Почему пузыри на рынке жилья лопаются
В отличие от фондового рынка, где люди понимают и принимают риск того, что цены могут время от времени падать — иногда очень сильно — многие люди, покупающие дом, на самом деле не думают, что стоимость их дома когда-либо снизится настолько сильно.
Действительно, исторически рынок жилья не подвергался влиянию ценовых пузырей по сравнению с другими классами активов. Частично это может быть связано с большими транзакционными издержками, связанными с покупкой дома, не говоря уже о расходах на содержание и содержание дома — все это препятствует спекулятивному поведению. Однако рынки жилья иногда действительно переживают периоды иррационального подъема, когда цены быстро растут, прежде чем снова вернуться в норму.
В этой статье мы обсудим причины пузырей цен на жилье, триггеры, которые вызывают взрыв пузырей на рынке жилья, и почему покупатели жилья должны обращать внимание на долгосрочные средние значения при принятии важных решений в области жилья.
Ключевые выводы
- Жилищные пузыри — это временные периоды месяцев или лет, характеризующиеся высоким спросом, низким предложением и завышенными ценами выше фундаментальных показателей.
- Эти пузыри вызваны множеством факторов, включая рост экономического процветания, низкие процентные ставки, более широкое предложение ипотечных продуктов и легкий доступ к кредитам.
- К факторам, способствующим возникновению пузыря на рынке жилья, относятся спад в экономике, повышение процентных ставок, а также падение спроса.
Что такое жилищный пузырь?
Прежде чем углубляться в причины появления пузырей на рынке жилья и их причины, важно понять, что такое пузырь на рынке жилья сам по себе. Как правило, они начинаются с резкого скачка спроса на жилье, несмотря на ограниченный объем имеющихся запасов.
Спрос еще больше возрастает, когда на рынок выходят спекулянты, увеличивая пузырь по мере того, как они скупают инвестиционную недвижимость и срываются наверху. При ограниченном предложении и таком большом новом спросе цены естественно растут.
Жилищные пузыри оказывают прямое влияние на отрасль недвижимости, а также на домовладельцев и их личные финансы. Влияние пузыря на экономику (например, на процентные ставки, стандарты кредитования и практику секьюритизации ) может заставить людей искать способы не отставать от выплат по ипотеке, когда времена внезапно меняются и становятся тяжелыми. Некоторым, возможно, даже придется копаться в карманах, используя сбережения и пенсионные фонды только для того, чтобы содержать свои дома. Другие обанкротятся и лишатся права выкупа.
Любой пузырь обычно бывает временным. Хотя пузыри на фондовых рынках могут возникать чаще, пузыри на рынке жилья могут сохраняться гораздо дольше, по данным Международного валютного фонда (МВФ), и могут длиться несколько лет.
Причины пузырей на рынке жилья
Цена на жилье, как и цена любого товара или услуги на свободном рынке, определяется законом спроса и предложения. Когда спрос увеличивается или предложение уменьшается, цены растут. В отсутствие какого-либо стихийного бедствия, которое может сократить непосредственное предложение домов, цены растут, когда спрос имеет тенденцию опережать тенденции предложения. Предложение жилья также может медленно реагировать на рост спроса, потому что строительство или ремонт дома занимает много времени, а в высокоразвитых районах просто больше нет земли для строительства. Так что в случае резкого или длительного увеличения спроса цены обязательно вырастут.
Как только будет установлено, что рост цен на жилье выше среднего изначально вызван шоком спроса, мы должны задаться вопросом, каковы причины этого увеличения спроса. Есть несколько возможностей:
- Повышение общей экономической активности и рост благосостояния, что увеличивает располагаемый доход в карманах потребителей и поощряет домовладение.
- Прирост населения или демографического сегмента населения, выходящего на рынок жилья.
- Низкий общий уровень процентных ставок, особенно краткосрочных процентных ставок, что делает дома более доступными.
- Инновационные или новые ипотечные продукты с низкими первоначальными ежемесячными платежами, которые делают дома более доступными для новых демографических сегментов.
