Финансовая энциклопедия

Определение ссуды с высокой долей

Что такое заем с высокой процентной ставкой?

Ссуда ​​с высоким процентным соотношением — это ссуда, при которой стоимость ссуды высока по сравнению со стоимостью собственности, используемой в качестве залога. Ипотечные ссуды с высоким коэффициентом ссуды имеют стоимость ссуды, приближающуюся к 100% стоимости имущества. Заем с высокой долей может быть одобрен для заемщика, который не может внести большой первоначальный взнос.

Что касается ипотеки, кредит с высоким коэффициентом обычно означает, что сумма кредита превышает 80% от стоимости недвижимости. Расчет называется отношением кредита к стоимости (LTV), который представляет собой  оценку кредитного риска,  которую финансовые учреждения используют перед одобрением ипотеки.

Ключевые выводы

  • Ссуда ​​с высокой долей — это ссуда, при которой стоимость ссуды высока по сравнению со стоимостью имущества, используемого в качестве залога.
  • Ипотечные ссуды с высоким коэффициентом ссуды имеют стоимость ссуды, приближающуюся к 100% стоимости имущества.
  • Кредит с высокой процентной ставкой обычно означает, что сумма кредита превышает 80% от стоимости недвижимости. Расчет называется отношением кредита к стоимости (LTV).

Формула кредита с высокой долей займа с использованием LTV

Хотя не существует конкретной формулы для расчета ссуды с высоким коэффициентом, инвесторы должны сначала рассчитать отношение ссуды к стоимости в своей ситуации, чтобы определить, превышает ли ссуда порог LTV 80%.

Как рассчитать ссуду с высоким коэффициентом с помощью LTV

  1. Коэффициент LTV рассчитывается путем деления суммы займа на  оценочную  стоимость недвижимости.
  2. Умножьте результат на 100, чтобы выразить его в процентах. 
  3. Если стоимость ссуды после вашего первоначального взноса превышает 80% от LTV, ссуда считается ссудой с высоким коэффициентом.

О чем говорит заем с высокой процентной ставкой?

Кредиторы и поставщики финансовых услуг используют коэффициент LTV для измерения уровня риска, связанного с предоставлением ипотечной ссуды. Если заемщик не может внести значительный первоначальный взнос и в результате сумма кредита приближается к стоимости оценочной стоимости собственности, он будет считаться ссудой с высоким коэффициентом. Другими словами, по мере приближения суммы ссуды к 100% стоимости недвижимости кредиторы могут посчитать ссуду слишком рискованной и отклонить заявку.

Кредитор подвергается риску дефолта заемщика, особенно если LTV слишком высок. Банк может оказаться не в состоянии продать недвижимость, чтобы покрыть сумму ссуды, предоставленной заемщику, не выполнившему свои обязательства. Такой сценарий легко может произойти в период экономического спада, когда стоимость жилья обычно снижается. Если ссуда, предоставленная заемщику, превышает стоимость собственности, ссуда считается «подводной». Если заемщик не выполняет свои обязательства по ипотеке, банк потеряет деньги, когда они пойдут продавать недвижимость по более низкой цене, чем непогашенный остаток по ипотеке. Банки отслеживают LTV, чтобы предотвратить такую ​​потерю.

В результате для большинства жилищных ссуд с высоким коэффициентом требуется некоторая форма страхового покрытия для защиты кредитора. Страхование называется частным ипотечным страхованием (PMI), которое заемщику необходимо будет приобрести отдельно, чтобы защитить кредитора.

История займов с высокой долей процента

Вплоть до 1920-х годов люди покупали дома не в банк, а за счет накопления собственных денег до тех пор, пока у них не хватило хотя бы на кусок земли или земли с домом на нем. Затем появилась строительно-ссудная компания, которая ссужала людям деньги на покупку дома, а затем заставляла их возвращать их в рассрочку на многие годы. Даже тогда ссуды обычно составляли половину стоимости дома или меньше. 

К концу 1920-х годов банки выдавали ссуды с высокой процентной ставкой на сумму до 80% от стоимости дома. Частное ипотечное страхование возникло для защиты банков, но все это отошло на второй план в 1930-х годах, когда безработные перестали платить, а банки и компании PMI тоже разорились.

Конгресс ввел в действие Корпорацию по ссуде домовладельцев, которая начала гарантировать ипотечные кредиты с понижением коэффициентов до 15%. Позже, через Федеральное управление жилищного строительства и другие агентства, первоначальные взносы упали до однозначных цифр и даже до 0%, чтобы стимулировать домовладение.

Эта система процветала примерно до 2007-2008 годов, когда разразился ипотечный кризис 2008 года. Резкий рост ипотечных кредитов с высокой степенью риска, дефолт которых начался в 2007 году, способствовал самой серьезной рецессии за последние десятилетия. Жилищный бум середины 2000-х годов — в сочетании с низкими процентными ставками в то время — побудил многих кредиторов предлагать жилищные ссуды лицам с плохой кредитной историей. После того, как пузырь на рынке недвижимости лопнул, многие заемщики не смогли производить выплаты по  субстандартным ипотечным кредитам.

Предлагаемые займы с высокой процентной ставкой

Федеральное управление жилищного строительства предлагает программы, через которые заемщики могут получить FHA кредиты с соотношением LTV до 96,5%. Другими словами, программа требует предоплаты в размере 3,5%. Тем не менее, программа требует минимального кредитного рейтинга, чтобы получить одобрение на получение ссуды с высоким коэффициентом. Существуют и другие предложения, согласно которым более низкий кредитный рейтинг допускается при 10% первоначальном взносе.

Кроме того, ссуды FHA требуют  ипотечной страховой премии (MIP). Однако вы можете рефинансировать, когда LTV упадет ниже 80% и ссуда больше не будет считаться ссудой с высоким коэффициентом, что устранит страхование.

Пример ссуды с высокой процентной ставкой

Допустим, заемщик планирует купить дом, оценочная стоимость которого составляет 100 000 долларов. Заемщик вносит авансовый платеж в размере 10 000 долларов , а оставшиеся 90 000 долларов будут заимствованы. В результате соотношение кредита к стоимости составляет 90% или (90 000/100 000), что будет считаться ссудой с высоким коэффициентом.

Разница между займами с высокой долей процента и займами под залог собственного капитала

Кредит домашнего капитала является взносом кредитом домашнего капитала или  вторым ипотечным, что позволяет домовладельцам заимствовать против их справедливости в их резиденции. Кредит основан на разнице между собственным капиталом и текущей рыночной стоимостью дома. 

Ссуда ​​под залог собственного капитала предназначена для тех заемщиков, у которых уже есть ипотечный кредит, которые выплатили часть остатка по ипотеке, в результате чего стоимость собственности превышает остаток по ссуде. Другими словами, ссуда под залог собственного капитала позволяет домовладельцам брать ссуды на основе собственного капитала дома. С другой стороны, кредит с высокой процентной ставкой может иметь стоимость кредита, приближающуюся к 100% стоимости собственности.

Ограничения использования займа с высокой процентной ставкой

Ссуды с высокой процентной ставкой могут иметь более высокие процентные ставки, особенно если у заемщиков низкий кредитный рейтинг. Ваш кредитный рейтинг — это числовое значение, которое представляет вашу способность выплатить долг и показывает кредиторам, насколько велик риск дефолта для вас. Если ваш счет низкий, ваша процентная ставка, вероятно, будет выше.

 


Похожие статьи