Что следует покупать и держать в руках недвижимость или перевернуть недвижимость?
На вопрос, является ли переворот или покупка и удержание недвижимости лучшей стратегией для инвестирования в недвижимость, нет одного правильного ответа. Вместо этого выбор одного метода другому должен быть частью четкого стратегического плана, учитывающего ваши общие цели.
Вы также должны принять во внимание возможности, которые предоставляет существующий рынок. Вот что нужно для реализации каждой стратегии и как решить, какая из них может вам подойти.
Ключевые выводы
- Продажа недвижимости и покупка и удержание недвижимости представляют собой две разные инвестиционные стратегии.
- Владение недвижимостью дает инвесторам возможность со временем накапливать богатство и избегать взлетов и падений на фондовом рынке.
- Перелистывание может быстро окупить ваши инвестиции и избежать постоянных хлопот с поиском арендаторов и обслуживанием недвижимости, но затраты и налоги могут быть высокими.
- Недвижимость с выкупом и удержанием обеспечивает пассивный ежемесячный доход и налоговые преимущества, но не все готовы к управленческим и юридическим обязанностям арендодателя.
Зачем инвестировать в недвижимость?
Это хороший вопрос. Владение жилой недвижимостью вызывает все больший интерес со стороны розничных инвесторов по многим из следующих причин:
- Недвижимость может обеспечить более предсказуемую прибыль, чем акции и облигации.
- Недвижимость обеспечивает инфляции изгороди, поскольку арендные ставки и инвестиции денежный поток, как правило, поднимаются по крайней мере, столько же, как уровень инфляции.
- Недвижимость — отличное место для капитала в периоды, когда вы не уверены в перспективах акций и облигаций.
- Собственный капитал, созданный при инвестировании в недвижимость, обеспечивает отличную основу для финансирования других инвестиционных возможностей. Вместо того, чтобы брать взаймы, чтобы получить капитал для инвестирования (т. Е. Покупать акции с маржой ), инвесторы могут брать взаймы под свой капитал для финансирования других проектов.
- Возможность вычета налогов по ипотечным процентам делает привлекательным заимствование под залог дома.
- Жилая недвижимость не только обеспечивает денежный поток собственникам, но и может использоваться для дома или других целей.
Пассивный и активный доход
Одно из ключевых различий между покупкой, владением и продажей недвижимости заключается в том, что первая может обеспечить вам пассивный доход, а вторая — активный.
Пассивный доход — это деньги, заработанные на инвестициях, которые продолжают приносить доход без какого-либо материального участия с вашей стороны. Это могут быть акции и облигации или владение арендуемой недвижимостью и ежемесячное получение дохода от аренды при условии, что вы нанимаете управляющую компанию для выполнения всех необходимых задач, таких как поиск арендаторов, сбор арендной платы и обслуживание.
Активный доход — это деньги, которые вы зарабатываете в обмен на выполненную работу. Это включает в себя вашу зарплату на работе, а также прибыль, которую вы зарабатываете на перепродаже домов. Переворачивание считается активным доходом, независимо от того, выполняете ли вы физический труд по зачистке полов. Это все еще бизнес, которым вы занимаетесь — поиск недвижимости, которую нужно перевернуть, ее покупка, получение страховки, наблюдение за подрядчиками, управление проектом и многое другое.
В этом смысле переворот — это не просто инвестиционная стратегия, такая как покупка и хранение акций или недвижимости. Если у вас есть дневная работа, имейте в виду, что ваше свободное время, вероятно, будет занято всеми требованиями, которые влечет за собой перепродажа недвижимости.
Два способа изменить свойства
При инвестировании в недвижимость можно использовать два основных типа собственности. Первый — это дома или квартиры, которые можно приобрести по цене ниже текущей рыночной, поскольку они находятся в затруднительном финансовом положении. Второй — это верхний фиксатор, свойство со структурными, конструктивными или техническими проблемами, которые можно преодолеть, чтобы создать ценность.
