Инвестирование в залог по налогу на имущество
Одна инвестиционная ниша, которую инвесторы часто упускают из виду, — это залоговое право на недвижимость. Растущая волатильность фондового рынка в сочетании с все еще исторически низкими процентными ставками заставляет многих инвесторов искать этот тип альтернативного пути, чтобы обеспечить приличную норму прибыли. В некоторых случаях эта уникальная возможность может обеспечить знающих инвесторов отличной доходностью.
Залог на недвижимость также может нести существенный риск, а это означает, что начинающим покупателям необходимо понимать правила и потенциальные ловушки, связанные с этим типом активов. В этой статье обсуждаются налоговые залоговые права, способы вложения в них и недостатки этого типа инвестиционного инструмента.
Ключевые выводы
- Налоговое залоговое удержание — это требование, которое правительство предъявляет к собственности, когда владелец не платит налоги на недвижимость.
- Залог продаются на аукционах, которые иногда включают войну ставок.
- Если вам необходимо взыскать права выкупа, могут быть другие залоговые права на имущество, которые удерживают вас от вступления во владение.
- Если вы приобретете недвижимость, могут возникнуть непредвиденные расходы, такие как ремонт или даже выселение нынешних жильцов.
- Вы также можете инвестировать в фонды залога недвижимости.
Что такое налоговое удержание?
Налоговое залоговое удержание — это юридический иск против собственности физического или юридического лица, которая не платит налоги, причитающиеся государству. Например, когда землевладелец или домовладелец не платит налоги на свою собственность, город или округ, в котором расположена эта собственность, имеет право наложить арест на собственность. Залог действует как судебный иск против собственности на невыплаченную причитающуюся сумму. Имущество с закрепленным залогом не может быть продано или рефинансировано до тех пор, пока налоги не будут уплачены и залог не будет снят.
Когда выдается залог, муниципалитет создает свидетельство о налоговом залоге, в котором отражается сумма, причитающаяся за собственность, плюс любые причитающиеся проценты или штрафы. Эти сертификаты затем продаются с аукциона инвестору, предложившему самую высокую цену. Инвесторы могут приобрести налоговые залоги всего за несколько сотен долларов, если это очень маленькая недвижимость. Однако большинство из них стоит гораздо дороже.
Краткий обзор
Инвесторы могут приобретать залоговые права по налогу на недвижимость в муниципалитете, что позволяет им как новому владельцу залогового права собирать выплаты с процентами от собственника. В некоторых случаях они могут лишить права выкупа и получить право собственности на собственность.
Налоговые залоги в цифрах
По словам Брэда Вестовера, исполнительного директора Национальной ассоциации налогового залога (NTLA), в 2017 году не было уплачено около 14 миллиардов долларов налогов на имущество. Около трети этих залогов впоследствии продаются частным инвесторам. Местные органы власти получают выгоду от частных продаж, потому что они немедленно возмещают причитающуюся за недвижимость деньги. По словам Уэстовер, 30 штатов продают свидетельства об удержании налогов.
В штате Флорида неуплаченные налоги на недвижимость упали с 1,2 миллиарда долларов в 2008 году до 740 миллионов долларов в 2018 году, что «почти вдвое меньше, чем было на пике», и такое снижение доступности залогового права для инвесторов, вероятно, является общенациональной тенденцией.«[Когда есть] здоровая экономика, имеет смысл, что больше людей платят налоги на собственность», — говорит он.
Исследование, опубликованное Национальным юридическим центром по защите прав потребителей (NCLC) в 2012 году по «Другому кризису потери права выкупа» в Америке, показало, что наряду с невыплатами по ипотечным кредитам и уровнями безработицы во время Великой рецессии резко возросли неуплаты по налогу на имущество.Согласно исследованию, исследование показало, что ежегодно окружные и муниципальные органы власти в США не собирали около 15 миллиардов долларов налогов на недвижимость.
Как я могу инвестировать в налоговые залоги?
