Товарищество собственников жилья (ТСЖ)

Что такое Товарищество собственников жилья (ТСЖ)?

Ассоциация домовладельцев (ТСЖ) – это организация в подразделении, запланированном сообществе или здании кондоминиума, которое устанавливает и обеспечивает соблюдение правил для собственности и ее жителей. Те, кто покупает недвижимость в пределах юрисдикции ТСЖ, автоматически становятся его членами и обязаны платить взносы, известные как сборы ТСЖ . Некоторые ассоциации могут очень ограничивать то, что участники могут делать со своей собственностью.

Понимание ТСЖ

Ассоциации домовладельцев (ТСЖ) обычно формируются в сообществах или кварталах частных домов или многоквартирных домов (например, кондоминиумов). ТСЖ обычно создается для создания и обеспечения соблюдения правил в отношении собственности в пределах юрисдикции. ТСЖ состоит из жителей общины и управляется ими. Членство в ТСЖ обычно является требованием для покупки дома в сообществе, где было учреждено ТСЖ.

У ТСЖ обычно есть совет директоров или управляющих, которые избираются для обеспечения соблюдения и надзора за правилами и положениями ТСЖ.ТСЖ обычно описывает свои правила в документе, который называется Декларацией соглашений, условий и ограничений (CC&R).CC&R устанавливает определенные условия для владельцев в отношении содержания их собственности.1  Эти условия иногда включают структурные ограничения – разрешенный тип заборов или ландшафта – или более незначительные эстетические предпочтения, такие как цвет краски на доме. В документе CC&R также могут быть указаны штрафы за нарушение правил, изложенных в CC&R. Штрафы варьируются от сборов до принудительного соблюдения или, в некоторых случаях, даже судебных разбирательств.

Ключевые моменты

  • Товарищество домовладельцев (ТСЖ) – это организация, которая устанавливает и обеспечивает соблюдение правил и руководящих принципов для строительства подразделений, планируемых сообществ или кондоминиумов.
  • Членами ассоциации домовладельцев являются жители района, общины или здания; некоторые сообщества требуют обязательного членства для лиц, которые покупают недвижимость в зоне.
  • Управляемые советом директоров, ассоциации домовладельцев (ТСЖ) обычно собирают ежемесячные или ежегодные сборы для оплаты содержания общих территорий и содержания помещений.
  • Ассоциации домовладельцев (ТСЖ) могут налагать штрафы на домовладельцев, не соблюдающих правила.

Ассоциации домовладельцев против общественных ассоциаций против ассоциаций собственников

Большинство ТСЖ зарегистрированы и, таким образом, подчиняются законам штата.Однако в некоторых штатах ТСЖ, основанные на кондоминиумах, часто называемые «сообществами кондоминиумов», и организации, управляющие кооперативами, называемые советами кооперативов, отличаются от ТСЖ.Это различие проводится на основе предположения, что имущественные интересы этих организаций различаются.В результате обозначение «общественная ассоциация» служит более широким, зонтичным термином, охватывающим ТСЖ, сообщества кондоминиумов и советы кооперативов.1

Фонд исследований общественных ассоциаций – это торговая организация, лоббирующая законодательные собрания штатов от имени ТСЖ.По последним данным, полученным от них, в 2018 году в США было 347000 общественных ассоциаций, и 26% населения проживало в районах, где существовали общественные ассоциации.2

ТСЖ отличается от ассоциации владельцев собственности (POA). POA – это более широкий термин, который обычно относится к группе людей, которые хотят улучшить свое сообщество и стоимость недвижимости в своем сообществе. Основное различие между POA и HOA состоит в том, что POA могут включать в себя любого члена сообщества, заинтересованного в стоимости его недвижимости; таким образом, в отличие от ТСЖ, доверенности могут включать лиц, не являющихся домовладельцами.

Преимущества и недостатки товариществ собственников жилья

ТСЖ предоставляет своим членам правила и инструкции. Эти стандарты поддерживаются с целью сохранения и приумножения ценностей собственности сообщества. Часто руководящие принципы ориентированы на внешний вид, поэтому они касаются правил, касающихся чистоты собственности, ее состояния и любого ремонта, проводимого в собственности. Обычно правила для ТСЖ предназначены для обеспечения единообразного внешнего вида всех объектов собственности, входящих в зону ассоциации.

