Земельный фонд
Что такое Земельный фонд?
Земельный фонд — это юридическое лицо, которое приобретает право собственности на объект недвижимости по указанию собственника. Как и в случае с другими типами трастов , условия каждого земельного траста уникальны.
Ключевые моменты
- Земельные трасты — это организации, которые принимают на себя законную собственность, управление или частичный контроль над собственностью по указанию землевладельца.
- Тресты с правом собственности на землю, также известные как земельные фонды штата Иллинойс, защищают анонимность землевладельцев и не допускают права собственности на завещание.
- Трасты природоохранных земель уполномочены управлять неосвоенными землями для сохранения природных ресурсов, исторических мест и общественных зон отдыха для будущих поколений.
- Землевладельцы, которые используют сервитуты для передачи прав на застройку трасту охраняемых земель, могут получить налоговый вычет за свое благотворительное пожертвование.
- Из-за некоторых случаев мошенничества некоторые пожертвования в виде сервитутов на охрану природы и земельные трасты, которые их принимают, стали предметом повышенного внимания.
Как работает земельный траст
Начните с понимания двух типов земельного траста.
- Трест с правом собственности позволяет владельцу собственности анонимно сохранять все права на собственность и направлять действия земельного фонда. Эти трасты также обычно называют «земельными трастами Иллинойса», потому что они были впервые популяризированы в Чикаго в 1800-х годах. В то время владельцам недвижимости не разрешалось голосовать по городским проектам на тех же территориях, где они владели землей. Чтобы обойти этот закон, богатые бизнесмены и политики использовали бы земельные фонды для анонимной покупки земли, тем самым защищая свои права голоса. Не во всех 50 штатах существует правовая структура земельного фонда с правом собственности. Однако большинство штатов подчиняются законам о земельных фондах Иллинойса, если у них нет своих собственных, а это означает, что любой человек может сформировать земельный фонд в стиле «Иллинойс» в любом штате при надлежащем правовом руководстве.
- С другой стороны, траст охраняемых земель требует, чтобы владелец собственности отказался от некоторых прав на землепользование и застройку. Целью фонда охраняемых земель является защита дикой природы, исторических или культурных объектов и природных ресурсов от коммерческой застройки или другой деятельности, которая может привести к разрушению или загрязнению.
Право собственности на земельные фонды (также известные как земельные фонды штата Иллинойс)
В земельном фонде с правом собственности землевладелец подписывает документ под названием Доверительный акт, который передает юридическое право собственности на собственность. При создании траста землевладелец (который одновременно является доверителем и бенефициаром) может указать, как будет осуществляться управление землей, кто имеет над ней контроль и как распределяется любой доход, который она приносит. Это означает, что хотя траст на бумаге является держателем титула, землевладелец сохраняет полный контроль над собственностью.
Трасты с правом собственности используются владельцами собственности как способ сохранить анонимность и защитить ценные активы от завещания. Они также могут предоставить ряд других преимуществ в области имущественного планирования и защитить активы от судебных решений или залогового удержания. Это может быть особенно полезно для очень богатых людей, знаменитостей и крупных компаний, которые могут захотеть скрыть планы развития.
Показательный пример: знаменитый «Мир Уолта Диснея» в Орландо, штат Флорида, первоначально был приобретен в 1965 году с использованием земельного фонда с правом собственности. Первоначальные владельцы болот Флориды, на которых построен курорт, понятия не имели, что за покупкой стояла компания Disney, которая в то время уже была широко известна. Если бы они знали о покупателе, они бы, вероятно, увеличили запрашиваемую цену.
Трасты заповедных земель
В трасте охраняемых земель траст не обязательно принимает на себя право собственности на землю, если собственность не передана в дар полностью. Вместо этого землевладелец может заключить юридически обязывающее соглашение, называемое сервитутом сохранения , тем самым «пожертвовав» свои права на застройку трасту. Задача траста — обеспечить соблюдение сервитута и, в некоторых случаях, управлять имуществом.
Сервитуты по сохранению могут быть адаптированы таким образом, чтобы землевладелец сохранял права собственности и пользования, такие как право продолжать заниматься сельским хозяйством или выращивать скот, при этом обеспечивая, чтобы земля оставалась незастроенной на неограниченный срок. Консервативные сервитуты «следуют за землей», что означает, что условия сервитута остаются в силе, даже если земля продана или передана наследникам.
56 миллионов
Общее количество акров неосвоенных земель, управляемых более чем 1300 частными фондами охраняемых земель по всей территории США.
Особые соображения
Есть еще одно важное различие между трастами на право владения и охраняемыми землями: пожертвование последнему может принести вам большую налоговую льготу.
Если землевладелец передает свои права на застройку природоохранному трасту, он может получить налоговый вычет, равный разнице между стоимостью обремененной земли (с установленным сервитутом) и ее стоимостью, если бы она была разработана для ее » высшее и лучшее использование «. В некоторых случаях этот вычет может стоить миллионы долларов.
Как правило, землевладельцы — это либо фермеры и владельцы ранчо, которые владели этой собственностью в течение нескольких поколений, либо очень богатые люди, семьи или предприятия, которые могут позволить себе покупать участки напрямую. Однако недавно появилась новая инвестиционная ниша, призванная открыть налоговые льготы сохранения для большей части населения.
Инвестиции в охранные сервитуты …
Используя партнерство с несколькими участниками (или «синдикат»), эти инвестиционные компании позволяют нескольким аккредитованным инвесторам объединить свои деньги для покупки земли для сохранения. После передачи прав на застройку земельному фонду через сервитут консервации, члены товарищества пропорционально делят налоговый вычет. Отчасти благодаря этим природоохранным партнерствам, по оценкам, с 2005 по 2015 год объем охраны земель увеличился на 175%.
… И споры по поводу инвестирования в охранные сервитуты
Конечно, в любой момент, когда есть возможность получить прибыль, кто-то злоупотребит системой. Известны несколько громких случаев, когда люди брали очень большие вычеты за пожертвования сервитутов на полях для гольфа, жилых комплексах и другой собственности, которая на самом деле не имеет особой экологической или культурной ценности.
В ответ последовала агрессивная реакция против синдицированных инвестиций, в частности, земельных трастов, которые принимают их пожертвования в виде сервитутов. Однако этот единичный фокус не может дать полной картины существующих проблем. Независимо от того, пожертвованы ли они фермерами, миллиардерами или синдицированными инвесторами, ясно, что законы о пожертвовании сервитутов требуют более внимательного рассмотрения, чтобы минимизировать риск злоупотреблений без устранения стимула к сохранению.