Инвесторы могут приобретать залоговые права по налогу на недвижимость так же, как и настоящая недвижимость, которую можно покупать и продавать на аукционах. Аукционы проводятся физически или онлайн, и инвесторы могут либо понизить процентную ставку по залоговому удержанию, либо повысить премию, которую они заплатят за него. Инвестор, который принимает самую низкую процентную ставку или платит самую высокую премию, получает право удержания. Покупатели часто участвуют в торгах за определенную собственность, что снижает норму прибыли, которую получает выигравший покупатель.
Покупатели недвижимости с налоговым залогом должны знать о стоимости ремонта, а также о любых других скрытых расходах, которые им, возможно, придется оплатить, если они примут право собственности на недвижимость. Тем, кто затем владеет этой недвижимостью, возможно, придется иметь дело с неприятными задачами, такими как выселение нынешних жителей, что может потребовать дорогостоящей помощи со стороны управляющего недвижимостью или адвоката.
Любой, кто заинтересован в приобретении налогового залога, должен начать с принятия решения о том, какой тип собственности он хотел бы удерживать — жилой, коммерческий, незастроенный участок или недвижимость с улучшениями. Затем они могут связаться с казначеем своего города или округа, чтобы узнать, когда, где и как будет проводиться следующий аукцион. Офис казначея может сообщить инвестору, где получить список залогового имущества, которое планируется выставить на аукцион, а также правила проведения продажи. В этих правилах будут изложены все требования к предварительной регистрации, принятые способы оплаты и другие относящиеся к делу детали.
Советы для покупателей налогового залога
Покупатели также должны проявлять должную осмотрительность в отношении доступной недвижимости.В некоторых случаях текущая стоимость имущества может быть меньше суммы залога. NTLA рекомендует разделить номинальную сумму просроченного налогового залога на рыночную стоимость собственности.Если коэффициент выше 4%, потенциальным покупателям следует держаться подальше от этой собственности.Кроме того, могут быть и другие залоговые права на собственность, которые не позволят участнику торгов получить право собственности на нее.
Каждому объекту недвижимости в данном округе с налоговым залогом присваивается номер в соответствующем участке. Покупатели могут искать эти залоговые права по номеру, чтобы получить информацию о них в округе, что часто можно сделать в Интернете. Для каждого числа в округе есть адрес собственности, имя владельца, оценочная стоимость собственности, юридическое описание и разбивка состояния собственности, а также любых построек, расположенных на территории.
Краткий обзор
Не инвестируйте в налоговые залоговые права в надежде, что вы получите от этого собственность;около 98% домовладельцев выкупают собственность до начала процесса обращения взыскания.
Как получить прибыль от залога
Инвесторы, которые заинтересованы в поиске возможностей инвестирования в налоговые залоги, должны связаться со своим местным налоговым инспектором, ответственным за сбор налогов на недвижимость. В настоящее время существует 2500 городов, поселков или округов юрисдикции, которые продают государственный налоговый долг.
Хотя не каждый штат предусматривает публичную продажу неуплаченных налогов на недвижимость, если штат разрешает публичный аукцион неоплаченного счета по налогу на имущество, инвесторы должны иметь возможность определять, когда и где эти налоги публикуются для публичного рассмотрения.Продажи под налогом на недвижимость должны рекламироваться в течение определенного периода времени перед продажей.Обычно в рекламе указывается владелец собственности, ее юридическое описание и сумма неуплаченных налогов, подлежащих продаже.
Инвесторы, приобретающие залоговое право по налогу на недвижимость, обычно должны немедленно выплатить полную сумму залога муниципалитету, выдавшему его.Во всех штатах, кроме двух, орган, выдающий налоговое залоговое право, взимает основную сумму, проценты и любые штрафы;платит держателю залогового сертификата, а затем забирает залоговый сертификат, если его нет в файле.Владелец собственности должен выплатить инвестору всю сумму залога плюс проценты, которые варьируются от штата к штату, но обычно составляют от 10% до 12%. Если инвестор уплатил премию за залог, она может быть добавлена к сумме, которая выплачивается в некоторых случаях.
График погашения обычно длится от шести месяцев до трех лет. В большинстве случаев владелец может полностью выплатить залог. Если владелец не может уплатить залог в установленный срок, инвестор имеет право изъять имущество, как это сделал бы муниципалитет, хотя это случается очень редко.
