Грядет ли жилищный крах? Восемь экспертов высказывают свое мнение о такой возможности
Бурные покупки — с многочисленными предложениями и войнами на торгах — стали обычным явлением по всей стране, напоминая ажиотажный рынок перед жилищным крахом 2008 года.
В июле 2021 года цены на жилье по всей стране выросли на 18% в годовом исчислении, что является самым значительным годовым ростом, зафиксированным индексом цен на жилье CoreLogic за всю его 45-летнюю историю.
Это приводит к неизбежному вопросу: Повторится ли история?
USA TODAY побеседовал с восемью экспертами, чтобы выяснить, не грядет ли на горизонте жилищный крах.
Короткий ответ? Нет.
Во-первых, они говорят, что рынок жилья в 2021 году не похож на цикл «бум-буст», предшествовавший Великой рецессии.
В годы, предшествовавшие 2008 году, ипотечные кредиторы выдавали субстандартные кредиты заемщикам без подтвержденного дохода или достаточного первоначального взноса, продвигая рискованные кредитные продукты. На этот раз жесткие стандарты андеррайтинга кредитов являются нормой даже при самых низких процентных ставках.
►Советы по покупке жилья:3 семьи покупали и продавали жилье во время пандемии на «горячем» рынке. Вот чему они научились.
► Арендовать или купить? Это зависит от того, где вы хотите жить
Что касается предложения, то десятилетие недостаточного строительства жилья, нормативные барьеры, высокая стоимость строительства в сочетании с тем, что люди дольше живут в своих домах, привели к тому, что запасы жилья остаются на низком уровне.
Что касается спроса, то желание покупателей получить больше пространства во время пандемии, низкие ипотечные ставки, рост сбережений, улучшение ситуации на рынке труда и достижение миллениалами пикового возраста покупки жилья способствовали сокращению запасов.
Но… рост цен на жилье замедлится в следующем году, прогнозируют эксперты.
На ипотечном рынке 2006 года наблюдалось распространение ипотечных продуктов с высоким кредитным риском, а около трети всех ипотечных кредитов были кредитами с низкой или отсутствующей документацией или субстандартными кредитами, говорит Фрэнк Нотафт, главный экономист компании CoreLogic.
«Это была полная эрозия и ухудшение стандартов андеррайтинга кредитов в экономике, на ипотечном рынке», — говорит он. Кредиты без документов обычно называли «кредитами лжецов», потому что вы лгали о своих доходах, лгали о своей занятости, лгали о своих финансовых активах».
В этот раз все совершенно по-другому, говорит он.
«У нас действуют высококачественные стандарты выдачи ипотечных кредитов, поэтому сегодня ипотечное финансирование не способствует росту цен на жилье», — сказал он.
Одним из средств спасения для домовладельцев во время пандемии COVID-19 стала отсрочка — возможность пропускать или делать меньшие ежемесячные платежи по ипотеке в соответствии с Законом CARES.
Это позволило домовладельцам иметь больше денег на случай непредвиденных обстоятельств.
В мае 2020 года, через два месяца после того, как пандемия вызвала хаос в экономике, более 4 миллионов американских ипотечных кредитов находились в режиме отсрочки.
В настоящее время, по данным Ассоциации ипотечных брокеров, около 1,6 млн. домовладельцев находятся в планах отсрочки платежей, которые начнут сворачиваться к концу сентября.
Учитывая сильный рынок жилья и рост цен, банки с большей вероятностью будут работать с заемщиками над реструктуризацией их кредитов.
Те, кто не в состоянии осуществлять платежи, могут решить продать свое жилье и выйти на рынок аренды, говорит Джефф Тейлор, управляющий партнер Mphasis Digital Risk, компании по технологиям и рискам, которая консультирует ипотечных кредиторов.
«В настоящее время мы предполагаем, что от 8 до 10 % придется пройти через процесс лишения права выкупа», — говорит он. «И это будет географически распределено, так что это не окажет большого влияния на рынок жилья».
Изменение климата влияет на переезд: вот что делают семьи.
По данным Федерального резервного банка Сент-Луиса, в период с 2008 по 2012 год, включающий Великую рецессию, более 11 миллионов ипотечных кредитов стали предметом лишения права выкупа.
«Пандемия нанесла гораздо больший экономический ущерб людям с более низкой зарплатой, чем людям со средней и высокой зарплатой, которые, как правило, чаще являются домовладельцами, чем арендаторами», — говорит Джонатан Миллер, государственный сертифицированный оценщик недвижимости в Нью-Йорке и Коннектикуте.
В условиях быстрого роста цен домовладельцы имеют в своем распоряжении рекордное количество собственного капитала и, в отличие от середины 2000-х годов, не используют заемные средства до предела, говорит Миллер.
