Основы финансирования для домовладельцев
Получение ипотеки — важный шаг в покупке вашего первого дома, и есть несколько факторов для выбора наиболее подходящего. Несмотря на то, что множество вариантов финансирования, доступных для начинающих покупателей жилья, может показаться ошеломляющим, если вы потратите время на изучение основ финансирования недвижимости, вы сможете сэкономить значительное количество времени и денег.
Понимание рынка, на котором расположена недвижимость , и того, предлагает ли он стимулы для кредиторов, может означать дополнительные финансовые льготы для вас. А внимательно изучив свои финансы, вы можете убедиться, что получаете ипотеку, которая наилучшим образом соответствует вашим потребностям. В этой статье рассказывается о некоторых важных деталях, которые необходимы покупателям жилья впервые, чтобы совершить крупную покупку.
Что такое Основы финансирования для домовладельцев?
- Получение ипотеки — важный шаг в покупке вашего первого дома, и есть несколько факторов, чтобы выбрать лучший.
- Кредиторы будут оценивать вашу кредитоспособность и способность погашать на основе вашего дохода, активов, долгов и кредитной истории.
- Выбирая ипотеку, вам нужно будет выбрать между фиксированной или плавающей ставкой, сроком погашения ипотечного кредита и размером первоначального взноса.
- Обычные ссуды — это ипотечные ссуды, которые государство не страхует.
- В зависимости от ваших обстоятельств вы можете иметь право на более выгодные условия в рамках займа FHA, VA или другого гарантированного государством займа.
Типы ссуд
Обычные займы
Обычные ссуды — это ипотечные ссуды, которые не застрахованы или не гарантированы федеральным правительством. Обычно это ипотека с фиксированной процентной ставкой. Это одни из наиболее сложных типов ипотечных кредитов из-за их более строгих требований — большего первоначального взноса, более высокого кредитного рейтинга, более низкого соотношения дохода к долгу и возможности требования частного ипотечного страхования. Однако, если вы можете претендовать на обычную ипотеку, она обычно дешевле, чем ссуды, гарантированные федеральным правительством.
Обычные ссуды определяются как соответствующие ссуды или несоответствующие ссуды. Соответствующие ссуды соответствуют руководящим принципам, таким как лимиты ссуд, установленные спонсируемыми государством предприятиями (GSE) Freddie Mac. Эти кредиторы (и многие другие) часто покупают и упаковывают эти ссуды, а затем продают их как ценные бумаги на вторичном рынке. Однако ссуды, которые продаются на вторичном рынке, должны соответствовать определенным требованиям, чтобы их можно было классифицировать как соответствующие ссуды.
Максимальный соответствующий кредитный лимит для обычной ипотеки в 2021 году составляет 548 250 долларов США, хотя он может быть больше для определенных областей с высокой стоимостью. Ссуда, превышающая эту сумму, называется крупной ссудой , которая обычно имеет несколько более высокую процентную ставку.Эти ссуды несут в себе больший риск (поскольку они включают больше денег), что делает их менее привлекательными для вторичного рынка.
Для несоответствующих ссуд кредитное учреждение, гарантирующее ссуду, обычно портфельный кредитор , устанавливает свои собственные правила. В соответствии с законодательством, несоответствующие ссуды не могут быть проданы на вторичном рынке.
Ссуды Федерального жилищного управления (FHA)
Федеральное управление жилищного строительства (FHA), часть Министерства жилищного строительства и городского развития (HUD), предоставляет различные кредитные программы ипотечного для американцев.Заем FHA имеет более низкие требования к первоначальному взносу и его легче получить, чем обычный заем.Ссуды FHA отлично подходят для тех, кто впервые покупает жилье, потому что, помимо более низкой стоимости авансового кредита и менее строгих требований к кредитам, вы можете внести первоначальный взнос всего в 3,5%. Ссуды FHA не могут превышать установленных законом лимитов, описанных выше.
Однако все заемщики FHA должны уплатить взнос по ипотечному страхованию, включенный в их выплаты по ипотеке. Ипотечное страхование — это страховой полис, который защищает ипотечного кредитора или правообладателя, если заемщик не выполняет платежи, умирает или иным образом не может выполнить договорные обязательства по ипотеке.
