Почему проваливаются жилищные сделки

Продажа дома — обычно непростой процесс. Однако это может стать еще более сложным и дорогостоящим, если покупатель сделает предложение, а продажа сорвется из-за отказа покупателя. Поэтому, как продавцу, вам нужно знать кое-что о выходах на поздних стадиях. Если вы думаете о продаже дома, узнайте, что вы можете сделать, чтобы защитить себя, если сделка не состоится.

Ключевые выводы

  • У покупателей часто есть оговорки о непредвиденных обстоятельствах, прописанные в контракте, которые являются законными способами «отказа» от покупки дома.
  • Если предложение о продаже дома не выполняется, продавец теряет время, деньги и упускает других покупателей, которые были готовы закрыть сделку.
  • Исключительная оговорка помогает продавцам, поскольку позволяет продавцу принимать предложения от других покупателей, несмотря на непредвиденные обстоятельства в исходном предложении.

Как может сорваться продажа дома

При обычной продаже дома покупатели делают предложение на дом продавца, и, когда оно принимается, между двумя сторонами подписывается договор. В этот момент статус собственности обычно меняется с «продается» на «по контракту» или «в контракте». Изменение статуса сообщает другим покупателям и агентам по недвижимости, что у продавца есть покупатель и что он закрывает сделку. Однако покупка или продажа дома не является окончательной до тех пор, пока обе стороны не подпишут все необходимые юридические документы о передаче права собственности на дом при закрытии.

Покупатели часто включают в свои контракты оговорки о непредвиденных обстоятельствах, которые представляют собой законные способы «отказа» от контракта либо бесплатно, либо за небольшую плату для покупателя. В договор купли-продажи вписывается оговорка о непредвиденных обстоятельствах, в соответствии с которой и покупатель, и продавец соглашаются с условиями договора. Некоторые из наиболее распространенных непредвиденных обстоятельств включают:

Непредвиденные расходы по ипотеке

Покупатель должен иметь возможность получить ипотеку на недвижимость, как правило, в течение определенного периода времени после подписания контракта. Иногда в договор может быть прописано условие, согласно которому, если финансирование прерывается, договор аннулируется. Продавцам важно попросить покупателя предоставить письмо о предварительном одобрении ипотеки.

Непредвиденные обстоятельства домашнего осмотра

Дом для продажи должен либо пройти осмотр, либо покупатель может попросить продавца произвести ремонт, указанный в отчете об осмотре. Если ремонт сделан, обычно заказывают повторный осмотр, чтобы убедиться, что дом прошел. В качестве альтернативы покупатель может использовать информацию в отчете о проверке в качестве рычага для переговоров о более низкой цене продажи.

Непредвиденные расходы при продаже дома

Покупка нового дома может зависеть от покупателя, продающего свою текущую недвижимость. Непредвиденные обстоятельства при продаже дома помогают покупателям, поскольку они позволяют им отказаться от контракта, если их дом не продается, и продавцу приходится начинать процесс заново. Хотя обычно существует определенный период времени, в течение которого, если дом не продается, продавец может отказаться от контракта; продавец может пропустить другие предложения от потенциальных покупателей, готовых к закрытию.

Оценка непредвиденных обстоятельств

Условие оценки позволяет покупателю провести оценку дома для определения его стоимости. Цена дома должна соответствовать официальной оценочной цене или быть меньше ее. Если оценка проводится по более низкой цене, покупатель может продолжить покупку или попросить продавца снизить цену дома.

Когда продажа дома проваливается, обычно это происходит из-за невыполнения одного из перечисленных выше непредвиденных обстоятельств или из-за того, что покупатель или продавец изменили свое мнение.

Предупреждающие знаки

Несоблюдение одного из условных обязательств по контракту является уважительной причиной для отказа от закрытия. Однако есть и другие предупреждающие признаки того, что покупатель может отказаться от покупки, и они включают:

  • Невозможность вернуть документы, подписанные, датированные и заполненные в соответствии с инструкциями
  • Невыполнение необходимых платежей третьим сторонам (например, инспекторам)
  • Не отвечать на звонки
  • Пропущенные встречи
  • Многочисленные запросы на изменение контракта

Если вы столкнетесь с чем-либо из этого, это может означать, что ваш покупатель остывает. Позвоните своему покупателю (или его представителю), если вы обеспокоены тем, что закрытие находится под угрозой.

