Аренда земли
Что такое Аренда земли?
Аренда земли — это соглашение, по которому арендатору разрешается развивать участок собственности в течение периода аренды , после чего земля и все улучшения передаются собственнику недвижимости.
Как работает аренда земли
Договор аренды земли указывает на то, что улучшения будут принадлежать владельцу недвижимости, если не будет создано исключение, и предусматривает, что все соответствующие налоги, уплаченные в течение периода аренды, будут уплачены арендатором. Поскольку договор аренды земли позволяет арендодателю принять на себя все улучшения по истечении срока аренды, арендодатель может продать недвижимость по более высокой цене. Аренда земли также часто называется арендой земли, так как арендодатели сдают в аренду только землю.
Хотя они используются в основном в коммерческих помещениях, аренда земли сильно отличается от других видов коммерческой аренды, таких как аренда торговых комплексов и офисных зданий. Эти другие договоры аренды обычно не поручают арендатору брать на себя ответственность за квартиру. Вместо этого с этих арендаторов взимается арендная плата для ведения своего бизнеса. Аренда земли предполагает сдачу земли в аренду на длительный период — обычно от 50 до 99 лет — арендатору, который строит здание на участке.
Аренда на 99 лет, как правило, является наиболее длительным сроком аренды объекта недвижимости. Раньше по общему праву он был максимально длинным. Тем не менее, аренда на 99 лет по-прежнему является обычным явлением, но уже не является самым продолжительным по закону.
Договор аренды земли определяет, кто владеет землей, а кто владеет зданием и улучшениями в собственности. Многие арендодатели используют аренду земли как способ сохранить право собственности на свою собственность по причинам планирования, чтобы избежать прироста капитала и для получения дохода и дохода . Арендаторы обычно несут ответственность за все расходы. Сюда входят строительство, ремонт, реконструкция, улучшения, налоги, страхование и любые финансовые расходы, связанные с недвижимостью.
Краткая справка
Арендаторы обычно берут на себя ответственность за все финансовые аспекты аренды земли, включая аренду, налоги, строительство, страхование и финансирование.
Пример аренды земли
Аренда земли часто используется франшизами и крупными магазинами, а также другими коммерческими организациями. Штаб-квартира корпорации обычно покупает землю и позволяет арендатору / застройщику построить и использовать объект. Есть большая вероятность, что ближайший к вам McDonald’s, Starbucks или Dunkin Donuts заключил договор аренды земли.
В июле 2016 года инвестиционная компания AllianceBernstein из Нью-Йорка приобрела у BLDG Management 99-летнюю аренду земли для нью-йоркского отеля George Washington Hotel в рамках сделки на сумму 100,4 миллиона долларов. Изначально BLDG приобрела отель, когда он был отчужден в 1994 году. Хотя здание использовалось Манхэттенской школой визуальных искусств в качестве студенческого общежития, в апреле 2016 года BLDG подала план по восстановлению отеля под отель с рестораном, баром. , и наземные магазины. В настоящее время отель работает как бутик-отель Freehand в районе Флэтайрон в Нью-Йорке.
Некоторые из основ любой аренды земли должны включать:
- Условия аренды
- Права как арендодателя, так и арендатора
- Условия финансирования
- Условия использования
- Сборы
- Страхование титула
- По умолчанию
Субординированная и несубординированная аренда земли
Арендаторы земельной аренды часто финансируют улучшения, беря в долг. В субординированном договоре аренды земли арендодатель соглашается на более низкий приоритет требований к собственности в случае невыполнения арендатором ссуды на улучшение. Другими словами, субординированный арендодатель земли, по сути, позволяет праву собственности действовать в качестве залога в случае невыполнения арендатором любого кредита, связанного с улучшением условий. Для этого типа аренды земли домовладелец может договориться о более высоких арендных платежах в обмен на риск, принятый в случае дефолта арендатора. Это также может принести пользу домовладельцу, поскольку строительство здания на его земле увеличивает стоимость его собственности.
Напротив, несубординированная аренда земли позволяет арендодателю сохранять высший приоритет требований к собственности в случае невыполнения арендатором ссуды на улучшение. Поскольку кредитор может не получить право собственности на землю, если ссуда останется невыплаченной, специалисты по ссуде могут не решиться продлить ипотеку для улучшения. Хотя арендодатель сохраняет право собственности на недвижимость, он, как правило, должен взимать с арендатора меньшую сумму арендной платы.
Преимущества и недостатки аренды земли
Аренда земли выгодна как арендатору, так и домовладельцу.
Преимущества для арендатора
Аренда земли позволяет арендатору строить недвижимость в отличном месте, которое они не смогли бы сами купить. По этой причине крупные сетевые магазины, такие как Whole Foods и Starbucks, часто используют аренду земли в своих корпоративных планах расширения.
Аренда земли также не требует от арендатора внесения первоначального взноса за обеспечение земли, как того требует покупка недвижимости. Таким образом, приобретение аренды земли требует меньше капитала, что высвобождает денежные средства для других целей и повышает доходность от использования земли.
Любая арендная плата, уплаченная за аренду земли, может вычитаться из налога на прибыль штата и федерального подоходного налога, что означает снижение общего налогового бремени арендатора.
Льготы арендодателю
Землевладелец получает стабильный доход от арендатора, сохраняя при этом право собственности на собственность. Договор аренды земли обычно содержит оговорку об эскалации, которая гарантирует увеличение арендной платы и права на выселение, обеспечивающие защиту в случае невыплаты арендной платы или других расходов.
Есть также экономия на налогах для домовладельца, арендующего землю. Если они сразу продадут недвижимость арендатору, они получат прибыль от продажи. Заключая этот тип аренды, они избегают сообщать о прибыли. Но могут быть некоторые налоговые последствия для получаемой ими ренты.
В зависимости от условий, предусмотренных договором аренды земли, домовладелец также может сохранять определенный контроль над недвижимостью, включая ее использование и способы ее развития. Это означает, что домовладелец может одобрить или отклонить любые изменения на земле.
Недостатки арендатора
Поскольку домовладельцы могут потребовать одобрения перед внесением каких-либо изменений, арендатор может столкнуться с препятствиями при использовании или развитии собственности. В результате для арендатора может быть больше ограничений и меньше гибкости.
Затраты, связанные с процессом аренды земли, могут быть выше, чем если бы арендатор покупал недвижимость напрямую. Арендная плата, налоги, улучшения, разрешения, а также любое время ожидания разрешения арендодателя — все это может быть дорогостоящим.
Недостатки арендодателя
Арендодатели, не включившие надлежащие положения и пункты в свои договоры аренды, могут потерять контроль над арендаторами, чья недвижимость находится в стадии разработки. Вот почему всегда важно, чтобы обе стороны проверяли свои договоры аренды до подписания.
В зависимости от того, где находится недвижимость, аренда земли может иметь более высокие налоговые последствия для арендодателя. Хотя они могут не получить прибыли от продажи, арендная плата считается доходом. Таким образом, арендная плата облагается налогом по обычной ставке, что может увеличить налоговое бремя.
Ключевые моменты
- Аренда земли — это договор, по которому арендатор может развивать недвижимость в течение периода аренды, после чего она передается собственнику.
- Договоры аренды земли обычно заключаются между коммерческими арендодателями, которые обычно сдают землю в аренду на срок от 50 до 99 лет арендаторам, которые строят здания на участке.
- Арендаторы, которые в противном случае не могут позволить себе купить землю, могут строить недвижимость на условиях аренды земли, в то время как арендодатели получают стабильный доход и сохраняют контроль над использованием и развитием своей собственности.