Как организовать и получить прибыль от опционов на недвижимость

Есть несколько способов инвестировать в недвижимость. Для многих американцев самые элементарные инвестиции в недвижимость это создание семейного дома или сдачи в аренду. Вложение в отдельную недвижимость может быть крупным прибыльным вложением с множеством возможностей использования. Универсальность, долговечность и признательность часто являются главными причинами, которые делают вложения в отдельную недвижимость относительно безопасными, надежными и прибыльными с течением времени.

Рост онлайн-краудфандинга и ипотечного кредитования также расширил многие возможности и возможности для прямых инвесторов в недвижимость. Платформа,как кредитование клуб, Проспер, Sofi, LendingOne, LendingHome, цокольные, Money360,и многим другим, предлагают быстрее, проще и более эффективные способы,чтобы получить ипотечный кредит, увеличивая потенциал для покупателей,чтобы быть более универсальными в своих инвестициях.

По мере развития рынка недвижимости регулярно появляются новые предложения. Благодаря этим нововведениям у инвесторов в недвижимость теперь есть широкий выбор, включающий группы инвестиций в недвижимость, паевые инвестиционные фонды недвижимости, инвестиционные фонды недвижимости и краудфандинговые розничные предложения, такие как Fundrise. Однако прямые инвестиции в недвижимость по-прежнему предлагают способ получения значительной прибыли для инвесторов с правильным сочетанием финансовой стабильности и толерантности к риску. Для этих инвесторов опционы на недвижимость могут быть возможностью, которые при исполнении могут увеличить прибыль или снизить некоторые риски прямых инвестиций в недвижимость.

Варианты недвижимости недоступны на биржах, цены на них не колеблются, кроме оговоренной премии, и обычно они не охватывают несколько единиц.Варианты недвижимости наиболее широко используются на рынке коммерческой недвижимости, но их могут использовать и обычные инвесторы.Как правило, опционы на недвижимость используются для целевых ситуаций, в которых покупатель получит выгоду от опциона, но не от требования покупать недвижимость к концу периода владения.

Что такое вариант с недвижимостью?

Прямые инвестиции в недвижимость связаны с множеством уникальных соображений, которые обычно не относятся так строго к множеству других альтернатив недвижимости. Для заинтересованных или продвинутых инвесторов, вариант недвижимости в качестве резерва на контракт, чтобы купить недвижимость, недвижимость непосредственно может быть потенциальной возможностью. Варианты недвижимости имеют дополнительный уровень сложности и уникальные параметры.

В широком смысле опцион на недвижимость — это специально разработанное положение контракта между покупателем и продавцом.Продавец предлагает покупателю возможность купить недвижимость на определенный период времени по фиксированной цене.Покупатель приобретает право покупать или не покупать недвижимость до конца периода владения.За право этого опциона покупатель платит продавцу опционную  премию.Если покупатель решает купить недвижимость (другими словами, воспользоваться опционом на недвижимость), продавец должен продать недвижимость покупателю в соответствии с условиями ранее существовавшего контракта.

Возможно, вы сталкивались с концепцией опционов при покупке акций.Опционы предоставляют покупателю дополнительные возможности выбора на условиях, основанных на базовом активе.Как правило, опционы могут быть  исполнены  досрочно, удерживаться до истечения срока опциона или, возможно, проданы второму покупателю до истечения срока опциона. Варианты недвижимости обычно используются девелоперами и инвесторами при сделках с коммерческой или элитной жилой недвижимостью. Варианты недвижимости обеспечивают большую гибкость и потенциально более широкие возможности для инвестиций для покупателей с ограниченными преимуществами для продавцов.

В договор купли-продажи недвижимости может быть включено множество вариантов недвижимости. Некоторые из наиболее распространенных включают:

• Вариант периода владения: покупатель платит премию за опцион на покупку недвижимости, но не обязан
• Вариант листинга: покупатель использует возможность разместить недвижимость и потенциально получить прибыль от наценки.
• Вариант обмена 1031: покупатель платит премию за опцион на получение периода владения, а затем делает аналогичный обмен аналогичной недвижимости во время покупки

Для шестимесячного срока действия контракта может быть четыре возможных сценария.