Обычно руководство ТСЖ предоставляет своим членам дополнительные услуги в обмен на их гонорары. Эти удобства могут включать ландшафтный дизайн, автостоянки и объекты, такие как бассейны, теннисные корты или места для вечеринок, доступные для всех членов ТСЖ. Некоторые сборы ТСЖ также покрывают расходы на вывоз мусора и уборку снега.

На более теоретическом уровне для некоторых людей ТСЖ символизируют самоуправление и демократию. Это убеждение может проистекать из идеи, что лучшие люди для управления сообществом – это люди, живущие в нем (в отличие от домовладельца, который не живет в помещении).

Плюсы

  • Устанавливайте и применяйте правила сообщества

  • Защита ценностей собственности

  • Предоставлять услуги, удобства и возможности

  • Предлагаем самоуправление

Минусы

  • Установите сборы, взносы и отчисления

  • Ввести ограничительные правила

  • Работать неэффективно

  • Управление по-дилетантски или бездарно

Одним из недостатков ТСЖ является высокая стоимость сборов ассоциации, что в конечном итоге может стать сдерживающим фактором для некоторых потенциальных покупателей. Кроме того, правила и положения ТСЖ могут показаться необоснованными, произвольными или слишком ограничительными для некоторых домовладельцев, которые могут хотеть свободы настраивать свою собственность.

Кроме того, члены правления ТСЖ обычно являются волонтерами, и они могут не иметь должной подготовки для управления недвижимостью , решения сложных финансовых вопросов или объединения разрозненных групп людей для общего дела. Поскольку руководство ТСЖ должно прийти к консенсусу при принятии решений о техническом обслуживании и модернизации, также возможны конфликты между членами ТСЖ, которые не согласны с этим.

Особые соображения

В некоторых случаях ТСЖ могут обладать значительной финансовой и юридической властью над собственниками в своей зоне. ТСЖ взимают ежемесячные или ежегодные сборы ТСЖ. Сборы ТСЖ обычно составляют от 200 до 400 долларов в месяц, но они могут варьироваться от менее 100 долларов до более 10000 долларов в роскошных кварталах или сообществах.

Сборы ТСЖ также часто вносят вклад в резервный фонд ассоциации, который резервируется для крупных проектов реконструкции или использования в чрезвычайных ситуациях. Помимо регулярных сборов, ТСЖ также могут налагать специальные налоги на домовладельцев, когда у ассоциации не хватает достаточных резервов для оплаты неожиданного ремонта в местах общего пользования, таких как тротуары или парковки.

Правление ТСЖ, которое обычно отвечает за финансы организации, контролирует сбор средств и управление ими. Наряду с установлением взносов и начислений совет может наложить штрафы на домовладельцев, которые нарушают правила или наносят ущерб местам общего пользования. В дополнении к внушительным штрафам, ТСЖ могут также разместить залоговое на имуществе , если домовладелец падает серьезно отстает от их взносов. Существующие залоговые права ТСЖ могут затруднить продажу дома, если они не освобождены.

Пример товарищества собственников жилья

Иногда конфликты, связанные с ТСЖ, попадают в заголовки национальных газет.Начиная с 2014 года,домовладелец изИндианаполиса и его ТСЖ вступили в спор из-за солнечных панелей на крыше своего дома.Чтобы полностью улавливать солнечную энергию, солнечные панели должны быть обращены на юг – направление, в которое ТСЖ не допускает, заявляя, что они слишком заметны для улицы и других соседей.3

Хотя формулировка соглашения о ТСЖ допускает использование солнечных батарей, вопрос об их расположении неясен.При поддержке нескольких законодательных органов штата домовладелец попытался добиться принятия Генеральной ассамблеей Индианы законопроекта, запрещающего ТСЖ каким-либо образом ограничивать использование солнечных батарей или их размещение.4  законопроекта были внесены, но не приняты в 2018 и 2019 годах. Новый закон был внесен в 2020 году.5