Экспроприация

Что такое Экспроприация?

Экспроприация – это акт правительства, требующего предъявления претензий в частную собственность вопреки желанию владельцев, якобы для использования на благо общества в целом. В США собственность чаще всего отчуждается для строительства автомагистралей, железных дорог, аэропортов или других инфраструктурных проектов. Владелец собственности должен получить оплату за арест, поскольку Пятая поправка к Конституции гласит, что частная собственность не может быть отчуждена «для общественного пользования без справедливой компенсации ».

Ключевые моменты:

  • Экспроприация – это акт правительства, требующего использования частной собственности на благо общества в целом.
  • Недвижимость может быть отчуждена для строительства автомагистралей, железных дорог, аэропортов или других инфраструктурных проектов.
  • Владельцы собственности должны получать справедливую компенсацию за отчужденную собственность в соответствии с требованиями Пятой поправки.

Понимание экспроприации

В Соединенных Штатах доктрина, известная как «выдающееся владение», обеспечивает правовую основу для экспроприации. Суды США приняли эту доктрину как правительственную силу, предполагая, что она подразумевается пунктом Пятой поправки, касающимся компенсации. В соответствии с этим обоснованием утверждение Поправки о том, что собственность не может быть отчуждена без надлежащей компенсации, подразумевает, что собственность фактически может быть конфискована.

Краткая справка

Правительства имеют право забирать частную собственность в обмен на компенсацию по справедливой рыночной стоимости через доктрину выдающейся собственности; некоторые сборы и проценты могут выплачиваться бывшим владельцам.

В некоторых юрисдикциях правительства обязаны продлить предложение о покупке объекта собственности, прежде чем прибегать к использованию именитого домена. Если и когда оно отчуждается, собственность конфискуется в порядке  осуждения  , использование этого термина не следует путать с имуществом, находящимся в аварийном состоянии. Владельцы могут оспорить законность ареста и решить вопрос о справедливой рыночной стоимости, использованной для компенсации.

Другое главное оправдание экспроприации исходит из области общественного здравоохранения. Общепризнано, что события, которые угрожают общественному здоровью, такие как токсическое загрязнение окружающей среды района, оправдывают действия правительства по переселению пострадавшего населения в этот район, и часть этих действий может логически повлечь за собой экспроприацию правительством собственности переселенных жителей. .

Правительственная экспроприация широко распространена во всем мире и обычно сопровождается соглашением о том, что владельцы должны получить соответствующую компенсацию за потерянную собственность. Немногочисленные исключения из соглашения о справедливой компенсации относятся, прежде всего, к коммунистическим или социалистическим странам, где правительство может экспроприировать не только землю, но и отечественные или иностранные предприятия, присутствующие в стране.

Проблемы компенсации в связи с экспроприацией

Экспроприация вызывает обоснованные опасения, начиная от приемлемых причин экспроприации и заканчивая процедурой обращения в суд, а также объемом и суммой справедливой компенсации. Что касается компенсации, то ведутся споры о том, что составляет справедливую компенсацию для владельцев экспроприированной собственности. В делах, охватывающих пять десятилетий, с 1930-х по 1980-е годы, Верховный суд США неоднократно признавал, что определение «справедливая рыночная стоимость» может не соответствовать тому, что продавцы могут требовать и, возможно, получать в добровольных сделках.

Следовательно, в случае выдающихся доменов стандартом часто является не самая вероятная цена, а самая высокая цена, достижимая в сделке добровольной продажи, включающей объект собственности. Поскольку осуждение лишает владельца возможности не торопиться, чтобы получить оптимальную цену, которую может предложить рынок, закон предусматривает это, определяя справедливую рыночную стоимость как самую высокую цену, которую недвижимость принесет на открытом рынке.

Непоследовательность и противоречия также преобладают в отношении владельцев собственности, которым выплачивается компенсация за свою собственность, неудобств, связанных с необходимостью переезда, а также связанных с этим расходов и возможных деловых потерь.

Эти затраты не включены в понятие « справедливая рыночная стоимость », но некоторые из них частично компенсируются законодательными актами , такими как федеральный Закон о единой помощи при переселении и политике приобретения недвижимости (Свод федеральных нормативных актов 49) и его аналогах штата.1

Гонорары адвокатов и оценщиков, понесенные владельцем собственности, также могут быть взысканы в соответствии с законом, а в Калифорнии и Нью-Йорке присуждение таких гонораров производится по усмотрению суда при определенных условиях.

Если выплата справедливой компенсации задерживается, собственник имеет право получить проценты на сумму просроченного платежа.

Экспроприации для увеличения налоговых поступлений

Решение федерального Верховного суда в начале 2000-х годов – и последующая реакция на это решение – сформировали способность правительств конфисковывать собственность, находящуюся в выдающихся владениях, по единственной причине увеличения налоговых поступлений. Kelo v. City of New London , 545 US 469 (2005) подтвердил право Нью-Лондона, штат Коннектикут, брать незащищенную частную собственность от именитого домена и затем передавать ее за доллар в год частному застройщику исключительно для цель увеличения муниципальных доходов.

Решение вызвало протесты по поводу чрезмерно широких полномочий по экспроприации и побудило к дальнейшим действиям как на уровне штата, так и на федеральном уровне.

Верховные суды штата Иллинойс, штат Мичиган ( графство Уэйн против Хэткока  [2004]), Огайо ( Норвуд, Огайо против Хорни  [2006]), Оклахома. И Южная Каролина впоследствии постановили запретить такие сборы в соответствии с конституциями своих штатов. Также были приняты меры на федеральном уровне, несмотря на относительно небольшое количество экспроприаций, осуществленных на этом уровне правительства. В первую годовщину  принятия решения по  Кело президент Джордж Буш издал распоряжение, в котором говорилось, что выдающееся владение не может использоваться федеральным правительством «в целях продвижения экономических интересов частных лиц, которым будет предоставлено право собственности или использования собственность изъята “.