Что означает Escrow (на эскроу) и как это работает?

В финансовых операциях термин «на условиях условного депонирования» означает временное состояние предмета, например денег или имущества, которое передано третьей стороне. Такая передача обычно осуществляется от имени покупателя и продавца.

Понимание понятия «эскроу

Чаще всего Escrow встречается в сделках с недвижимостью. Имущество, денежные средства и титул собственности часто хранятся в эскроу до тех пор, пока не будут выполнены все условия, указанные в договоре эскроу, и не произойдет переход права собственности.
В договоре условного депонирования указываются условия и сроки между сторонами, участвующими в сделке, а также обязанности каждой из сторон. Предметы, помещенные в условное депонирование, управляются доверенным лицом, называемым эскроу-агентом. Эскроу-агент, который обычно является юристом, хранит активы до тех пор, пока не будут выполнены заранее оговоренные договорные обязательства. Как только условия договора выполнены, эскроу-агент передает денежные средства или имущество, находящееся в эскроу, соответствующей стороне.

Недвижимость в условном депонировании

Пока недвижимость находится в эскроу, покупатель не может вступить во владение или занять помещение. Сделки с недвижимостью должны пройти ряд этапов в процессе эскроу. Ниже перечислены некоторые типичные условия, которые необходимо выполнить, и причины, по которым имущество может находиться в эскроу.

Оценка

Перед продажей недвижимости должна быть проведена ее оценочная экспертиза. Проблемы могут возникнуть, если оценочная стоимость имущества окажется ниже согласованной цены покупки. Банки не дадут денег на покупку недвижимости, если запрашиваемая цена выше оценочной. Покупатель может попытаться найти средства для покрытия недостающей части оговоренной стоимости недвижимости или попросить продавца снизить цену. Если покупатель не сможет покрыть разницу, пока недвижимость находится в эскроу, сделка может быть расторгнута.

Домашняя инспекция

Покупатель может согласиться приобрести недвижимость при условии, что дом пройдет домашнюю инспекцию. Средства на покупку будут храниться в эскроу до завершения инспекции. Как только условия предложения будут выполнены, покупатель или продавец будет обязан купить или продать недвижимость.

Финансирование и страхование

Сделка с недвижимостью может быть задержана, и тогда продажа не будет завершена, пока покупатель не получит финансирование или ипотеку в банке. Кроме того, у покупателя могут возникнуть трудности с получением необходимой страховки и других полисов, необходимых для завершения сделки. Если покупатель не получит одобрение на ипотеку или не оформит необходимую страховку, эскроу-агент аннулирует предложение о покупке.

Поиск титула

Перед покупкой дома проводится поиск титула, который представляет собой процесс проверки публичных записей для определения права собственности на недвижимость. Поиск титула помогает определить, имеются ли на недвижимость какие-либо залоги и другие требования. Непогашенный залог означает, что имущество использовалось для гарантии погашения кредита. Чистый титул — то есть отсутствие залоговых прав — необходим для того, чтобы любая сделка с недвижимостью прошла должным образом.

Зонирование

Покупатель может захотеть использовать недвижимость в целях, которые не соответствуют действующим зонирующим нормам. Продавец может запросить разрешение на использование, пока недвижимость находится на стадии оформления сделки, чтобы покупатель мог осуществить свои планы после получения права собственности на недвижимость.

Ремонт

В договоре купли-продажи могли быть предусмотрены гарантии того, что продавец выполнит необходимые ремонтные работы на участке. Это может включать удаление таких элементов ландшафта, как деревья, или реконструкцию части здания. Если продавец не выполнит эти обещания, пока недвижимость находится на стадии оформления, сделка может сорваться.

Освобождение средств, находящихся в эскроу

Средства по сделке с недвижимостью могут находиться в условном депонировании даже в день продажи и не будут выданы до тех пор, пока все стороны — покупатель, продавец и ипотечная компания — не согласятся с тем, что все условия договора об условном депонировании были выполнены.
Цель удержания недвижимости в эскроу — убедить все стороны в том, что взаимные обязательства, изложенные в договоре эскроу, будут выполнены.

Заключение

Эскроу является распространенной практикой в сделках с недвижимостью и обеспечивает определенный уровень защиты и уверенности как для покупателей, так и для продавцов. Передавая активы нейтральной третьей стороне до тех пор, пока не будут выполнены все заранее оговоренные условия, эскроу гарантирует, что сделка пройдет гладко и все стороны выполнят свои обязательства. Будь то недвижимость, наличные деньги, акции или другие ценности, использование условного депонирования помогает обеспечить безопасность и прозрачность финансовых операций.

Вопросы и ответы

Что означает, когда что-то находится «в эскроу»?

Когда предмет или актив находится «в эскроу», это означает, что он передан нейтральной третьей стороне, обычно юристу или эскроу-агенту, который временно удерживает его до выполнения определенных условий в финансовой сделке. Это гарантирует, что покупатель и продавец будут защищены и что сделка пройдет гладко.

Какие виды имущества могут быть переданы на хранение в эскроу?

В условное депонирование могут быть переданы различные виды имущества, включая недвижимость, деньги, акции, ценные бумаги и другие ценности. Конкретные предметы, передаваемые в условное депонирование, зависят от характера сделки и договоренностей, достигнутых между сторонами.

Как работает процесс условного депонирования при сделках с недвижимостью?

При сделках с недвижимостью имущество, денежные средства и титул обычно передаются в эскроу. В процессе эскроу участвуют покупатель, продавец и нейтральный эскроу-агент. Агент хранит имущество до тех пор, пока не будут выполнены все условия, оговоренные в договоре эскроу. Как только условия выполнены, эскроу-агент выдает средства или имущество соответствующей стороне, способствуя переходу права собственности.

Какие условия должны быть выполнены, чтобы сделка с недвижимостью была завершена?

Существуют различные условия, которые необходимо выполнить при совершении сделки с недвижимостью, такие как удовлетворительная оценка недвижимости, успешная проверка дома, получение финансирования или страховки, проведение поиска титула, чтобы убедиться в отсутствии залогов, и соблюдение правил зонирования. Эти условия должны быть выполнены, прежде чем эскроу-агент сможет выдать средства или имущество для завершения сделки.

Что произойдет, если условия, указанные в договоре эскроу, не будут выполнены?

Если условия, указанные в договоре эскроу, не будут выполнены, сделка может не состояться, как планировалось изначально. В зависимости от конкретных обстоятельств эскроу-агент может расторгнуть сделку, а средства или активы, находящиеся в эскроу, могут быть возвращены соответствующим сторонам. Для успешного проведения сделки необходимо, чтобы все участвующие стороны выполняли свои обязательства и соблюдали условия.

Ограничивается ли эскроу сделками с недвижимостью?

Нет, эскроу не ограничивается сделками с недвижимостью. Хотя эскроу обычно ассоциируется с недвижимостью, он может использоваться в различных финансовых операциях, когда средства или активы должны храниться у нейтральной третьей стороны до выполнения определенных условий. Она может применяться в сделках с деньгами, акциями, ценными бумагами и другими ценностями, обеспечивая безопасный и прозрачный механизм для завершения сделки.