- Легкий доступ к кредитам — часто с более низкими стандартами андеррайтинга — что также привлекает на рынок больше покупателей.
- Высокодоходные структурированные ипотечные облигации ( MBS ) в соответствии с требованиями инвесторов с Уолл-стрит, которые предоставляют заемщикам больше ипотечных кредитов
- Потенциальная неправильная оценка риска ипотечными кредиторами и инвесторами в ипотечные облигации, что увеличивает доступность кредита для заемщиков.
- Краткосрочные отношения между ипотечным брокером и заемщиком, при которых заемщикам иногда рекомендуется брать на себя чрезмерные риски.
- Отсутствие финансовой грамотности и чрезмерного риска со стороны ипотечных заемщиков.
- Спекулятивное и рискованное поведение покупателей жилья и инвесторов в недвижимость, вызванное нереалистичными и неустойчивыми оценками роста цен на жилье.
- Увеличение домашнего переворота.
Каждая из этих переменных может сочетаться друг с другом, чтобы вызвать взлет пузыря на рынке жилья. Действительно, эти факторы имеют тенденцию подпитывать друг друга. Подробное обсуждение каждого из них выходит за рамки данной статьи. Мы просто указываем, что в целом, как и все пузыри, всплеск активности и цен предшествует чрезмерному принятию рисков и спекулятивному поведению всех участников рынка — покупателей, заемщиков, кредиторов, строителей и инвесторов.
Силы, которые лопнули пузырь
Пузырь наконец лопается, когда чрезмерный риск становится повсеместным во всей жилищной системе, а цены больше не отражают ничего близкого к фундаментальным показателям. Это произойдет, пока предложение жилья все еще будет расти в ответ на предыдущий всплеск спроса. Другими словами, спрос снижается, в то время как предложение все еще увеличивается, что приводит к резкому падению цен, поскольку некому остается платить за еще больше домов и еще более высокие цены.
Осознание риска во всей системе вызвано убытками домовладельцев, ипотечных кредиторов, ипотечных инвесторов и инвесторов в недвижимость. Эти осознания могут быть вызваны рядом вещей:
- Повышение процентных ставок делает домовладение недоступным для некоторых покупателей и, в некоторых случаях, делает дом, который в настоящее время принадлежит человеку, недоступным по цене. Это часто приводит к дефолту и потере права выкупа, что в конечном итоге увеличивает текущее предложение, доступное на рынке.
- Спад общей экономической активности, ведущий к уменьшению располагаемого дохода, потере работы или сокращению числа доступных рабочих мест, что снижает спрос на жилье. Рецессия особенно опасна.
- Спрос исчерпывается, что приводит к уравновешиванию спроса и предложения и замедляет быстрый рост цен на жилье, на который рассчитывают некоторые домовладельцы, особенно спекулянты, чтобы сделать свои покупки доступными или прибыльными. Когда быстрое повышение цен не растет, те, кто рассчитывает на него, чтобы позволить себе жилье, могут потерять свои дома, что приведет к увеличению предложения на рынке.
Суть в том, что когда убытки растут, стандарты кредитования ужесточаются, легкие ипотечные займы больше не доступны, спрос снижается, предложение увеличивается, спекулянты уходят с рынка, а цены падают.
Обвал на рынке жилья 2007–2008 годов
В середине 2000-х годов экономика США пережила масштабный пузырь на рынке жилья, который оказал прямое влияние на начало Великой рецессии. После пузыря доткомов стоимость недвижимости начала расти, что привело к росту числа домовладений среди спекулятивных покупателей, инвесторов и других потребителей. Низкие процентные ставки, смягченные стандарты кредитования, в том числе чрезвычайно низкие требования к первоначальному взносу, позволили людям, которые иначе никогда не смогли бы приобрести дом, стать его собственниками. Это привело к еще большему росту цен на жилье.
