Множитель валового дохода

Что такое Множитель валового дохода?

Мультипликатор валового дохода (GIM) – это приблизительная мера стоимости инвестиционной собственности. Он рассчитывается путем деления продажной цены недвижимости на годовой валовой доход от аренды. Инвесторы могут использовать GIM – наряду с другими методами, такими как ставка капитализации (максимальная ставка) и метод дисконтирования денежных потоков – для оценки объектов коммерческой недвижимости, таких как торговые центры и жилые комплексы.

Ключевые моменты

  • Множитель валового дохода – это приблизительная мера стоимости инвестиционной собственности.
  • GIM рассчитывается путем деления продажной цены собственности на годовой валовой доход от аренды.
  • Инвесторы не должны использовать GIM в качестве единственного показателя оценки, поскольку он не учитывает эксплуатационные расходы доходной собственности.

Понимание мультипликатора валового дохода

Оценка инвестиционной собственности важна для любого инвестора до подписания договора о недвижимости. Но в отличие от других инвестиций, таких как акции , нет простого способа сделать это. Многие профессиональные инвесторы в недвижимость считают, что доход от собственности намного важнее, чем ее оценка .

Мультипликатор валового дохода – это показатель, широко используемый в сфере недвижимости. Его могут использовать инвесторы и профессионалы в сфере недвижимости, чтобы приблизительно определить, является ли запрашиваемая цена недвижимости хорошей сделкой – точно так же, как соотношение цены и прибыли (P / E) можно использовать для оценки компаний на фондовом рынке.

Умножение GIM на валовой годовой доход собственности дает стоимость собственности или цену, по которой она должна быть продана. Низкий множитель валового дохода означает, что недвижимость может быть более привлекательной инвестицией, потому что валовой доход, который она генерирует, намного превышает ее рыночную стоимость.

Особые соображения

Мультипликатор валового дохода – хороший общий показатель для недвижимости. Но есть ограничения, потому что он не принимает во внимание различные факторы, включая эксплуатационные расходы собственности, включая коммунальные услуги, налоги, техническое обслуживание и вакансии. По той же причине инвесторы не должны использовать GIM как способ сравнения потенциальной инвестиционной собственности с другой, аналогичной. Чтобы провести более точное сравнение между двумя или более объектами недвижимости, инвесторам следует использовать мультипликатор чистой прибыли (NIM). Чистая процентная маржа учитывает как доход, так и операционные расходы каждого объекта недвижимости.

Краткая справка

Используйте множитель чистой прибыли для сравнения двух или более объектов недвижимости.

Недостатки метода множителя валового дохода

GIM – отличная отправная точка для инвесторов при оценке перспективных инвестиций в недвижимость . Это потому, что его легко вычислить, и оно дает приблизительное представление о том, что покупка недвижимости может означать для покупателя. Мультипликатор валового дохода вряд ли можно назвать практической моделью оценки, но он предлагает отправную точку из конверта. Но, как упоминалось выше, существуют ограничения и несколько ключевых недостатков, которые следует учитывать при использовании этой цифры в качестве способа оценки инвестиционной собственности.

Возникает естественный аргумент против метода множителя, потому что это довольно грубый метод оценки. Поскольку изменения процентных ставок, которые влияют на ставки дисконтирования при расчетах временной стоимости денег, источники, выручка и расходы явно не учитываются.

К другим недостаткам можно отнести:

  • Метод GIM предполагает единообразие свойств аналогичных классов. Практики знают по опыту, что соотношение расходов для аналогичных объектов недвижимости часто различается из-за таких факторов, как отложенное техническое обслуживание, возраст объекта и качество управления имуществом.
  • GIM оценивает стоимость на основе валового дохода, а не чистого операционного дохода (NOI), в то время как недвижимость приобретается, главным образом, на основе ее чистой доходности. Вполне возможно, что два объекта недвижимости могут иметь одинаковый NOI, даже если их валовой доход значительно различается. Таким образом, метод GIM может быть легко использован неправильно теми, кто не понимает его ограничений.
  • GIM не учитывает оставшийся срок экономической службы сопоставимых объектов недвижимости. Игнорируя оставшуюся экономическую жизнь, практикующий специалист может присвоить равную стоимость новому имуществу и собственности 50-летней давности, предполагая, что они приносят равные доходы.

Пример расчета мультипликатора валового дохода

Фактическая валовая прибыль объекта оценки составляет 50 000 долларов США. Доступна сопоставимая продажа с эффективным доходом 56 000 долларов США и стоимостью продажи 392 000 долларов США (на самом деле, мы хотели бы найти ряд сопоставимых, чтобы улучшить анализ).

Наш GIM будет 392000 долларов ÷ 56000 = 7.

Этот сопоставимый – или комп, как его часто называют на практике – продавался в семь (7 раз) больше его эффективной валовой стоимости. Используя этот множитель, мы видим, что это свойство имеет капитальную стоимость 350 000 долларов. Это можно найти по следующей формуле:

V = GIM x EGI

7 x 50 000 долларов = 350 000 долларов.