Финансовая энциклопедия

Домашняя аттестация: ваш ключ к успешному рефинансированию

Когда вы думаете о рефинансировании ипотечного кредита, многое будет зависеть от оценки. Если стоимость вашего дома настолько мала, что вы находитесь под водой, вы не сможете рефинансировать. Если ваша оценочная стоимость ставит ваш собственный капитал ниже 20%, вы застрянете при оплате частного ипотечного страхования (PMI) или вам придется приносить немного денег на стол, чтобы сделать рефинансирование наличными. Более того, вы можете не получить самую низкую доступную процентную ставку, поскольку кредиторы считают заемщиков с меньшим капиталом более рискованными.

Если вы думаете о рефинансировании, вы должны понимать важную роль оценки в этом процессе и то, как вы можете подготовить свой дом, что является ключом к успешному рефинансированию.

Что такое Домашняя аттестация: ваш ключ к успешному рефинансированию?

  • Домовладелец, который планирует рефинансировать ипотечный кредит, должен сначала получить оценку, которая обычно стоит от 300 до 500 долларов для дома на одну семью.
  • Оценщик, независимый профессионал, тщательно оценивает дом — лично — и изучает похожие свойства, прежде чем приступить к оценке дома.
  • Обновление покраски дома, устранение беспорядка и указание на скрытые особенности могут помочь повысить шансы на высокую оценку.
  • Домовладелец, который считает, что оценка слишком занижена, может подать апелляцию, но вероятность того, что оценщик изменит ее, очень мала, если нет существенных доказательств того, что оценка занижена.

Что такое оценка дома?

Оценка проводится лицензированным или сертифицированным специалистом, чье мнение о стоимости жилья предоставляется в качестве незаинтересованной и беспристрастной третьей стороны. Оценщику платят за предоставление услуги по оценке вашего дома, но он не играет никакой роли, когда дело доходит до того, можете ли вы рефинансировать в результате полученной ими стоимости.

В сделке рефинансирования оценка защищает банк, гарантируя, что он не одолжит заемщику денег, превышающих стоимость имущества. Если собственность позже по какой-либо причине переходит в обращение взыскания , кредитор хочет иметь возможность перепродать собственность и получить свои деньги обратно.

Оценщик посещает ваш дом от 30 до 60 минут, чтобы измерить его размеры, изучить удобства и оценить общее состояние как внутри, так и снаружи, сделав фотографии экстерьера, гаража и каждой внутренней комнаты.

Затем они изучают записи о транзакциях с недвижимостью, аналогичной вашей — в идеале, с недвижимостью в вашем районе, которая недавно была продана. Основываясь на домашнем посещении и этих записях, оценщик приходит к профессиональному мнению о том, за сколько ваша недвижимость будет продаваться, если вы выставите ее на рынок. Банк использует эту стоимость вместе с вашим доходом, активами и кредитной историей, чтобы определить, сколько он предоставит вам ссуду и на каких условиях.

Как работает домашняя аттестация

Два типа операций рефинансирования не требуют оценки — оптимизированное рефинансирование Федеральной жилищной администрации (FHA) и ссуда рефинансирования для снижения процентной ставки, предоставленная Управлением по делам ветеранов (VA). Все остальные виды операций рефинансирования требуют оценки.

Федеральные правила диктуют, как кредиторы и оценщики должны вести себя на протяжении всего процесса оценки.После жилищного кризиса правительство хотело повысить независимость оценщиков, чтобы предотвратить возможность кредитования на основе завышенной стоимости жилья.Закон Додда-Франка и Закон о  правде в кредитовании  теперь требуют, чтобы оценка проводилась «независимо и без ненадлежащего влияния и принуждения».

Поскольку федеральные требования независимости оценщика определяют узкую сферу приемлемого взаимодействия между оценщиком и кредитными специалистами, кредиторы опасаются, что любой контакт с оценщиками может быть истолкован как нарушение закона, поскольку они пытаются повлиять на мнение оценщика до завершения оценки.

Кредиторы проявляют осторожность, чтобы избежать серьезных дисциплинарных взысканий. Кредитные специалисты и брокеры не могут выбрать оценщика, равно как и заемщик.

Кредитор часто заказывает оценку через третью сторону, называемую компанией по управлению оценкой (AMC). «Использование КУА не является требованием, но это общий подход к независимости оценщика», — говорит Джо Парсонс, старший советник по кредитам в Pinnacle Capital Mortgage, Дублин, Калифорния, региональный банкир и ипотечный брокер.

Многие кредиторы, особенно мелкие, местные, имеют прямые партнерские отношения с небольшой группой индивидуальных оценщиков и могут не использовать КУА.Или у кредитора может быть собственный отдел независимой оценки.Оценщик должен знать местные условия (так называемая рыночная компетенция).Ожидается, что оценщики будут следовать Единым стандартам профессиональной оценки, выпущенным Appraisal Foundation, профессиональной организацией, хотя эти стандарты не являются законом.