VA Кредиты
Департамент США по делам ветеранов (VA) гарантирует VA кредиты .VA не выдает ссуды, а гарантирует ипотечные ссуды от квалифицированных кредиторов.Эти гарантии позволяют ветеранам получить жилищный кредит на выгодных условиях (обычно без первоначального взноса).
В большинстве случаев ссуды VA легче получить, чем обычные ссуды.Кредиторы обычно ограничивают максимальную ссуду VA обычными лимитами по ипотечной ссуде.Перед подачей заявки на ссуду вам необходимо запросить у VA ваше право на получение кредита.Если вас примут, VA выдаст свидетельство о праве на участие, которое вы можете использовать для подачи заявки на ссуду.
В дополнение к этим типам и программам федеральных ссуд, правительства и агентства штатов и местных органов власти спонсируют программы помощи для увеличения инвестиций или домовладения в определенных областях.
Требования к капиталу и доходу
Стоимость жилищной ипотечной ссуды определяется кредитором двумя способами — оба метода основаны на кредитоспособности заемщика.Помимо проверки вашей оценки FICO в трех основных кредитных бюро, кредиторы будут рассчитывать отношение суммы кредита к стоимости (LTV) и коэффициент покрытия обслуживания долга (DSCR), чтобы определить сумму, на которую они готовы предоставить ссуду. вам плюс процентная ставка.
LTV — это сумма фактического или подразумеваемого капитала, доступная в качестве обеспечения, под которое заимствуется.Для покупки жилья LTV определяется путем деления суммы кредита на покупную цену дома.Кредиторы предполагают, что чем больше денег вы вкладываете (в виде первоначального взноса), тем меньше вероятность того, что вы не погасите ссуду.Чем выше LTV, тем выше риск дефолта, поэтому кредиторы будут взимать больше.
DSCR определяет вашу способность платить по ипотеке. Кредиторы делят ваш ежемесячный чистый доход на расходы по ипотеке, чтобы оценить вероятность того, что вы не выполните ипотечный кредит. Большинство кредиторов потребуют DSCR больше единицы. Чем больше коэффициент, тем выше вероятность того, что вы сможете покрыть расходы по займам, и тем меньший риск принимает на себя кредитор. Чем больше DSCR, тем больше вероятность того, что кредитор договорится о кредитной ставке; даже при более низкой ставке кредитор получает лучшую доходность с поправкой на риск .
По этой причине при переговорах с ипотечным кредитором вам следует указать любой тип квалифицируемого дохода. Иногда дополнительная работа с частичной занятостью или другой бизнес, приносящий доход, могут иметь значение, иметь ли право на получение ссуды или не иметь права на нее, или получить наилучшую ставку.
Частное ипотечное страхование (PMI)
LTV также определяет, нужно ли вам приобретать частную ипотечную страховку (PMI).PMI помогает оградить кредитора от дефолта, передав часть кредитного риска ипотечному страховщику.Большинство кредиторов требуют PMI для любой ссуды с LTV более 80%.Это означает любую ссуду, в которой вы владеете менее 20% собственного капитала дома. Страховая сумма и ипотечная программа определят стоимость ипотечного страхования и порядок ее получения.
Большинство премий по ипотечному страхованию собираются ежемесячно, вместе с условным депонированием по налоговому страхованию и страхованию имущества .Как только LTV станет равным или меньше 78%, предполагается, что PMI будет автоматически исключен. Вы также можете отменить PMI после того, как дом достаточно вырос в цене, чтобы дать вам 20% капитала, и по прошествии установленного периода, например, двух лет.
Некоторые кредиторы, такие как FHA, оценивают ипотечное страхование как единовременную выплату и капитализируют ее в сумму ссуды.
Краткая справка
Как правило, старайтесь избегать страхования частной ипотечной ссуды, потому что это расходы, которые вам не выгодны.
Есть способы избежать оплаты PMI.Один из них — не брать взаймы более 80% стоимости недвижимости при покупке дома;другой — использовать финансирование собственного капитала или вторую ипотеку, чтобы заложить более 20%.Самая распространенная программа называется ипотека 80-10-10 .80 означает LTV первой ипотеки, первые 10 — LTV второй ипотеки, а вторые 10 представляют собой собственный капитал, имеющийся у вас дома.