Но многие спекулятивные инвесторы перестали покупать, потому что риск становился слишком высоким, в результате чего другие покупатели уходили с рынка. В самом деле, оказалось, что, когда экономика начала ухудшаться, многие субстандартные заемщики оказались не в состоянии выплачивать свои ежемесячные ипотечные кредиты. Это, в свою очередь, привело к падению цен. Ценные бумаги, обеспеченные ипотекой, продавались в огромных количествах, в то время как невыплаты по ипотечным кредитам и потери права выкупа закладных достигли беспрецедентного уровня.
Краткий обзор
Дискриминация при ипотечном кредитовании незаконна. Бюро финансовой защиты потребителей или в Департамент жилищного строительства и городского развития США (HUD).
Значит возвращение
Слишком часто домовладельцы совершают разрушительную ошибку, предполагая, что недавние показатели цен сохранятся и в будущем, не учитывая сначала долгосрочные темпы повышения цен и возможность возврата к среднему.
Законы физики гласят, что когда любой объект, имеющий плотность больше воздуха, поднимается вверх, он в конечном итоге возвращается на Землю, потому что на него действуют силы тяжести. Законодательство финансов аналогичным образом гласит, что рынки, переживающие периоды быстрого повышения или понижения цен, со временем вернутся к уровню цен, который приведет их к тому уровню, на котором они должны быть по долгосрочным средним темпам роста. Это известно как возврат к среднему значению.
Цены на рынке жилья также следуют этой тенденции к возврату к среднему значению. После периодов быстрого роста цен или, в некоторых случаях, снижения курса они возвращаются к тому уровню, на который указывают их долгосрочные средние темпы роста. Возврат к средней цене жилья может быть быстрым или постепенным. Цены на жилье могут быстро подняться до точки, которая вернет их в соответствие с долгосрочным средним значением, или они могут оставаться постоянными до тех пор, пока их не догонит долгосрочное среднее.
Приведенное выше теоретическое значение было получено путем расчета среднего квартального процентного увеличения индекса цен на жилье с первого квартала 1985 года по четвертый квартал 1998 года — приблизительной точки, в которой цены на жилье начали быстро расти выше долгосрочной тенденции.. Затем рассчитанное среднее квартальное процентное увеличение было применено к начальному значению, показанному на графике, и к каждому последующему значению для получения теоретического значения индекса цен на жилье.
Оценки повышения стоимости
Слишком многие покупатели жилья используют только недавние показатели цен в качестве ориентира для своих ожиданий в следующие несколько лет. По их нереалистичным оценкам, они идут на чрезмерный риск. Это чрезмерное принятие риска обычно связано с выбором ипотеки, а также размером или стоимостью дома, который покупает потребитель.
Есть несколько ипотечных продуктов, которые активно продаются потребителям и предназначены для относительно краткосрочных кредитов. Заемщики выбирают эти ипотечные кредиты, основываясь на ожидании, что они смогут рефинансировать эту ипотеку в течение определенного количества лет, и они смогут это сделать благодаря капиталу, который они будут иметь в своих домах к этому моменту.
Однако недавние показатели цен на жилье, как правило, не являются хорошим прогнозом будущих показателей цен на жилье. Покупатели жилья должны учитывать долгосрочные темпы роста цен на жилье и учитывать финансовый принцип возврата к среднему при принятии важных финансовых решений. Спекулянты должны поступить так же.
Хотя риск по своей сути не является плохим и, фактически, иногда необходимо и рекомендуется принимать риски, ключом к принятию правильного решения, основанного на оценке рисков, является понимание и измерение рисков путем проведения надежных с финансовой точки зрения оценок. Это особенно применимо к самому крупному и важному финансовому решению, которое принимает большинство людей — покупке и финансированию дома.
Суть
Простой и важный финансовый принцип — возврат к среднему. Хотя рынки жилья не так подвержены пузырям, как некоторые рынки, пузыри на рынке жилья все же существуют. Долгосрочные средние значения дают хорошее представление о том, где в конечном итоге окажутся цены на жилье в периоды быстрого повышения, за которым следует стагнация или падение цен. То же верно и для периодов роста цен ниже среднего.