Пассивное инвестирование через институционального инвестора
Инвестирование с налоговым залогом требует значительного объема исследований и должной осмотрительности, поэтому, возможно, стоит рассмотреть возможность пассивного инвестирования через институционального инвестора, который является членом NTLA.Приблизительно 80% свидетельств об удержании налогов проданы членам NTLA.
Если вы хотите стать членом NTLA, это стоит 500 долларов в год (для инвесторов менее 1 миллиона долларов).Для институциональных инвесторов членские взносы варьируются от 2000 до 10 000 долларов в зависимости от размера их инвестиционного портфеля.Институциональные инвесторы могут получать доход от 4% до 9% в год. NTLA может помочь сопоставить заинтересованных инвесторов, которые становятся членами NTLA, с институциональными инвесторами, которые сосредоточены на инвестировании с налоговым залогом.
Недостатки инвестирования в залог по налогу на имущество
Хотя залоговое право на налог на имущество может принести существенные проценты, инвесторам необходимо хорошо поработать, прежде чем вступать в эту арену. Налоговые залоговые права обычно не подходят для начинающих инвесторов или тех, у кого мало опыта или знаний в сфере недвижимости.
Краткий обзор
Инвесторам рекомендуется не приобретать залоговые права на недвижимость, наносящую ущерб окружающей среде, например, место, где на заправочной станции были сброшены опасные материалы.
Заброшенные свойства
Инвесторам также необходимо хорошо ознакомиться с фактическим имуществом, на которое было передано право залога. Это может помочь им гарантировать, что они действительно смогут получить деньги от владельца. Ветхая собственность, расположенная в центре района трущоб, вероятно, не является хорошей покупкой, независимо от обещанной процентной ставки. Владелец недвижимости может быть полностью не в состоянии или не желать платить причитающийся налог. Свойства, которые могут нанести какой-либо ущерб окружающей среде, например, от химикатов или опасных материалов, которые там были отложены, также, как правило, нежелательны.
Не пассивное вложение
Владельцы залогового права должны знать, каковы их обязанности после получения сертификатов. Как правило, они должны письменно уведомить владельца недвижимости о своей покупке в течение указанного периода времени. Они также обычно должны отправить им второе письмо с уведомлением ближе к концу периода погашения, если к этому времени оплата не была произведена полностью.
Срок действия налогового залога истекает
Налоговые залоги — это не вечный инструмент. У многих есть срок годности после окончания периода погашения. По истечении срока залога владелец залога становится неспособным получить невыплаченный остаток. Если собственность переходит в обращение взыскания, держатель залога может обнаружить другие залоговые права на собственность, которые могут сделать невозможным получение титула.
Соревнование
Многие коммерческие учреждения, такие как банки и хедж-фонды, заинтересовались залогом собственности. В результате они смогли превзойти конкурентов и снизить доходность. Из-за этого частным инвесторам стало труднее находить выгодные залоговые права, и в результате некоторые отказались от этого. Однако в настоящее время доступны также некоторые фонды, которые вкладывают средства в залог, и это может быть хорошим способом для начинающего инвестора выйти на эту арену с более низкой степенью риска.
Часто задаваемые вопросы о налоговом залоге
Что это значит, если у вас есть налоговое залоговое право?
Если у вас есть налоговое право удержания, это означает, что правительство предъявило иск против вашей собственности, потому что вы пренебрегли или не выплатили налоговый долг. В случае залогового удержания налога на имущество вы либо пренебрегли, либо не уплатили налоги на имущество, которые вы должны заплатить городу или округу, где находится ваша собственность. Когда это происходит, ваш город или округ имеет право наложить арест на собственность.
Как работает продажа с налоговым залогом?
Двадцать девять штатов, а также Вашингтон, округ Колумбия, Виргинские острова и Пуэрто-Рико, разрешают продажу налоговых залогов. Каждый штат использует несколько иной процесс для осуществления продаж налогового залога.
