Fannie Mae: что она делает и как действует
Вы наверняка слышали о Fannie Mae. Но знаете ли вы, что он делает и как работает?
Великой депрессии в рамках нового курса.Он был создан для стимулирования рынка жилья путем предоставления большего количества ипотечных кредитов заемщикам с умеренными и низкими доходами.
Fannie Mae не создает и не предоставляет ипотечные кредиты заемщикам. Но он покупает и гарантирует их через вторичный рынок ипотеки. Фактически, это один из двух крупнейших покупателей ипотечных кредитов на вторичном рынке. Другой — его брат, Федеральная ипотечная корпорация по жилищным кредитам, или Freddie Mac, еще одно финансируемое государством предприятие, созданное Конгрессом.
Ранние дни Фанни Мэй
В начале 1900-х получить ипотечный кредит — не говоря уже о доме — было непростой задачей.Многие люди не могли позволить себе внести первоначальный взнос, а ссуды почти всегда были краткосрочными — в отличие от тех с долгосрочнымипериодами погашения, о которых мы знаем сегодня.Фактически, когда приходили сроки погашения многих ссуд, они обычно требовалиот должникакрупных платежей.Банк лишит права выкупа, если домовладелец не сможет произвести платеж или рефинансирование.Это станет трудным с началом Великой депрессии.Ежегодные показатели потери права выкупа росли каждый год с 1926 года (данные за первый год сохранялись) до 1934 года, когда этот показатель достиг пика более чем 12%.
Конгресс США ответил созданием Fannie Mae.Цель заключалась в том, чтобы помочь создать поток жилищного финансирования, доступный каждому на каждом рынке.Это привело к финансированию долгосрочныхипотечных кредитов с фиксированной процентной ставкой, что позволило домовладельцам рефинансировать свои ссуды в любой момент в течение срока действия ссуды.
1938 г.
Год создания Fannie Mae Конгрессом.
В 1968 году Fannie Mae начала финансировать себя за счет продажи акций и облигаций после того, как правительство исключило их из федерального бюджета. Fannie Mae сохранила свои связи с правительством в качестве GSE, а совет директоров состоял не более чем из 13 членов. Он также освобожден от местных и государственных налогов.
Ключевые выводы
- Fannie Mae — спонсируемое государством предприятие, которое предоставляет ипотечные кредиты заемщикам с низким и средним доходом.
- Он не предоставляет ссуды, но поддерживает или гарантирует их на вторичном ипотечном рынке.
- Fannie Mae обеспечивает ликвидность, инвестируя в ипотечный рынок, объединяя ссуды в ценные бумаги, обеспеченные ипотекой.
- Fannie Mae была спасена правительством США после финансового кризиса и была исключена из листинга NYSE.
Создание ликвидности
Инвестируя в рынок ипотечного кредитования, Fannie Mae создает больше ликвидности для кредиторов, таких как банки, благотворительные фонды и кредитные союзы, что, в свою очередь, позволяет им гарантировать или финансировать больше ипотечных кредитов.Ипотечные кредиты, которые он приобретает и гарантирует, должны соответствовать строгим критериям.Например, предел для обычного кредита для дома на одну семью в 2021 году составляет 548 250 долларов США (по сравнению с 510 400 долларов США в 2020 году) для большинства районов и 822 375 долларов США (по сравнению с 765 600 долларов США в 2020 году) для районов с высокой стоимостью.Эти районы включают Гавайи, Аляску, Гуам и Виргинские острова США, где средняя стоимость жилья выше базовой суммы как минимум на 115%.
Чтобы вести дела с Fannie Mae, ипотечный кредитор должен соблюдать Заявление о субстандартном кредитовании, изданное федеральным правительством.В заявлении рассматриваются некоторые риски, связанные с субстандартными кредитами, такие как низкие начальные ставки, за которыми следуют более высокие переменные ставки;очень высокие ограничения на то, насколько может увеличиться процентная ставка;ограничивается отсутствием документации о доходах;и особенности продукта, которые делают вероятным частое рефинансирование кредита.8
В 2019 году Fannie Mae предоставила ликвидности на сумму более 650 миллиардов долларов для финансирования рынка жилья.Это помогло людям по всей стране купить, рефинансировать и арендовать около трех миллионов домов.
Краткий обзор
Fannie Mae поддерживает или гарантирует ипотечные кредиты, но не является их источником.
