Почему пузыри на рынке жилья лопаются

В отличие от фондового рынка, где люди понимают и принимают риск того, что цены могут время от времени падать — иногда очень сильно — многие люди, покупающие дом, на самом деле не думают, что стоимость их дома когда-либо снизится настолько сильно.

Действительно, исторически рынок жилья не подвергался влиянию ценовых пузырей по сравнению с другими классами активов. Частично это может быть связано с большими транзакционными издержками, связанными с покупкой дома, не говоря уже о расходах на содержание и содержание дома — все это препятствует спекулятивному поведению. Однако рынки жилья иногда действительно переживают периоды иррационального подъема, когда цены быстро растут, прежде чем снова вернуться в норму.

В этой статье мы обсудим причины пузырей цен на жилье, триггеры, которые вызывают взрыв пузырей на рынке жилья, и почему покупатели жилья должны обращать внимание на долгосрочные средние значения при принятии важных решений в области жилья.

Что такое жилищный пузырь?

Прежде чем углубляться в причины появления пузырей на рынке жилья и их причины, важно понять, что такое пузырь на рынке жилья сам по себе. Как правило, они начинаются с резкого скачка спроса на жилье, несмотря на ограниченный объем имеющихся запасов.

Спрос еще больше возрастает, когда на рынок выходят спекулянты, увеличивая пузырь по мере того, как они скупают инвестиционную недвижимость и срываются наверху. При ограниченном предложении и таком большом новом спросе цены естественно растут.

Жилищные пузыри оказывают прямое влияние на отрасль недвижимости, а также на домовладельцев и их личные финансы. Влияние пузыря на экономику (например, на процентные ставки, стандарты кредитования и практику секьюритизации ) может заставить людей искать способы не отставать от выплат по ипотеке, когда времена внезапно меняются и становятся тяжелыми. Некоторым, возможно, даже придется копаться в карманах, используя сбережения и пенсионные фонды только для того, чтобы содержать свои дома. Другие обанкротятся и лишатся права выкупа.

Любой пузырь обычно бывает временным. Хотя пузыри на фондовых рынках могут возникать чаще, пузыри на рынке жилья могут сохраняться гораздо дольше, по данным Международного валютного фонда (МВФ), и могут длиться несколько лет.

Причины пузырей на рынке жилья

Цена на жилье, как и цена любого товара или услуги на свободном рынке, определяется законом спроса и предложения. Когда спрос увеличивается или предложение уменьшается, цены растут. В отсутствие какого-либо стихийного бедствия, которое может сократить непосредственное предложение домов, цены растут, когда спрос имеет тенденцию опережать тенденции предложения. Предложение жилья также может медленно реагировать на рост спроса, потому что строительство или ремонт дома занимает много времени, а в высокоразвитых районах просто больше нет земли для строительства. Так что в случае резкого или длительного увеличения спроса цены обязательно вырастут.

Как только будет установлено, что рост цен на жилье выше среднего изначально вызван шоком спроса, мы должны задаться вопросом, каковы причины этого увеличения спроса. Есть несколько возможностей:

• Повышение общей экономической активности и рост благосостояния, что увеличивает располагаемый доход в карманах потребителей и поощряет домовладение.
• Прирост населения или демографического сегмента населения, выходящего на рынок жилья.
• Низкий общий уровень процентных ставок, особенно краткосрочных процентных ставок, что делает дома более доступными.
• Инновационные или новые ипотечные продукты с низкими первоначальными ежемесячными платежами, которые делают дома более доступными для новых демографических сегментов.
• Легкий доступ к кредитам — часто с более низкими стандартами андеррайтинга — что также привлекает на рынок больше покупателей.
• Высокодоходные структурированные ипотечные облигации ( MBS ) в соответствии с требованиями инвесторов с Уолл-стрит, которые предоставляют заемщикам больше ипотечных кредитов
• Потенциальная неправильная оценка риска ипотечными кредиторами и инвесторами в ипотечные облигации, что увеличивает доступность кредита для заемщиков.
• Краткосрочные отношения между ипотечным брокером и заемщиком, при которых заемщикам иногда рекомендуется брать на себя чрезмерные риски.
• Отсутствие финансовой грамотности и чрезмерного риска со стороны ипотечных заемщиков.
• Спекулятивное и рискованное поведение покупателей жилья и инвесторов в недвижимость, вызванное нереалистичными и неустойчивыми оценками роста цен на жилье.
• Увеличение домашнего переворота.