Инвесторы, которые сосредотачиваются на проблемной собственности, делают это, выявляя домовладельцев, которые больше не могут управлять своей недвижимостью или поддерживать ее, или находя недвижимость с чрезмерным долгом и рисками дефолта. С другой стороны, те, кто предпочитает ремонтные работы, реконструируют или улучшат недвижимость, чтобы она лучше работала для домовладельцев или была более эффективной для арендаторов квартир.
Покупатель фиксирующего верха, использующий эту тактику, полагается на вложенный труд для увеличения стоимости, вместо того, чтобы просто покупать недвижимость по низкой цене для получения высокой прибыли от инвестиций. Конечно, можно комбинировать эти две стратегии при переворачивании свойств, и многие люди именно так и поступают.
Однако постоянно находить эти возможности в долгосрочной перспективе может быть непросто. Для большинства людей переворот собственности следует рассматривать скорее как тактическую стратегию, чем как долгосрочный инвестиционный план.
Плюсы и минусы перелистывания
Плюсы
- Более быстрый возврат ваших денег
- Потенциально более безопасные инвестиции
Минусы
- Расходы
- Налоги
Плюс: более быстрая окупаемость ваших денег
Одним из больших преимуществ переворота собственности является быстрое получение прибыли, которая высвобождает капитал для других целей. Среднее время, чтобы перевернуть дом, составляет около шести месяцев, хотя новичкам следует ожидать, что этот процесс займет больше времени.
Плюс: потенциально более безопасные инвестиции
В отличие от фондового рынка, который может развернуться в середине дня, рынки недвижимости часто более предсказуемы. В некотором смысле, переброска собственности может считаться более безопасной инвестиционной стратегией, поскольку она предназначена для того, чтобы держать капитал под угрозой в течение минимального времени. В нем также отсутствуют риски управления и аренды, присущие владению недвижимостью, не говоря уже о хлопотах, связанных с поиском арендаторов, сбором арендной платы и обслуживанием собственности.
Минус: затраты
Переброска домов может создать проблемы с расходами, с которыми вы не столкнетесь при долгосрочных инвестициях. Затраты, связанные с переворачиванием, могут потребовать больших денег, что приведет к проблемам с денежным потоком. Поскольку транзакционные издержки очень высоки как со стороны покупателя, так и со стороны продажи, они могут существенно повлиять на прибыль. Если вы отказываетесь от своей основной работы и полагаетесь на листинг для получения дохода, вы также отказываетесь от постоянной зарплаты.
Минус: налоги
Быстрый оборот недвижимости (а скорость — это все, что нужно для успешных сделок) может вызвать колебания доходов, которые могут увеличить ваш налоговый счет.Это особенно верно, если дела идут слишком быстро, чтобы воспользоваться долгосрочнымиправилами налогообложения прироста капитала. В этих случаях вам придется заплатить более высокую ставку налога на прирост капитала в зависимости от вашего заработанного дохода, если вы владеете недвижимостью менее года.
Плюсы и минусы покупки и удержания
Плюсы
- Постоянный доход
- Увеличение стоимости недвижимости
- Налоги
Минусы
- Стоимость вакансии
- Управленческие и юридические вопросы
Плюс: постоянный доход
Владение арендуемой недвижимостью дает вам постоянный доход, независимо от того, где вы находитесь и чем занимаетесь. Более того, покупка и владение недвижимостью — известный рецепт накопления большого состояния. Много «старых денег» в США и за рубежом было накоплено за счет владения землей. Несмотря на периоды снижения цен, стоимость земли в долгосрочной перспективе почти всегда повышалась, потому что предложение земли ограничено.
Плюсы: увеличение стоимости недвижимости
Чем дольше вы владеете инвестиционной собственностью, тем больше вероятность того, что инфляция принесет вам пользу. Это повысит стоимость недвижимости, в то время как сумма, которую вы взяли для выплаты ипотеки, уменьшится по мере ее погашения. Предположим, вы смогли купить на рынке покупателя и продать на рынке продавца. Кроме того, есть реальный потенциал для значительной окупаемости ваших инвестиций.
