Инвестиционная недвижимость

Что такое Инвестиционная недвижимость?

Инвестиционная собственность – это недвижимость, приобретенная с целью получения дохода от инвестиций либо за счет дохода от аренды, либо за счет будущей перепродажи собственности, либо за счет того и другого. Имущество может принадлежать индивидуальному инвестору, группе инвесторов или корпорации.

Инвестиционная собственность может быть как долгосрочным, так и краткосрочным вложением. В последнем случае инвесторы часто занимаются переворотом , когда недвижимость покупается, реконструируется или обновляется и продается с прибылью в короткие сроки.

Термин «инвестиционная недвижимость» также может использоваться для описания других активов, которые инвестор покупает для будущей оценки, таких как искусство, ценные бумаги, земля или другие предметы коллекционирования.

Понимание инвестиционной недвижимости

Инвестиционная недвижимость – это та недвижимость, которая не используется в качестве основного жилья. Они генерируют доход в той или иной форме – дивиденды, проценты, рента или даже роялти, – которые выходят за рамки обычной деятельности владельца собственности. А то, как используется инвестиционная недвижимость, существенно влияет на ее стоимость.

Краткая справка

Инвестиционная недвижимость приносит доход и не является основным местом проживания.

Иногда инвесторы проводят исследования, чтобы определить наилучшее и наиболее прибыльное использование недвижимости. Это часто называют наиболее эффективным использованием собственности. Например, если инвестиционная недвижимость зонирована как для коммерческого, так и для жилого использования, инвестор взвешивает плюсы и минусы обоих, пока не определит, какая из них имеет наибольшую потенциальную доходность. Затем он таким образом использует собственность.

Инвестиционную недвижимость часто называют вторым домом. Но эти два слова не обязательно означают одно и то же. Например, семья может купить коттедж или другую недвижимость для отдыха, чтобы использовать себя, или кто-то, у кого есть основной дом в городе, может приобрести вторую недвижимость в деревне для отдыха на выходных. В этих случаях вторая собственность предназначена для личного пользования, а не для получения дохода.

Типы инвестиционной недвижимости

Жилой: дома в аренду – популярный способ для инвесторов увеличить свой доход. Инвестор, который покупает жилую недвижимость и сдает ее арендаторам, может получать ежемесячную арендную плату. Это могут быть односемейные дома, кондоминиумы, квартиры, таунхаусы или другие типы жилых построек.

Коммерческая недвижимость : приносящая доход недвижимость не всегда должна быть жилой. Некоторые инвесторы, особенно корпорации, покупают коммерческую недвижимость, которая используется специально для деловых целей. Обслуживание и улучшение этих свойств могут быть выше, но эти затраты могут быть компенсированы более высокой прибылью. Причина в том, что аренда этих объектов недвижимости часто требует более высокой арендной платы. Эти здания могут быть коммерческими многоквартирными домами или магазинами розничной торговли.

Смешанное использование: объект смешанного использования может использоваться одновременно как для коммерческих, так и для жилых целей. Например, в здании может быть магазин розничной торговли на первом этаже, такой как круглосуточный магазин, бар или ресторан, а в верхней части конструкции находятся жилые единицы.

Ключевые моменты

  • Инвестиционная недвижимость приобретается с целью получения дохода за счет дохода от аренды, будущей перепродажи недвижимости или того и другого.
  • Недвижимость может представлять собой краткосрочную или долгосрочную инвестиционную возможность.
  • Инвестиционная недвижимость не является первичным жилым домом или вторым домом, что затрудняет инвесторам получение финансирования.
  • О продаже инвестиционной собственности необходимо сообщать, это может привести к приросту капитала, что может иметь налоговые последствия для инвесторов.

Финансирование инвестиционной недвижимости

В то время как заемщики , которые крепят кредит для их основного места жительства имеют доступ ко множеству вариантов финансирования , включая FHA кредитыVA кредиты и обычные кредиты, это может быть более сложной задачей для финансирования выхлопотать для инвестиций в недвижимость.

Страховщики не предоставляют ипотечное страхование инвестиционной собственности, и, как следствие, заемщикам необходимо иметь не менее 20% залога для обеспечения банковского финансирования инвестиционной собственности. 

Банки также настаивают на соотношении ссуды к стоимости, прежде чем одобрить заемщику ипотеку для инвестиционной собственности. Некоторые кредиторы также требуют, чтобы заемщик имел достаточные сбережения для покрытия расходов на инвестиционную собственность на сумму не менее шести месяцев, тем самым обеспечивая своевременное обновление ипотеки и других обязательств.

Налоговые последствия

Если инвестор собирает арендную плату с инвестиционной собственности, Налоговая служба требует, чтобы он указывал арендную плату как доход, но агентство также позволяет ему вычесть соответствующие расходы из этой суммы. Например, если арендодатель получает 100 000 долларов в качестве арендной платы в течение года, но платит 20 000 долларов на ремонт, уход за газоном и связанные с этим расходы, он сообщает разницу в 80 000 долларов как доход от самозанятости.

Если физическое лицо продает инвестиционную недвижимость по цене, превышающей первоначальную покупную цену, у него есть прирост капитала , о котором необходимо сообщить в IRS. По состоянию на 2020 год прирост капитала от активов, которые удерживаются не менее одного года, считается долгосрочной прибылью и облагается налогом по ставке 15%, за исключением тех, кто состоит в браке и подает совместную декларацию и имеет налогооблагаемый доход, превышающий 496 600 долларов США или одиноких, и имеющих доход, превышающий 441 450 долларов США. . В этих случаях ставка составляет 20%.

Напротив, если налогоплательщик продает свое основное место жительства, он должен только сообщить о приросте капитала, превышающем 250 000 долларов, если он подает индивидуальную декларацию, и 500 000 долларов, если он состоит в браке и подает совместно. Прирост капитала инвестиционной собственности – это цена продажи за вычетом покупной цены за вычетом любых значительных улучшений.

Для иллюстрации представьте, что инвестор покупает недвижимость за 100 000 долларов и тратит 20 000 долларов на установку новой сантехники. Спустя несколько лет он продает недвижимость за 200 000 долларов. После вычета первоначальных вложений и капитального ремонта его прибыль составляет 80 000 долларов.