Гибридная ARM

Что такое Гибридная ARM?

Гибридная ипотека с регулируемой ставкой , или гибридная ARM (также известная как «ARM с фиксированным сроком»), сочетает в себе характеристики ипотеки с фиксированной ставкой и ипотеки с регулируемой ставкой. Этот тип ипотеки будет иметь начальный период с фиксированной процентной ставкой, за которым следует период с регулируемой процентной ставкой. После истечения срока действия фиксированной процентной ставки процентная ставка начинает корректироваться на основе индекса плюс маржа. Дата, когда ставка по ипотеке меняется с фиксированной на регулируемую, называется датой пересмотра.

Наиболее распространенной конфигурацией гибридной ARM является конфигурация 5/1 с начальным фиксированным сроком действия 5 лет, за которым следуют регулируемые ставки, которые сбрасываются каждые 12 месяцев.

Ключевые моменты

  • Гибридные ипотечные кредиты с регулируемой процентной ставкой (ARM) предлагают вводную фиксированную ставку на определенное количество лет, после чего процентная ставка корректируется ежегодно.
  • Когда гибридные ARM становятся переменными, они будут корректироваться на регулярной основе, обычно каждый год.
  • Домовладельцы обычно получают более низкие выплаты по ипотеке во время вводного периода, но могут проиграть, если процентные ставки будут выше, когда истечет фиксированный период.
  • Самый популярный тип гибридной ARM – это 5/1, который имеет фиксированный начальный 5-летний срок, за которым следуют ежегодные корректировки с переменной ставкой.

Понимание гибридных ARM

При выборе гибридного подразделения заемщик должен тщательно учитывать свой временной горизонт и осознавать риски, связанные с датой пересмотра или истечением периода фиксированной процентной ставки. Если произошло значительное изменение процентных ставок, этот сброс мог бы привести к существенным большим выплатам; однако, как правило, сумма, на которую может корректироваться процентная ставка, подлежит ограничению процентной ставки.

5/1 гибрид ARM может быть наиболее популярный тип ипотеки с регулируемой скоростью, но это не единственный вариант. Также есть ARM 3/1, 7/1 и 10/1. Эти ссуды предлагают начальную фиксированную ставку на три, семь или 10 лет соответственно, после чего они ежегодно корректируются.

Существуют и другие структуры ARM, такие как ARM 5/5 и  5/6 , которые также имеют пятилетний вводный период с последующей корректировкой ставки каждые пять лет или каждые шесть месяцев соответственно. Примечательно, что 15/15 ARM настраиваются один раз через 15 лет. Реже встречаются  2/28  и  3/27 ARM . В первом случае фиксированная процентная ставка применяется только в течение первых двух лет, за которыми следуют регулируемые ставки в течение 28 лет; в последнем случае фиксированная ставка рассчитана на три года с корректировками в каждый из следующих 27 лет. Некоторые из этих кредитов корректируются каждые шесть месяцев, а не ежегодно.

Как устроены гибридные ARM

Гибридные ипотечные кредиты с регулируемой процентной ставкой могут устанавливаться с фиксированными интервалами в три, пять, семь или 10 лет, при этом регулируемая ставка срабатывает в дату обнуления. После наступления даты пересчета процентная ставка по ипотеке обычно оценивается и пересчитывается на ежегодной основе.

Долгосрочные ипотечные кредиты с фиксированной процентной ставкой, особенно с 30-летним периодом, могут иметь низкие процентные ставки, которые являются конкурентоспособными, гибридные ARM предлагают варианты для покупателей жилья, которые могут быть более подходящими для их нужд. Например, многие домовладельцы не остаются в своих домах в течение 30 лет, что делает более привлекательным получение ипотеки, которая предлагает процентные ставки, которые лучше соответствуют временным рамкам, которые они ожидают от владения недвижимостью.

В случае гибридной ARM индекс устанавливается, чтобы служить эталонным процентом, к которому добавляется маржа, как способ определения новой ставки, которая будет введена после достижения даты сброса. Индекс может основываться на различных контрольных показателях, таких как Лондонская межбанковская ставка предложения .

Для периода с регулируемой процентной ставкой по ипотеке будет установлен нижний предел, чтобы определить самую низкую ставку, на которую может быть скорректирована процентная ставка по ссуде. Например, кредитор может оговорить, что процентная ставка не может опускаться ниже заявленной маржи.

Расчет новой регулируемой ставки может включать период ретроспективного анализа, когда кредитор на дату сброса ссылается на индекс в течение периода ретроспективного анализа. Продолжительность этого периода может варьироваться в зависимости от кредитора и может составлять около 45 дней.