Государственная национальная ипотечная ассоциация (Джинни Мэй)

Что такое Государственная национальная ипотечная ассоциация (Джинни Мэй)?

Термин «Государственная национальная ипотечная ассоциация» относится к федеральной государственной корпорации, которая гарантирует своевременную выплату основной суммы и процентов по ипотечным ценным бумагам (MBS), выпущенным утвержденными кредиторами. Ассоциация широко известна как Джинни Мэй и сокращенно GNMA. Гарантия Джинни Мэй позволяет ипотечным кредиторам получать более выгодную цену за MBS на  рынках капитала .

Ключевые моменты

  • Государственная национальная ипотечная ассоциация – это федеральная корпорация, которая гарантирует выплату основной суммы и процентов по ипотечным ценным бумагам, выпущенным утвержденными кредиторами.
  • Ассоциация широко известна как Ginnie Mae или GNMA и является частью Министерства жилищного строительства и городского развития США.
  • Его цель – гарантировать доступные жилищные ссуды для недостаточно обслуживаемых потребителей на ипотечном рынке.
  • Утвержденные частные кредиторы создают соответствующие ссуды, объединяют их в ценные бумаги и выпускают ценные бумаги с ипотечным покрытием, гарантированные Джинни Мэй.

Понимание государственной национальной ипотечной ассоциации

Государственная национальная ипотечная ассоциация была создана в 1968 году как часть Министерства жилищного строительства и городского развития (HUD) для содействия доступному домовладению.1  Джинни Мэй не создает и не выдвигает ипотечные кредиты, но гарантирует их для домов на одну и несколько семей. Поскольку эти ссуды поддерживаются государством, домовладельцы могут обеспечивать более низкие процентные ставки , что снижает их стоимость по займам.

Это была первая организация, которая создала и гарантировала ценные бумаги, обеспеченные ипотекой, в 1970 году и с тех пор продолжает поддерживать эти инструменты.Ценные бумаги были впервые проданы на международном рынке на Люксембургской фондовой бирже в 1983 году.2  Джинни Мэй, по сути, стоит на несколько шагов позади ипотечного рынка, не выпуская, не продавая или покупая сквозные ценные бумаги с ипотечным покрытием, и не покупая ипотечные ссуды.Вместо этого утвержденные частныевеб-сайту ассоциации, баланс портфеля MBS Джинни Мэй составляет 2,1 триллиона долларов.3

Краткая справка

Джинни Мэй гарантирует ценные бумаги, обеспеченные ипотекой, с 1970 года, чтобы помочь открыть рынок ипотечного жилищного кредитования для начинающих домохозяек, заемщиков с низким доходом и других групп с недостаточным уровнем обслуживания.

Поступая таким образом, Джинни Мэй гарантирует своевременную выплату основной суммы и процентов от утвержденных эмитентов, таких как ипотечные банки , сберегательные и кредитные организации и коммерческие банки, по соответствующим кредитам.Инвестор в ценные бумаги GNMA не знает, кто является основным эмитентом ипотечных кредитов, но просто знает, что безопасность гарантируется Джинни Мэй.Это означает, что он полностью подкреплен доверием и доверием правительства США, как и инструменты, выпущенные Казначейством США .4  Гарантия GNMA означает, что инвесторам, владеющим долями в фондах Ginnie Mae, не нужно беспокоиться о влиянии просроченных платежей или невыполнения обязательств по ипотеке на их вложения. Когда ипотечные заемщики не могут произвести платеж, Джинни Мэй заменяет эти пропущенные платежи. 

Усилия Джинни Мэй направлены на расширение круга домовладельцев, в основном помогая кредитовать домовладельцев, которые традиционно недостаточно обслуживаются на ипотечном рынке. Большинство ипотечных кредитов, секьюритизированных как MBS Джинни Мэй, застрахованы Федеральной жилищной администрацией (FHA), которая обычно страхует ипотечные кредиты впервые покупающим жилье и заемщикам с низкими доходами. Другими частыми получателями гарантий Джинни Мэй являются ценные бумаги, состоящие из ипотечных кредитов, застрахованных Управлением по делам ветеранов (VA) и Службой сельского жилищного строительства (RHS). 

Особые соображения

Как агентство, предоставляющее государственные гарантии, Джинни Мэй кое-что не делает. Как отмечалось выше, агентство не предоставляет никаких кредитов и не предоставляет финансирование для эмитентов ипотечных кредитов. GNMA также не обеспечивает страхование кредиторов от кредитных рисков, исходящих от заемщиков. Более того, Джинни Мэй не устанавливает никаких стандартов для эмитентов ссуд, таких как стандарты андеррайтинга или кредитования.

Джинни Мэй против других Мэй и Фредди Мак

Есть несколько организаций, похожих на Джинни Мэй, в частности, ее кузены Фредди Мак , Салли Мэй .Как и Джинни Мэй, Freddie Mac и Fannie Mae привлекают ипотечные и жилищные ссуды, в то время как Салли Мэй занимается в основном ссудами на образование.Ключевое различие между Джинни Мэй и другими заключается в том, что Джинни Мэй – это федеральная корпорация.Остальные – это предприятия, спонсируемые государством (GSE) или зарегистрированные на федеральном уровне корпорации, принадлежащие частным акционерам.5 

Если Джинни Мэй гарантирует только ценные бумаги, которые включают ипотечные кредиты, гарантированные федеральными агентствами, такими как FHA и VA, ее родственники могут поддерживать ценные бумаги, ипотека которых не застрахована этими федеральными органами. Fannie Mae также имеет собственный портфель , обычно называемый нераспределенным портфелем, который инвестирует в свои собственные ценные бумаги и ценные бумаги, обеспеченные ипотекой других организаций. 

GNMA также якобы является единственной Mae или Mac, пользующейся полной верой и кредитом со стороны федерального правительства.Однако, во второй половине 2008 года, во время жилищного кризиса , Fannie Mae и Freddie Mac были приняты правительством через  опекунство  Федерального жилищного Финансового комитета.6 По  состоянию на 2019 год обоим была выделена сумма в размере более 190 миллиардов долларов, что спасло их от краха.7  Некоторые утверждают, что финансовая помощь практически стерла репутацию Джинни Мэй как единственного федерального агентства, гарантирующего ипотечные ценные бумаги, пользующиеся государственной защитой от банкротства.