Плюс: налоги
Владение арендуемой недвижимостью дает налоговые льготы, недоступные для ласт. Арендуемая недвижимость облагается налогом как инвестиционный доход с более низкими ставками налога. Вы также можете списать расходы, включая ремонт, техническое обслуживание или содержание, оплату работы управляющего недвижимостью и дорогу к вашей собственности или обратно.
Кроме того, вы будете платить налоги по ставке долгосрочного прироста капитала, если решите продать недвижимость после владения недвижимостью более года.
Минус: стоимость вакансии
Неспособность найти арендаторов — один из рисков владения арендуемой недвижимостью. Это верно независимо от того, делаете ли вы это сами или нанимаете управляющую компанию, которая сделает это за вас. Если ваша собственность пустует в течение нескольких месяцев или лет, вы несете ответственность за покрытие ипотеки в течение этого периода. Прежде чем инвестировать в недвижимость по принципу «купи и держи», убедитесь, что ваш бюджет покрывает от одного до трех месяцев вакансии в год.
Против: управление и юридические вопросы
Долгосрочное владение недвижимостью — это занятие, требующее интенсивного управления, которое не под силу многим инвесторам. Некоторые инвесторы, особенно те, кто впервые сдаёт недвижимость в аренду, плохо подготовлены или плохо подготовлены к тому, чтобы справиться с обязанностями и юридическими вопросами, связанными с тем, чтобы стать арендодателем. Процесс поиска качественных арендаторов и удовлетворения их потребностей может быть напряженным и отнимающим много времени мероприятием. Тем не менее, успешное управление недвижимостью необходимо для обеспечения постоянных денежных потоков от инвестиций.
Выбор стратегии
Вам нужно ответить на несколько важных вопросов, чтобы решить, будет ли лучшей стратегией переброска собственности или удержание ее в долгосрочной перспективе. Вы должны решить, является ли вложение вашего капитала в недвижимость постоянным вложением или просто способом получить прибыль от ожидаемого роста цен на жилье.
Также было бы полезно, если бы вы определили, какое соотношение риска и доходности подходит для этой части вашего инвестиционного портфеля. Наконец, вы должны обладать терпимостью к риску и навыками, чтобы брать на себя управленческие обязанности, связанные с любым типом инвестиций.
Предположим, что капитал недоступен для покупки диверсифицированного портфеля. В этом случае потенциальный инвестор должен быть готов к несистематическому риску. Сюда входят индивидуальные имущественные риски и потенциальное отсутствие спроса на недвижимость со стороны домовладельцев или арендаторов.
Если вы рассматриваете стратегию купли-продажи, вы также должны определить, достаточно ли у вас навыков, чтобы выявить проблемные объекты продажи или неисправности. В этой транзакционной стратегии важно выяснить, может ли капитал быть обращен достаточно раз в течение данного инвестиционного периода, чтобы преодолеть транзакционные издержки. Они включают комиссионные за брокерские услуги, финансирование и закрытие сделки.
Краткий обзор
Вы можете пользоваться преимуществами обеих стратегий, развивая бизнес по продаже домов и используя свою прибыль для инвестирования в недвижимость с долгосрочным доходом от аренды.
Суть
Выбор между двумя рассматриваемыми стратегиями зависит от вашей конкретной финансовой ситуации и целей. Тем не менее, стратегия долгосрочного владения, как правило, больше подходит для тех, кто использует недвижимость в качестве основной части своих общих инвестиционных портфелей.
С другой стороны, сдавать недвижимость обычно лучше, когда недвижимость используется в качестве дополнения или тактики увеличения прибыли.
Инвесторы, желающие накопить богатство и получать доход от своих вложений в недвижимость, должны рассмотреть возможность владения недвижимостью на длительный срок. Они могут использовать капитал, встроенный в портфель, для финансирования других инвестиционных возможностей, с возможностью в конечном итоге продать недвижимость на более высоком рынке.
Замена собственности — это тактика, которая лучше всего подходит для периодов, когда перспективы на рынках акций и облигаций невысоки. Это также может работать для людей, пытающихся реализовать краткосрочный прирост капитала, пока это позволяет рынок жилья.