Кто платит за аттестацию?

Стоимость оценки варьируется в зависимости от штата, но оценщики должны взимать обычную и разумную плату за данную территорию. Будьте готовы заплатить кредитору от 300 до 500 долларов за оценку стандартного дома на одну семью. «Более сложные объекты недвижимости стоят дороже, потому что проверка занимает больше времени», — говорит Эрин Бентон, вице-президент компании Decorum Valuation Services, управляющей компании по оценке в Элликотт-Сити, штат Мэриленд.

Вы должны заплатить за оценку независимо от того, закрывается ли ваш кредит, потому что оценщик все еще выполнил свою работу. Хотя комиссия может показаться стоящей, если она позволяет вам получить желаемые условия рефинансирования, это может показаться пустой тратой денег, если низкая оценка означает, что вы не можете рефинансировать.

Поскольку кредиторы не могут обсудить стоимость дома или ожидаемую «целевую стоимость» с оценщиком во время назначения, домовладельцы не могут получить приблизительную оценку оценщика относительно того, будет ли их дом достаточно высоко оценен для рефинансирования, прежде чем они заплатят за сервис, как могли до нового регламента.В лучшем случае вы можете искать недавние сопоставимые продажи на таких сайтах, как Zillow и Redfin, но эти записи могут быть неточными или неполными.

Другой вариант — попросить агента по недвижимости провести сравнительный анализ рынка и предоставить вам распечатки недавних сопоставимых продаж из службы множественного листинга , — говорит Брюс Эйлион, агент RE / MAX Greater Atlanta. Спросите вежливо, поскольку агент окажет вам услугу — в отличие от продажи дома, он или она не будет получать комиссию от вашего рефинансирования.

Что ищут оценщики?

Стоимость, которую оценщик придает вашему дому, во многом зависит от недавних продажных цен на сопоставимую недвижимость. Тем не менее, вы ошибаетесь, если думаете, что ничего не можете сделать, чтобы помочь вашему дому достичь максимальной оценки его потенциальной стоимости.

По словам Айлион, оценка вашего дома похожа на первое свидание. Хотя вы не знаете, как ваш партнер будет любить вас или оценивать вас, ухоженный вид значительно увеличивает ваши шансы на то, чтобы вас сочли привлекательным. «То же самое и с оценкой, — говорит он. «Ваша собственность должна быть опрятной и чистой, не загроможденной и удобной для осмотра. Любые домашние животные должны содержаться и замаскироваться от запаха. Вы же не хотите, чтобы оценщика спешили выбраться ».

Вот как сертифицированный оценщик жилого фонда Ральф Дж. Ваккари, президент Vaccari & Associates в Марблхеде, штат Массачусетс, описывает свой подход к работе: «Как правило, не имеет значения, если ваш газон не подстрижен или в вашем доме царит беспорядок. Однако важно понимать, что грязный или неухоженный дом может привести к чрезмерному износу и истиранию, и это состояние фактически может повлиять на его стоимость ».

По словам Ваккари, оценщика заботятся о следующем:

  • Состояние экстерьера и интерьера
  • Общее количество комнат, с добавлением стоимости спален и ванных комнат
  • Функциональность, включая дизайн и планировку внутренней комнаты, а также функциональное устаревание
  • Улучшения кухонь и ванн, окон, крыши и домашних систем (отопления, электричества и сантехники) за последние 15 лет, которые сделали дом более современным, функциональным и пригодным для жизни по сегодняшним стандартам.
  • Состояние и возраст систем водоснабжения, электроснабжения и отопления, вентиляции и кондиционирования.
  • Внешние удобства, такие как отдельные гаражи, террасы и веранды. Бассейны и джакузи также увеличивают стоимость дома.
  • Место расположения
  • Неприятные особенности, такие как внешний вид, несовместимый с остальной частью района, снизят ценность

«Хорошая идея — указать на особенности, которые могут быть не сразу очевидны, но которые потенциально могут добавить к мнению оценщика ценности», — говорит Парсонс.

Краткая справка

Дискриминация ипотечного кредитования является незаконной. Бюро финансовой защиты потребителей или в Департамент жилищного строительства и городского развития США (HUD). 

Подготовка к аттестации

Однако подготовка вашего дома к визиту оценщика отличается от подготовки его для потенциального покупателя. «Когда вы открываете свой дом потенциальному покупателю, вы хотите вызвать эмоциональную реакцию», — говорит Парсонс. «Как продавец, вы хотите, чтобы этот покупатель мог представить, насколько счастливым и комфортным он будет там. Такие субъективные соображения не применимы к оценке ».

