Облигации жилищно-коммунального хозяйства

Что такое Облигации жилищно-коммунального хозяйства?

Облигации жилищных властей, или жилищные облигации, выпускаются государственным или местным правительственным учреждением для помощи в финансировании строительства или восстановления доступного арендного жилья. В рамках определенных программ доходы от таких облигаций также могут использоваться, чтобы помочь людям с низкими доходами приобрести дома. Проценты, полученные инвесторами по облигациям жилищного управления, освобождены от федеральных налогов, а также могут быть освобождены от налогов штата и местных налогов на прибыль .

Как и большинство муниципальных облигаций , облигации жилищно- коммунального хозяйства исторически рассматривались как очень безопасные инвестиции. В этом случае облигации поддерживаются федеральным правительством, которое рассматривает их как средство поощрения строительства жилья для людей с низкими доходами.

Основы жилищных облигаций

Муниципальные власти могут выпускать долговые обязательства в форме облигаций для привлечения капитала для финансирования проектов. Два типа муниципальных облигаций – это облигации с  общими обязательствами  и  доходные облигации . Выплата процентов и погашение основной суммы облигации с общим обязательством (GO) финансируется из финансовой казны правительства штата или местного самоуправления. Эти облигации обеспечены полной верой и кредитом со стороны муниципального правительства, которое может иметь право увеличивать налоги для выполнения своих платежных обязательств по облигациям GO. С другой стороны, платежные обязательства по диапазону доходов поддерживаются прогнозируемым потоком доходов проекта, для которого была выпущена облигация. Одной из форм доходной облигации является жилищная облигация.

Ключевые моменты

  • Облигации жилищных властей, или жилищные облигации, выпускаются государственным или местным государственным учреждением для помощи в финансировании строительства или восстановления доступного арендного жилья. 
  • Государственные и местные органы власти выпускают жилищные облигации для финансирования строительства или восстановления доступного арендного жилья. В дополнение к погашению основной суммы облигации государство или местность должны выплачивать проценты на взятые в долг.
  • Как и большинство муниципальных облигаций, облигации жилищно-коммунального хозяйства исторически рассматривались как очень безопасные инвестиции.

Государственные и местные органы власти выпускают жилищные облигации для финансирования строительства или восстановления доступного арендного жилья. В дополнение к погашению основной суммы облигации государство или местность должны выплачивать проценты на заемные деньги. В качестве  облигаций для частной деятельности  (PAB) жилищные облигации могут выпускаться от имени квалифицированных коммерческих и некоммерческих застройщиков для финансирования проектов многоквартирных домов и домов престарелых с низким доходом. Кроме того, поступления от жилищных облигаций также могут быть выпущены для предоставления недорогого ипотечного финансирования семьям или частным лицам с низким доходом, чтобы они могли приобрести дом. Ипотека, предоставляемая через жилищные облигации, предназначена только для тех, кто впервые покупает жилье и зарабатывает не больше среднего дохода по региону. Кроме того, цена дома, купленного по ипотеке жилищных облигаций, ограничена 90 процентами от средней покупной цены площади.

Жилищные облигации обычно имеют низкие процентные ставки и могут выпускаться как обязательство до востребования с фиксированной или  переменной ставкой  (VRDO). Основная сумма и процентные выплаты держателям облигаций производятся из залоговых выплат по ипотеке и доходов от инвестиций – выплаты по ипотечным кредитам заемщиками собираются доверительным управляющим жилищной облигации, который инвестирует средства в краткосрочные инвестиции до запланированного времени выплаты проценты держателям облигаций. Фактически, выплаты по жилищным облигациям обеспечиваются своевременной и последовательной выплатой процентов и погашением основной суммы основной ипотечной ссуды заемщиками.

Жилищные облигации выгодны как государству, так и частным инвесторам. С одной стороны, государство получает доступ к большому количеству дешевого финансирования. С другой стороны, налоговые преимущества, предлагаемые жилищными облигациями, очень привлекательны для тех, кто находится в верхней налоговой категории. Для инвесторов проценты, выплачиваемые по жилищным облигациям, освобождаются от федерального, а иногда и государственного подоходного налога. Чем выше предельная ставка налога, тем более ценным является освобождение от налога на жилищные облигации. Хотя инвесторы, облагаемые альтернативным минимальным налогом (AMT), могут облагаться налогами, освобождение означает, что инвесторы с высокими федеральными налогами получают выгоду от доходных и других муниципальных облигаций. Это налоговое освобождение помогает компенсировать низкую процентную ставку по облигациям.

Федеральные  налоговые льготы на жилье с низким доходом  являются еще одним источником капитала, который может использоваться вместо или в дополнение к жилищным облигациям для финансирования проектов доступного жилья. Эти кредиты представляют собой невозмещаемые федеральные налоговые льготы для части процентов по ипотеке, которые квалифицированные покупатели жилья выплачивают каждый год.

Пример облигаций жилищно-коммунального хозяйства

Поскольку они влекут за собой государственный долг, продажа облигаций жилищного управления иногда требует одобрения местных избирателей. Например, в 2018 году избиратели в Калифорнии одобрили избирательные бюллетени для продажи облигаций жилищного управления на 4 миллиарда долларов для финансирования программ для малообеспеченных жителей, ветеранов и сельскохозяйственных рабочих.