«Они не используют собственный капитал как банкомат в своем доме — как это было во время «пузыря» — потому что экономика в целом лучше», — говорит он. По его словам, «я ожидаю скорее феномен плато» с ценами на жилье, чем «какую-то резкую коррекцию».
По словам аналитика жилищного рынка Логана Мохташами, самая значительная демографическая яма в истории — примерно 32,5 миллиона человек в возрасте от 27 до 33 лет — будут активно пытаться приобрести жилье до 2024 года.
«Хотя я много раз официально заявлял, что нынешний жилищный цикл — самый нездоровый рынок жилья после 2010 года, это не потому, что у нас ужасный кредитный бум. А потому, что домовладельцы прекрасно выглядят в финансовом плане, живут в своих домах дольше, чем когда-либо, а дефицит инвентаря создает вынужденные торги», — говорит он.
Действительно, домовладельцы по всей стране остаются в своих домах дольше, чем когда-либо.
В 2020 году типичный домовладелец проживет в доме 13 лет, по сравнению с 8,7 годами в 2010 году и 6,4 годами в 2005 году, соответственно, по данным Redfin, брокера по недвижимости с полным спектром услуг.
Дополнительная проверка доходов и активов, а также прекращение «тихих секунд» (второй ипотечный кредит, выдаваемый на имущество для получения средств на первоначальный взнос, которые не раскрываются первоначальному ипотечному кредитору) сыграли важную роль в установлении платежеспособности покупателей жилья, говорит Бенджамин Киз, профессор недвижимости в Уортонской школе при Пенсильванском университете.
«Уровень дефолтов по ипотечным кредитам был чрезвычайно низким до введения программ COVID, и я ожидаю, что уровень дефолтов вернется к этому уровню, когда экономика полностью восстановится», — говорит он.
Большая часть роста цен на жилье автоматически компенсируется снижением ипотечных ставок и ростом доходов, говорит Тейлор Марр, ведущий экономист компании Redfin.
«Более высокий доход включает в себя все стимулирующие деньги, которые были выделены за последний год и которые позволили людям положить немного больше денег, чтобы покрыть расходы на закрытие сделки и переезд», — говорит Марр.
Марр добавляет, что он ожидает сохранения высокого спроса по мере появления на рынке новых объектов.
«Это действительно будет просто движение вперед в здоровом направлении, где рост цен, как ожидается, замедлится с двузначных до однозначных цифр в следующем году по мере роста ипотечных ставок», — говорит он. «Но не настолько, чтобы произошла коррекция цен».
Недостаточно застроенный рынок является одним из факторов, способствующих поддержанию стоимости на горячем рынке жилья.
Анализ, проведенный жилищным гигантом Freddie Mac, показывает, что дефицит жилья увеличился на 52% с 2,5 млн в 2018 году до 3,8 млн в 2020 году.
По данным исследования, снижение объемов строительства жилья начального уровня даже более выражено, чем общий дефицит. Доля жилья начального уровня в общем объеме строительства снизилась с 40% в начале 1980-х годов до примерно 7% в 2019 году.
«Отсутствие предложения, а не спекуляции, вызванные кредитами, стимулируют рост цен на жилье», — говорит Леонард Кифер, заместитель главного экономиста Freddie Mac. «Цены на жилье могут быть высокими, но есть некоторые фундаментальные экономические силы, а не только спекуляции и очень свободные кредиты, удерживающие стоимость».
Даже снижение цен не должно повлиять на рынок жилья из-за отложенного спроса и людей, которым цены были снижены, говорит Лоуренс Юн, главный экономист Национальной ассоциации риэлторов.
«Они просто вернутся на рынок, рассматривая это как вторую возможность», — говорит он. «Мы все еще сталкиваемся с нехваткой жилья, а запасы все еще меньше, чем год назад, и значительно меньше, чем два года назад».
Большинство экспертов прогнозируют увеличение товарных запасов весной 2022 года.
Часть из них будет поступать от новостроек или от старых домовладельцев, которые откладывали выставление своего дома на продажу последние два года, потому что не хотели продавать и переезжать во время пандемии, говорит Нотафт.
По его словам, ожидается, что часть заемщиков, которые находятся в режиме отсрочки и не могут вносить платежи по ипотеке, также продадут свои дома.
«Я не думаю, что это будет большое число, но это увеличит инвентарь для продажи», — говорит Нотафт.
Кроме того, если в следующем году ставки по ипотечным кредитам вырастут, это может еще больше снизить доступность жилья и уменьшить количество потенциальных покупателей на рынке.
«Таким образом, между меньшим спросом и большим предложением рост цен замедлится», — говорит Нотафт.
Свапна Венугопал Рамасвами — репортер по вопросам жилья и экономики в USA TODAY. Следите за ней в Твиттере @SwapnaVenugopal
Эта статья первоначально появилась на сайте USA TODAY: Грядет ли крах рынка жилья? Эксперты обсуждают возможность