Каждая из этих переменных может сочетаться друг с другом, чтобы вызвать взлет пузыря на рынке жилья. Действительно, эти факторы имеют тенденцию подпитывать друг друга. Подробное обсуждение каждого из них выходит за рамки данной статьи. Мы просто указываем, что в целом, как и все пузыри, всплеск активности и цен предшествует чрезмерному принятию рисков и спекулятивному поведению всех участников рынка — покупателей, заемщиков, кредиторов, строителей и инвесторов.

Силы, которые лопнули пузырь

Пузырь наконец лопается, когда чрезмерный риск становится повсеместным во всей жилищной системе, а цены больше не отражают ничего близкого к фундаментальным показателям. Это произойдет, пока предложение жилья все еще будет расти в ответ на предыдущий всплеск спроса. Другими словами, спрос снижается, в то время как предложение все еще увеличивается, что приводит к резкому падению цен, поскольку некому остается платить за еще больше домов и еще более высокие цены.

Осознание риска во всей системе вызвано убытками домовладельцев, ипотечных кредиторов, ипотечных инвесторов и инвесторов в недвижимость. Эти осознания могут быть вызваны рядом вещей:

• Повышение процентных ставок делает домовладение недоступным для некоторых покупателей и, в некоторых случаях, делает дом, который в настоящее время принадлежит человеку, недоступным по цене. Это часто приводит к дефолту и потере права выкупа, что в конечном итоге увеличивает текущее предложение, доступное на рынке.
• Спад общей экономической активности, ведущий к уменьшению располагаемого дохода, потере работы или сокращению числа доступных рабочих мест, что снижает спрос на жилье. Рецессия особенно опасна.
• Спрос исчерпывается, что приводит к уравновешиванию спроса и предложения и замедляет быстрый рост цен на жилье, на который рассчитывают некоторые домовладельцы, особенно спекулянты, чтобы сделать свои покупки доступными или прибыльными. Когда быстрое повышение цен не растет, те, кто рассчитывает на него, чтобы позволить себе жилье, могут потерять свои дома, что приведет к увеличению предложения на рынке.

Суть в том, что когда убытки растут, стандарты кредитования ужесточаются, легкие ипотечные займы больше не доступны, спрос снижается, предложение увеличивается, спекулянты уходят с рынка, а цены падают.

Обвал на рынке жилья 2007–2008 годов

В середине 2000-х годов экономика США пережила масштабный пузырь на рынке жилья, который оказал прямое влияние на начало Великой рецессии. После пузыря доткомов стоимость недвижимости начала расти, что привело к росту числа домовладений среди спекулятивных покупателей, инвесторов и других потребителей. Низкие процентные ставки, смягченные стандарты кредитования, в том числе чрезвычайно низкие требования к первоначальному взносу, позволили людям, которые иначе никогда не смогли бы приобрести дом, стать его собственниками. Это привело к еще большему росту цен на жилье.

Но многие спекулятивные инвесторы перестали покупать, потому что риск становился слишком высоким, в результате чего другие покупатели уходили с рынка. В самом деле, оказалось, что, когда экономика начала ухудшаться, многие субстандартные заемщики оказались не в состоянии выплачивать свои ежемесячные ипотечные кредиты. Это, в свою очередь, привело к падению цен. Ценные бумаги, обеспеченные ипотекой, продавались в огромных количествах, в то время как невыплаты по ипотечным кредитам и потери права выкупа закладных достигли беспрецедентного уровня.