестиции
При инвестировании в долговые инструменты недвижимости инвестор выступает в качестве кредитора для владельца собственности или спонсора сделки. Заем обеспечен самой недвижимостью, и инвесторы получают фиксированную норму прибыли, которая определяется процентной ставкой по ссуде и тем, сколько они вложили. В сделке с долгом инвестор находится в нижней части стека капитала, что означает, что он имеет приоритет, когда дело доходит до требования выплаты от собственности. (Для получения дополнительной информации см. Руководство: Как заработать на недвижимости .)
Плюсы:
- Меньшее время удержания: Долговые инвестиции чаще всего связаны с проектами развития. В результате у них обычно более короткий период владения по сравнению с долевыми инвестициями. В зависимости от характера сделки время удержания может составлять от шести до 24 месяцев. Это плюс для инвесторов, которые не хотят связывать активы в долгосрочной перспективе.
- Меньший риск: из-за способа структурирования сделок; инвесторы берут на себя меньше рисков с долговыми инвестициями. Обеспечением кредита является имущество, которое действует как страховой полис на случай возврата кредита. В случае дефолта владельца или спонсора собственности инвесторы имеют возможность возместить потерю своих инвестиций путем обращения взыскания .
- Стабильный доход: долговые инвестиции более предсказуемы с точки зрения суммы и частоты выплат. Хотя каждая сделка уникальна, инвесторы нередко получают доходность от 8% до 12% годовых. Эти доходы обычно выплачиваются ежемесячно или ежеквартально.
- Ограниченная доходность: долговые инвестиции влекут за собой меньший риск, но одним из основных недостатков является тот факт, что доходность ограничивается процентной ставкой по ссуде. Инвесторы должны четко понимать, готовы ли они пожертвовать потенциалом для получения более высокой доходности в обмен на более безопасную ставку.
- Более высокие сборы: хотя большинство платформ краудфандинга в сфере недвижимости не взимают с инвесторов ничего за создание учетной записи и исследование долговых вложений, обычно за участие в сделке взимается определенная плата. Платформа краудфандинга обычно снимает процент с максимальной суммы до выплаты процентов, что может съесть ваши доходы. Также может взиматься отдельная комиссия за выдачу кредита, которая передается инвесторам. (Подробнее о платформах краудфандинга в сфере недвижимости читайте: 5 лучших краудфандинговых компаний в сфере недвижимости .)
Минусы:
- Более низкая потенциальная доходность: чем ниже риск, тем ниже ожидаемая доходность.
- Подверженность риску досрочного погашения: ипотечные кредиторы иногда досрочно выплачивают ссуды либо путем продажи дома, либо путем рефинансирования. Это может прервать денежные потоки, связанные с вашими долговыми инвестициями, и сократить срок вашего кредитного портфеля.
Суть
Краудфандинг — это привлекательный вариант для инвесторов, которые хотят вкладывать средства в сделки с частной недвижимостью с минимальными затратами. Минимальные инвестиции для многих платформ варьируются от 5000 до 10000 долларов, что является относительно небольшой ценой, которую нужно заплатить, чтобы получить доступ к этому классу активов. Как вложения в акционерный капитал, так и вложения в долговые обязательства имеют свои положительные и отрицательные стороны, и опытным инвесторам следует тщательно взвесить их. Понимание того, что вы собираетесь получить по сравнению с тем, чем вы рискуете, может помочь вам решить, подходит ли один или оба типа инвестиций для вашего портфеля.