Хотя ставка по второй ипотеке будет выше, чем ставка по первой, на смешанной основе, она не должна быть намного выше, чем ставка ссуды 90% LTV. Ипотека 80-10-10 может быть дешевле, чем оплата PMI. Это также позволяет вам ускорить выплату второй ипотеки и быстро погасить эту часть долга, чтобы вы могли досрочно погасить свой дом.
Ипотека с фиксированной ставкой и ипотека с плавающей ставкой
Еще одно соображение заключается в том, следует ли получить ипотеку с фиксированной или плавающей ставкой (также называемой переменной ставкой). В ипотеке с фиксированной ставкой ставка не меняется в течение всего срока кредита. Очевидным преимуществом получения ссуды с фиксированной ставкой является то, что вы знаете, какие ежемесячные расходы по ссуде будут составлять весь период ссуды. И, если преобладающие процентные ставки низкие, вы зафиксировали хорошую ставку в течение значительного времени.
Ипотека с плавающей ставкой, такая как ипотека с только процентной ставкой или ипотека с регулируемой ставкой (ARM), предназначена для помощи тем, кто впервые покупает жилье, или людям, которые ожидают, что их доходы существенно вырастут в течение периода ссуды. Ссуды с плавающей ставкой обычно позволяют вам получить более низкие начальные ставки в течение первых нескольких лет ссуды, и это позволяет вам претендовать на большее количество денег, чем если бы вы пытались получить более дорогую ссуду с фиксированной ставкой.
Конечно, этот вариант может быть рискованным, если ваш доход не растет вместе с увеличением процентной ставки. Другим недостатком является неопределенность рыночных процентных ставок: если они резко вырастут, условия вашего кредита резко возрастут вместе с ними.
Краткая справка
Дискриминация ипотечного кредитования является незаконной. Бюро финансовой защиты потребителей или в Департамент жилищного строительства и городского развития США .
Как работает ипотека с регулируемой процентной ставкой (ARM)
Наиболее распространены типы ARM на один, пять или семь лет. Первоначальная процентная ставка обычно устанавливается в течение периода времени , а затем сбрасывает периодически, часто каждый месяц. После сброса ARM он подстраивается под рыночный курс, обычно путем добавления некоторого заранее определенного спреда (в процентах) к преобладающей ставке казначейства США.
Хотя увеличение обычно ограничено, корректировка ARM может быть дороже, чем преобладающая ипотечная ссуда с фиксированной ставкой, чтобы компенсировать кредитору предложение более низкой ставки во время вводного периода.
Ссуды только под проценты — это тип ARM, в котором вы платите только проценты по ипотеке, а не основную сумму в течение вводного периода, пока ссуда не превратится в фиксированную ссуду с выплатой основной суммы. Такие ссуды могут быть очень выгодными для заемщиков-новичков, потому что только выплата процентов значительно снижает ежемесячную стоимость заимствования и позволит вам претендовать на получение гораздо большей ссуды. Однако, поскольку вы не платите основную сумму в течение начального периода, сальдо по ссуде не изменяется до тех пор, пока вы не начнете выплачивать основную сумму.
Суть
Если вы впервые ищете ипотеку для дома, вам может быть трудно разобрать все варианты финансирования. Найдите время, чтобы решить, сколько дома вы действительно можете себе позволить, и затем профинансируйте его соответственно. Если вы можете позволить себе вложить значительную сумму или иметь достаточный доход для создания низкого LTV, у вас будет больше возможностей для ведения переговоров с кредиторами и будет больше вариантов финансирования. Если вы настаиваете на получении самой крупной ссуды, вам могут предложить более высокую ставку с поправкой на риск и частную ипотечную страховку.
Соотнесите выгоду от получения более крупного кредита с риском. Процентные ставки обычно колеблются в течение всего процентного периода и часто корректируются в ответ на изменения рыночных процентных ставок. Кроме того, учитывайте риск того, что ваш располагаемый доход не увеличится вместе с возможным увеличением затрат по займам.
Хороший ипотечный брокер или ипотечный банкир должен быть в состоянии помочь вам пройти через все различные программы и варианты, но ничто не поможет вам лучше, чем знание ваших приоритетов при получении ипотечной ссуды.
Статья подготовлена NESrakonk.ru