Затраты для продавцов

Если у вас есть контракт на продажу дома, вы можете потерять несколько вещей, если покупатель откажется:

Альтернативные стоимость

Другие покупатели, которые, возможно, были заинтересованы в том, чтобы сделать предложение о вашем доме, начнут искать другие объекты на рынке, когда ваш дом перейдет «по контракту». Вы можете потерять возможность продать этим покупателям, когда ваш дом находится в рамках контракта, поскольку они, возможно, купили другую недвижимость.

Время

Один из самых неприятных аспектов провала продажи дома — потеря времени. Продавец возвращается на круги своя, чтобы снова начать процесс поиска другого покупателя. Кроме того, отсрочка может помешать вашим планам купить еще один дом или изменить сроки вашего въезда.

Ваш следующий дом

Если у вас есть контракт на покупку другого дома, и эта сделка была обусловлена ​​продажей вашего текущего места жительства — потому что вам были нужны доходы от продажи — вы не сможете купить дом. В результате вам, возможно, придется отказаться от покупки или найти другой способ ее профинансировать.

Деньги

Вы можете потерять деньги в результате провала сделки, если вам нужно будет продолжать вносить ипотечные платежи за ваш текущий дом, который вы продаете, одновременно оплачивая ипотеку за дом, который вы только что купили. Кроме того, вы можете платить за квартиру, пока не закроете покупку нового дома, особенно если это далеко от дома, который вы продаете. Короче говоря, отказ покупателя может временно увеличить ваши ежемесячные расходы на жилье.

Если у вас есть контракт на покупку нового дома, и потенциальный покупатель вашего нынешнего дома отказывается, вам, возможно, придется заплатить за разрыв контракта на покупку нового дома.

Текущие расходы на содержание вашего нынешнего дома будут продолжаться, включая налоги на недвижимость, коммунальные услуги и благоустройство территории. А поскольку для привлечения нового покупателя важно сохранить презентабельный вид дома, со временем затраты могут возрасти.

Сохранение сделки

Есть шаги, которые вы можете предпринять, если ваш покупатель хочет отказаться. Во-первых, убедитесь, что задействованные агенты по недвижимости для вас и покупателя эффективно общаются. Убедитесь, что вы и потенциальный покупатель получили копии всех сообщений в письменной форме. Если вы или покупатель не пользуетесь услугами агента (или вам не нравится уровень общения), попробуйте поговорить с покупателем напрямую, чтобы понять его намерения или опасения. Кроме того, определите, есть ли какие-либо уступки, на которые вы могли бы пойти, чтобы ваш покупатель не упал.

Хотя вы можете не захотеть снижать продажную цену своего дома или оплачивать обновления и ремонт, это может иметь смысл, если потеря продажи обходится дороже, чем ремонт.

Ознакомьтесь с контрактом, чтобы определить, какие средства правовой защиты у вас могут возникнуть как у продавца, если покупатель откажется от сделки. Например, есть ли в вашем контракте пункт, который дает вам законное основание подать в суд на вашего заемщика за нарушение контракта и получить процент от согласованной цены продажи? Или есть пункт, который гласит, что покупатель не выполняет свои обязательства, если он не может отменить сделку в указанные сроки после подписания соглашения?

Используйте исключение

Исключительная оговорка позволяет продавцу рассматривать и принимать предложения от других покупателей, даже если есть условия или непредвиденные обстоятельства, прописанные в контракте покупателем.

Если в отношении дома было сделано другое предложение, продавец уведомит первоначального покупателя, у которого будет определенное количество дней для удовлетворения непредвиденных обстоятельств или отказа от них. Другими словами, оговорка о побеге помогает защитить продавцов, чтобы они не упускали возможности продать, ожидая, пока покупатель не встретится с непредвиденными обстоятельствами, такими как продажа его дома.

Суть

Существует ряд факторов, которые могут привести к провалу продажи дома, в том числе невыполнение одного из непредвиденных обстоятельств или положений контракта или изменение мнения покупателя.

Однако продавцы могут защитить себя, будучи информированными и зная детали контракта. Продавцы должны убедиться, что их агент работает и общается эффективно. Кроме того, если вы продавец, вы можете подумать о том, чтобы юрист по недвижимости рассмотрел контракт, предложил какие-либо статьи, которые могли бы защитить вас, и предложить варианты регресса, если покупатель откажется, включая возможность предъявить иск вашему покупателю, если это необходимо.