Заем под собственный капитал

Что такое Заем под собственный капитал?

Ссуда ​​под залог собственного капитала, также известная как ссуда под залог собственного капитала, ссуда в рассрочку под залог собственного капитала или вторая ипотека, – это тип потребительского долга. Ссуды под залог собственного капитала позволяют домовладельцам брать займы под залог собственного капитала. Сумма ссуды основана на разнице между текущей рыночной стоимостью дома и остатком по ипотеке домовладельца. Ссуды под залог собственного капитала, как правило, имеют фиксированную процентную ставку, в то время как типичная альтернатива – кредитные линии под залог собственного капитала (HELOC) – обычно с плавающей ставкой.

Ключевые моменты

  • Ссуда ​​под залог собственного капитала, также известная как «ссуда под залог собственного капитала» или «вторая ипотека», представляет собой тип потребительского долга.
  • Ссуды под залог собственного капитала позволяют домовладельцам брать займы под залог собственного капитала по месту жительства. 
  • Суммы ссуды под залог собственного капитала основаны на разнице между текущей рыночной стоимостью дома и сальдо по ипотеке.
  • Ссуды под залог собственного капитала бывают двух видов: ссуды с фиксированной процентной ставкой и кредитные линии под залог собственного капитала (HELOC). 
  • Ссуды под залог жилья с фиксированной процентной ставкой предоставляют единовременную выплату, тогда как HELOC предлагают заемщикам возобновляемые кредитные линии.

Как работает заем под собственный капитал

По сути, заем под залог собственного капитала сродни ипотеке, отсюда и название второй ипотеки. Собственный капитал в доме служит залогом для кредитора. Сумма, которую домовладельцу разрешено брать в долг, будет частично основываться на комбинированном соотношении  кредита к стоимости (CLTV) от 80% до 90% от оценочной стоимости дома . Конечно, сумма ссуды и процентная ставка также зависят от кредитного рейтинга заемщика и истории платежей.

Краткая справка

Дискриминация ипотечного кредитования является незаконной. Бюро финансовой защиты потребителей или в Департамент жилищного строительства и городского развития США (HUD).

Традиционные ссуды под залог недвижимости имеют определенный срок погашения, как и обычные ипотечные ссуды. Заемщик производит регулярные фиксированные платежи, покрывающие как основную сумму, так и проценты. Как и в случае любой ипотеки, если кредит не будет погашен, дом можно продать, чтобы погасить оставшийся долг.

Кредит под залог жилья может быть хорошим способом конвертировать капитал, накопленный в вашем доме, в наличные, особенно если вы вкладываете эти деньги в ремонт дома, который увеличивает его стоимость. Однако всегда помните, что вы подвергаете риску свой дом – если стоимость недвижимости снизится, вы можете в конечном итоге задолжать больше, чем стоит ваш дом.

Если вы захотите переехать, вы можете потерять деньги на продаже дома или не сможете переехать. И если вы получаете ссуду для погашения долга по кредитной карте, не поддавайтесь искушению снова увеличить счета по кредитной карте. Прежде чем делать что-то, что может поставить под угрозу ваш дом, взвесьте все возможные варианты.

Особые соображения

Популярность ссуд под залог недвижимости резко возросла после принятия  Закона о налоговой реформе 1986 года, поскольку они позволили потребителям обойти одно из его основных положений – отмену вычетов по процентам на большинство покупок потребителей. Закон оставил в силе одно большое исключение: проценты по обслуживанию долга по месту жительства. 

Тем не менее,Закон о сокращении налогов и занятости от 2017 года приостановил вычет процентов, выплачиваемых по кредитам на жилищный капитал и HELOCs, до 2026 года, если, по мнению IRS, «они не используются для покупки, строительства или существенного улучшения дома налогоплательщика, обеспечивающего заем ».Например, проценты по ссуде под залог собственного капитала, используемой для консолидации долгов или оплаты расходов ребенка в колледже, не подлежат налогообложению.1

Прежде чем взять ссуду под залог собственного капитала, обязательно сравните сроки и процентные ставки. При поиске «не сосредотачивайтесь исключительно на крупных банках, а вместо этого рассмотрите ссуду в местном кредитном союзе», – рекомендует Клер Джонс , эксперт по недвижимости и переезду, который пишет для Movearoo.com и iMove.com. «Кредитные союзы иногда предлагают более высокие процентные ставки и более персонализированное обслуживание счетов, если вы хотите иметь дело с более медленным временем обработки заявок».

Как и в случае с ипотекой, вы можете запросить  Кейси Флеминг , советник по ипотеке в C2 Financial Corporation и автор книги The Loan Guide: How to Get the Best Possible Mortgage , говорит: «Чтобы сэкономить деньги, вы должны хорошо понимать, где находится ваш кредит и стоимость дома, прежде чем подавать заявку. Особенно на оценку [вашего дома], которая требует больших затрат. Если ваша оценка окажется слишком заниженной для поддержки ссуды, деньги уже потрачены »- и возврат средств невозможен, если вы не соответствуете требованиям.

Перед подписанием – особенно если вы используете ссуду под залог собственного капитала для консолидации долга – проверьте цифры в своем банке и убедитесь, что ежемесячные платежи по ссуде действительно будут ниже, чем совокупные платежи по всем вашим текущим обязательствам. Несмотря на то, что ссуды под залог собственного капитала имеют более низкие процентные ставки, срок вашей новой ссуды может быть больше, чем срок вашей существующей задолженности.