Ценные бумаги с ипотечным покрытием
После покупки ипотечных кредитов на вторичном рынке Fannie Mae объединяет их для формирования ценных бумаг с ипотечным покрытием (MBS). MBS — это ценные бумаги, обеспеченные активами, обеспеченные ипотекой или пулом ипотечных кредитов.Ценные бумаги Fannie Mae, обеспеченные ипотекой, покупаются такими учреждениями, как страховые компании, пенсионные фонды и инвестиционные банки.Он гарантирует выплаты основной суммы и процентов по своим MBS.
Fannie Mae также имеет собственное портфолио, обычно называемое удерживаемым портфелем.Он инвестирует в свои собственные ценные бумаги, обеспеченные ипотекой, а также в ценные бумаги других организаций. Fannie Mae выпускает долговые обязательства, называемые долгами агентства, для финансирования своего нераспределенного портфеля.
Финансовый кризис
Fannie Mae является публичной компанией с 1968 года. До 2010 года она торговалась на Нью-Йоркской фондовой бирже (NYSE).Он был исключен из листинга после ипотечного, жилищного и финансового кризиса после того, как его акции упали ниже минимальных требований к капиталу, установленных Нью-Йоркской фондовой биржей.Теперь он торгуется на внебиржевом рынке.
Неэтичная практика кредитования привела к кризису. Во время жилищного бума середины 2000-х кредиторы снизили свои стандарты и предложили жилищные ссуды заемщикам с плохой кредитной историей. В 2007 году пузырь на рынке недвижимости лопнул, и сотни тысяч этих заемщиков оказались в состоянии дефолта, что привело к так называемому краху субстандартных кредитов. Это оказало влияние на кредитные рынки, что привело финансовые рынки в штопор и привело к самой серьезной рецессии за последние десятилетия в Соединенных Штатах. (Подробнее см.: Обзор прошлых рецессий.)
Государственное поглощение и спасение
Во второй половине 2008 года Fannie Mae и Freddie Mac были переданы правительству через опеку Федерального комитета по жилищному финансированию.В то время оба держали облигации и ценные бумаги с ипотечным покрытием на 4,9 триллиона долларов.Казначейство США выделило 191,5 млрд долларов на поддержание платежеспособности обеих компаний.По сути, правительство США вмешалось, чтобы восстановить доверие к рынкам, пообещав выкупить безнадежные кредиты и предотвратить дальнейший спад на рынке жилья.По состоянию на май 2019 года федеральное правительство получило 292 миллиарда долларов в виде дивидендов от Fannie Mae и Freddie Mac.
Варианты кредита
Fannie Mae теперь предлагает домовладельцам ряд различных бизнес-инициатив и вариантов кредитования, работая с кредиторами, чтобы помочь людям, у которых в противном случае могут возникнуть трудности с получением финансирования.
- HomeReady Mortgage: Этот продукт позволяет домовладельцам получить финансирование и приобрести дом с низким первоначальным взносом.Заемщики имеют право на участие, если у них низкий или средний доход и кредитный рейтинг ниже 620. Люди с рейтингом выше 620 получают более выгодные цены.
- Первоначальный взнос в размере3%: еще один ресурс для домовладельцев, у которых может не быть доступа к достаточным средствам для обеспечения крупного первоначального взноса.
- Предпочтение HFA: эта программа помогает домовладельцам получить доступное финансирование через местные и государственные агентства жилищного финансирования и других кредиторов.Уровни дохода для заемщиков определяются HFA, и требований к покупателю впервые не предъявляется.
Полный перечень продуктов и их описания доступны на Фэнни Мэй сайте.
Модификации ссуды
После обвала ипотечного кредитования Fannie Mae сосредоточилась на модификациях кредитов.С сентября 2008 года Fannie Mae и Freddie Mac завершили около 2,37 миллиона модификаций кредитов. Модификации ссуды изменяют условия существующей ипотеки, чтобы помочь заемщикам избежать дефолта по ипотеке, потери права выкупа и, в конечном итоге, потери дома. Модификации могут включать снижение процентной ставки или продление срока кредита. Модификация ссуды также может снизить ежемесячные платежи.
Суть
Fannie Mae сумела перевернуться с тех пор, как в 2008 году оказалась на грани краха. Сегодня она является крупнейшим спонсором 30-летних ипотечных кредитов с фиксированной ставкой и остается ключевым механизмом для облегчения домовладения.