Ваккари добавляет, что домовладелец не стал бы делать никаких изменений, например, рвать старый ковер, чтобы обнажить паркетные полы, для оценки, как он или она сделал бы это для продавца. Но освежение краски дома как внутри, так и снаружи может помочь, так же как и удаление беспорядка, чтобы обеспечить полный доступ и обзор всех частей дома, включая подвал. Наконец, говорит Айлион, «если налоговая отчетность неверна, укажите это».

В противном случае, говорит Ваккари, оценщик обязан обнаруживать проблемы и задавать вопросы, если это оправдано.

Если вы добились хорошей оценки 

Поздравляю! Вы сделали важный шаг в направлении рефинансирования ипотечного кредита и экономии денег. Теперь пора вместе с кредитным специалистом пройти следующую серию шагов. Если вы добились благоприятной оценки, используйте такой инструмент, как ипотечный калькулятор Бюро финансовой защиты потребителей, чтобы исследовать процентные ставки по рефинансированной ипотеке для дома вашей стоимости. Вооружившись этими цифрами, вы сможете договориться о переговорах с кредитором.

Краткая справка

Если вы хотите обжаловать низкую оценку, у вас будет больше шансов на успех, если вы предоставите надежные данные в поддержку вашего дела.

Получение второго мнения

Иногда стоимость оценщика не только ниже, чем вы хотели бы, но и ниже, чем вы думаете, стоит ваш дом. «Оценка — это всего лишь мнение одного человека», — говорит Айлион. «Хотя это обученное и образованное мнение, как и во всех профессиях, есть хорошие и плохие практики».

Учитывая строгие федеральные правила, регулирующие этот процесс, что вы можете сделать с низкой оценкой? «Если домовладельцу не нравится стоимость оценки, он может написать письмо с апелляцией кредитору или AMC, но вероятность того, что оценщик изменит свое мнение, очень мала, если домовладелец не имеет неопровержимых доказательств того, что стоимость прочь, — говорит Бентон.

Ваша апелляция будет успешной только в том случае, если вы докажете, что оценщик допустил существенную ошибку, например, неправильно указал площадь в квадратных футах или количество комнат; что они не обращали внимания на такие важные удобства, как бассейн или спа; или проигнорировал сопоставимую продажу, которая может поддерживать более высокую стоимость, в то время как «выбор вишни» менее подходящей сопоставимой продажи, которая указала бы на более низкую стоимость, говорит Парсонс.

Вы также можете привести доводы, говорит Айлион, указав, что использованные сопоставимые объекты относились к низшему школьному округу или низшему подразделению, у которого не было ассоциации домовладельца с бассейнами и теннисными кортами, что все сопоставимые объекты были проблемными или недвижимыми. собственные продажи или наличие других негативных внешних факторов, влияющих на стоимость, например, нахождение на оживленной улице.

«Объясните, почему они разные и не равны вашим, — говорит Эйлион. — Вы должны доказать, что что-то не так с выбранными аналогами».

Ваши варианты при низкой оценке

Если вы не можете успешно оспорить низкую оценку, как вы можете гарантировать, что рефинансирование будет проведено?Если в ходе оценки ваш собственный капитал составляет менее 80%, вы не будете соответствовать необходимому 80% -ному соотношению суммы кредита к стоимости, и вам придется платить PMI, если только вы не решите осуществить рефинансирование наличными.

Краткая справка

Если оценка дает вам менее 80% собственного капитала, вы можете провести рефинансирование наличными, добавив достаточно денег при закрытии, чтобы достичь этого волшебного 80% отношения кредита к стоимости и избежать PMI.

Вы можете выбрать оплату PMI прямо сейчас. Если стоимость жилья продолжает расти, вы можете позже предоставить сопоставимые продажи своему ипотечному агенту и попросить его удалить PMI, даже если вы еще не выплатили большую часть своей основной суммы.

Однако, если оценка показывает, что вы находитесь под водой, все, что вы можете сделать, это дождаться улучшения рынка, если только вы не имеете права на участие в такой программе, как вариант рефинансирования с высоким LTV от Fannie Mae или улучшенное рефинансирование помощи от Freddie Mac. Программа HARP (Home Affordable Refinance Program) , которая предлагала государственную помощь домовладельцам, находившимся под водой, истекла в конце 2018 года.

Суть

Понимание того, как работает процесс оценки , даст вам наилучшие шансы на то, чтобы оценщик присвоил вашей собственности максимально возможную стоимость. Оценка не всегда соответствует ценностям, на которые надеются заемщики, и представляет собой человеческий процесс, допускающий субъективность и ошибки. Вы можете подать апелляцию на низкую оценку, но вы добьетесь успеха только при наличии достаточно надежных данных, чтобы подтвердить свое требование.

 

Статья подготовлена NESrakonk.ru


Похожие статьи