Краткая справка

Проценты по ссуде под залог собственного капитала вычитаются из налогооблагаемой базы, только если ссуда используется для покупки, строительства или существенного улучшения дома, обеспечивающего ссуду.

Ссуды под залог собственного капитала по сравнению с HELOC

Ссуды под залог собственного капитала представляют собой единовременную выплату заемщику, которая выплачивается в течение определенного периода времени (обычно от пяти до 15 лет) по согласованной процентной ставке. Плата и процентная ставка остаются неизменными в течение срока кредита. Если дом, на котором он основан, продан, ссуда должна быть возвращена полностью.

HELOC – это возобновляемая кредитная линия, очень похожая на кредитную карту, которую вы можете использовать по мере необходимости, возвращать, а затем снова использовать в течение срока, определенного кредитором. За периодом розыгрыша (от пяти до 10 лет) следует период погашения, когда розыгрыши больше не разрешены (от 10 до 20 лет). HELOC обычно имеют переменную процентную ставку, но некоторые кредиторы предлагают варианты с фиксированной ставкой HELOC .

Преимущества и недостатки жилищной ссуды

У кредитов под залог недвижимости есть ряд ключевых преимуществ, включая стоимость, но есть и недостатки.

Плюсы

  • Легко получить

  • Более низкие процентные ставки, чем другие долги

  • Возможный налоговый вычет на уплаченные проценты

Минусы

  • Легко получить

  • Возможный рост долга – поэтому «легко получить» также является минусом

  • Может привести к потере права выкупа дома

Преимущества

Ссуды под залог собственного капитала являются легким источником денежных средств и могут быть ценными инструментами для ответственных заемщиков. Если у вас есть стабильный, надежный источник дохода и вы знаете, что сможете погасить ссуду, низкие процентные ставки и возможные налоговые вычеты сделают ссуду под залог собственного капитала разумным выбором.

Получить ссуду под залог собственного капитала довольно просто для многих потребителей, потому что это обеспеченный долг. Кредитор проводит проверку кредитоспособности и заказывает оценку вашего дома, чтобы определить вашу кредитоспособность и комбинированное отношение суммы кредита к стоимости.

Процентная ставка по ссуде под залог собственного капитала, хотя и выше, чем по первой ипотеке, намного ниже, чем по кредитным картам и другим потребительским ссудам. Это помогает объяснить, почему основная причина, по которой потребители берут взаймы под стоимость своего жилья через ссуду под залог недвижимости с фиксированной ставкой, – это погашение остатков по кредитной карте.

Ссуды под залог собственного капитала, как правило, являются хорошим выбором, если вы точно знаете, сколько вам нужно взять в долг и на что вы будете использовать деньги. Вам гарантирована определенная сумма, которую вы получите полностью при закрытии. «Ссуды под залог собственного капитала обычно предпочтительны для более крупных и дорогостоящих целей, таких как реконструкция, оплата высшего образования или даже  Ричард Эйри , кредитный специалист компании First Financial Mortgage в г. Портленд, штат Мэн.

Недостатки

Основная проблема с кредитами под залог жилого фонда состоит в том, что они могут показаться слишком простым решением для заемщика, который, возможно, попал в бесконечный цикл расходов, займов, расходов и все глубже погружаясь в долги. К сожалению, этот сценарий настолько распространен, что у кредиторов есть термин для него: « перезагрузка », что по сути является привычкой брать ссуду для выплаты существующей задолженности и высвобождения дополнительного кредита, который затем заемщик использует для получения дополнительных покупки.

Перезагрузка приводит к спиралевидному циклу долга, который часто убеждает заемщиков обратиться к ссудам под залог собственного капитала, предлагая сумму, равную 125% от капитала в доме заемщика. Этот тип ссуды часто сопряжен с более высокими комиссиями, потому что – поскольку заемщик взял больше денег, чем стоит дом, – ссуда не полностью обеспечена залогом. Также знайте, что проценты, уплаченные по той части ссуды, которая превышает стоимость дома, никогда не подлежат налогообложению.

При подаче заявки на ссуду под залог собственного капитала может возникнуть соблазн занять больше, чем вам нужно, поскольку вы получаете выплату только один раз, и вы не знаете, имеете ли вы право на получение другой ссуды в будущем.

Если вы подумываете о ссуде, которая стоит больше, чем ваш дом, возможно, пришло время проверить реальность. Разве вы не могли жить по средствам, когда у вас было только 100% долга в своем доме? Если это так, то, вероятно, будет нереально ожидать, что вам станет лучше, если вы увеличите свой долг на 25%, плюс проценты и комиссии. Это может стать скользкой дорогой к банкротству и  потере права выкупа .

Пример ссуды под залог собственного капитала

Предположим, у вас есть автокредит с остатком в 10 000 долларов под процентную ставку 9% с оставшимся сроком в два года. Объединение этого долга с ссудой под залог собственного капитала по ставке 4% на срок в пять лет фактически будет стоить вам больше денег, если вы потратите все пять лет на выплату ссуды под залог собственного капитала. Также помните, что теперь залогом по ссуде является ваш дом, а не машина. Невыполнение обязательств может привести к его потере, а потеря дома будет значительно более катастрофической, чем сдача автомобиля.