Обычно после того, как владелец недвижимости не платит налоги, наступает период ожидания. Некоторые штаты ждут несколько месяцев, в то время как другие штаты ждут несколько лет, прежде чем вмешается сборщик налогов. После этого неуплаченные налоги продаются с аукциона при продаже налогового залога. Это может происходить онлайн или в физическом месте. Иногда залоговое право взыскания получает тот, кто предложит самую высокую цену. Другие аукционы присуждают залог инвестору, который принимает самую низкую процентную ставку. Сборщики налогов используют деньги, которые они. заработать на аукционе для компенсации невыплаченных налогов. После того, как залоговое право переходит к инвестору, домовладелец должен им неуплаченные налоги на недвижимость плюс проценты (в противном случае они столкнутся с потерей права выкупа своей собственности).
Где я могу найти налоговые залоговые права для продажи?
Вы можете напрямую позвонить в налоговую инспекцию вашего округа, чтобы узнать о процессе покупки налоговых залогов. Некоторые округа также будут рекламировать процесс на своих веб-сайтах, а также предоставлять инструкции о том, как зарегистрироваться в качестве участника торгов.
Когда округа перечисляют аукционы на своих веб-сайтах, они также предоставляют информацию об объектах, выставленных на аукцион, когда они выставляются на аукцион, и минимальной ставке. Этот список может помочь вам определить, есть ли какие-либо объекты недвижимости, которые вас интересуют, исходя из их местоположения, типа недвижимости, размера и минимальной ставки.
Что происходит с ипотекой при продаже налогового залога?
Залог остается с недвижимостью при ее продаже. Однако залог остается в кредитном отчете предыдущего владельца.
Взыскание залога по налогу на имущество происходит, когда правительства лишают собственность в своей юрисдикции невыплаченного налога на имущество, причитающегося с нее.Залог по налогу на имущество превосходит другие залоговые права, поэтому их обращение взыскания исключает другие залоговые права, включая ипотечное удержание.Домовладельцы с неуплатой налогов обычно также имеют непогашенную задолженность по ипотеке.Если после покупки недвижимости, освобожденной от уплаты налогов, вы обнаружите, что на нее заложен залог по ипотеке, она должна быть снята округом, в котором вы ее купили.Округ отменит удержание на основании документов закрытия налоговой продажи.В случае, если это не сработает, вы также можете обратиться к держателю залога, чтобы он удалил его.
В каждом штате после продажи налогового залога существует период выкупа (хотя продолжительность варьируется в зависимости от штата), когда владелец собственности может попытаться выкупить свою собственность, уплатив свои просроченные налоги на собственность. Однако, даже если владелец платит налоги на недвижимость, если он не сможет внести платежи по ипотеке в течение этого времени, владелец ипотеки может лишить права выкупа дома.
Являются ли налоговые удержания IRS в публичной записи?
Если к вашей собственности предъявлен законный иск с целью погашения налоговой задолженности, IRS подаст Уведомление о федеральном налоговом удержании. Это общедоступный документ, который служит предупреждением для других кредиторов о том, что IRS предъявляет обеспеченное требование к вашим активам. Агентства кредитной информации могут найти уведомление и включить его в ваш кредитный отчет.
Суть
Залог по налогу на имущество может быть жизнеспособной альтернативой инвестированию для опытных инвесторов, знакомых с рынком недвижимости. Те, кто знает, что делают, и тратят время на изучение свойств, на которые они покупают залоговое право, могут со временем получить значительную прибыль. Однако потенциальные риски делают эту арену неподходящей для неискушенных инвесторов.
Без надлежащего исследования и понимания рынка недвижимости инвестор может легко получить собственность, которая не будет выкуплена владельцем (в виде уплаты им налогов с процентами) и не имеет ценности. Это недорогое имущество в конечном итоге станет собственностью инвестора.
Для тех, кто заинтересован в инвестировании в недвижимость, покупка налогового залога — лишь один из вариантов. Покупка дома с выкупом или покупка дома на аукционе также могут быть ценными инвестиционными возможностями. Если вас по-прежнему интересует удержание налога на имущество, рекомендуется проконсультироваться с вашим агентом по недвижимости или финансовым консультантом.