Сценарий 1:  застройщик получает банковский кредит в размере 1,5 миллиона долларов. Он также подтверждает, что может получить необходимые разрешения на строительство. Он использует свой опцион на покупку недвижимости по заранее определенной цене в 2 миллиона долларов. Продавец получает 2 миллиона долларов плюс дополнительная опционная премия в размере 25 000 долларов.

Сценарий 2:  Через два месяца строитель обнаруживает, что не сможет получить разрешение на застройку. В следующие четыре месяца застройщику удается найти другую сторону, готовую купить недвижимость за 2 миллиона долларов. Застройщик продает опцион на недвижимость новой стороне по новой цене 30 000 долларов. Новая сторона заменяет застройщика в исходном опционном контракте. Новая партия использует опцион и покупает недвижимость за 2 миллиона долларов. Продавец получает от новой стороны 2 миллиона долларов плюс опционную премию в размере 25 000 долларов от застройщика. Строитель продал опцион за 30 000 долларов, так что он заработал 5 000 долларов и не обременен недвижимостью, которую он не может использовать.

Сценарий 3.  Строитель — это просто покупатель опциона, который хочет получить выгоду от  удорожания  собственности. Если запрашиваемая цена в 2 миллиона долларов увеличится до 2,2 миллиона долларов через пять месяцев, застройщик получит выгоду, воспользовавшись опционом на покупку недвижимости и продажу собственности с целью получения прибыли. В конце сделки владелец недвижимости получает 2 миллиона долларов плюс опционная премия в размере 25 000 долларов. Застройщик получает прибыль в размере 175 000 долларов от продажи недвижимости.

Сценарий 4 : Строитель не может получить ссуду или разрешения. Других заинтересованных покупателей он также найти не может. Конструктор допускает истечение срока опциона и теряет опционную премию. Однако покупатель смог избежать потенциально плохих инвестиций в размере 2 миллионов долларов, заплатив премию в размере 25 000 долларов (1,25% от фактической стоимости сделки). Продавец получает 25000 долларов и продолжает поиск покупателя.

Во всех случаях, после заключения опционного контракта на недвижимость, продавец больше не может выбирать, продавать ли собственность или по какой цене в течение периода удержания опциона. Продавец должен ждать решения покупателя шесть месяцев. Вот почему продавец получает и сохраняет опционную премию независимо от того, что в конечном итоге решит покупатель.

Суть

Варианты недвижимости предлагают альтернативный метод торговли, инвестирования и получения прибыли от инвестиций в недвижимость. Их можно рассматривать как разновидность внебиржевых контрактов между двумя отдельными сторонами. Для этих типов опционов нет биржевого рынка, но могут быть творческие положения, которые потенциально могут позволить покупателю продать опцион, пока он еще находится в активном периоде удержания. В целом, вовлеченные стороны должны гарантировать, что положения опционного контракта составлены надлежащим образом, справедливо и соблюдаются вовлеченными сторонами.

Опционные контракты на недвижимость могут предлагать несколько альтернативных способов заработка, но, как правило, одним из их самых больших преимуществ является отвлечение больших рисков. Застройщики недвижимости могут получить выгоду от заключения нескольких опционных контрактов на недвижимость и, возможно, от исполнения только нескольких избранных, исходя из изменений в течение периода владения. Владелец контракта также может отказаться от опциона, если в течение периода владения произойдут изменения, такие как новое оживленное шоссе или рост преступности.

Периоды удержания для этих опционов могут варьироваться, что также влияет на риски.Продавец обычно привязан к установленной цене.Однако высокая вероятность выполнения упражнений может дать им время, чтобы сделать лучший выбор или подготовиться.Покупатель обычно обязан уплатить оговоренную премию в течение срока владения. Надбавки могут помочь снизить покупную цену. Они также могут позволить покупателю получить более выгодные условия ипотечного финансирования, что снизит общие затраты. В течение срока владения недвижимое имущество может также повыситься в цене при неизменной покупной цене.

Невыполнение обязательств продавцом опционов может быть одной из основных проблем при заключении опционных соглашений на недвижимость. В таких случаях единственным средством правовой защиты покупателя обычно является судебный процесс. Еще одной проблемой является отсутствие общедоступной информации и прошлых записей об участниках опционов на недвижимость. Инвесторам опционов на недвижимость также может потребоваться рассмотреть дополнительные расходы, такие как сборы за юридические услуги, такие как составление и регистрация контракта.