Ловушка ипотечных ставок ухудшает ситуацию на рынке жилья
Один большой фактор, который помог многим домовладельцам сэкономить деньги, в конечном итоге вредит покупателям жилья. Это можно назвать ловушкой процентных ставок.
Годы исторически низких ставок, особенно в последние два года, помогли миллионам домовладельцев рефинансировать ипотечные кредиты со ставками от 2% до 4%, снизив их ежемесячный платеж на сотни долларов.
Сейчас, когда ставки по ипотеке приближаются к 5%, эти же домовладельцы дважды подумают о том, чтобы поменять жилье, что усугубляет нехватку запасов, которая создает кризис доступности для покупателей.
«Существующие домовладельцы не заинтересованы в продаже, поскольку каждый доллар, взятый в долг, обходится дороже», — сказал Yahoo Money Марк Флеминг, главный экономист First American Financial Corporation. «Финансово рациональное решение — не продавать.»
Это содержание недоступно из-за ваших настроек конфиденциальности.Обновите настройки здесь, чтобы увидеть его.
На этой неделе ставка по 30-летней фиксированной ипотеке достигла 4,72%, самого высокого уровня с декабря 2018 года, по данным Freddie Mac.
Год назад эта ставка составляла 3,13%. В январе прошлого года она достигла исторического минимума в 2,65%. В это время миллионы домовладельцев ухватились за возможность получить исторически низкую ставку.
Сейчас только 14% домовладельцев с ипотекой имеют ставку 4,75% или выше — именно там, где сейчас находится показатель Freddie Mac. Они также являются единственным контингентом домовладельцев, которые могут продать свой дом сейчас и купить другой по ставке, аналогичной той, что у них есть — если все сделки состоятся до того, как ставки снова вырастут, а это сомнительно, учитывая, что ставки росли самыми быстрыми темпами за три месяца с мая 1994 года, по данным Freddie Mac.
В противном случае, остальные 86% домовладельцев сидят на месте с ипотечной ставкой 4. 625% или ниже.
«Существует больше стимулов для переезда и замены своего текущего ипотечного заемщика, который, вероятно, имеет более низкую фиксированную ставку, что снижает оборот жилья», — говорится в записке BofA Global Research.
86% домовладельцев сидят на месте с ипотечной ставкой 4,625% или ниже. (Кредит: Black Knight)
Насколько велик сдерживающий фактор?
Возьмем домовладельца с ипотекой в 100 000 долларов под 3%. По словам Флеминга, этот домовладелец платит 3000 долларов в год в виде процентных платежей по 30-летней ипотеке с фиксированной ставкой. Если тот же владелец продаст свой дом и купит другой дом за 100 000 долларов под 4%, он будет платить 4500 долларов в год — на 1500 долларов больше, или на 125 долларов больше в месяц.
«Так зачем выводить дом на рынок для продажи и сразу же становиться покупателем, если это будет стоить больше в месяц?». сказал Флеминг.
И именно это и происходит — потенциальные продавцы не продают.
По данным Национальной ассоциации риелторов (NAR), в конце февраля инвентаризация существующих домов составила 870 000 единиц, что на 15,5% меньше, чем год назад, когда было 1,03 млн единиц. Существующие дома составляют 90% от общего объема продаж жилья.
Результат?
«Я думаю, нет никаких сомнений в том, что низкие запасы домов на продажу толкают цены вверх — вероятно, это главная причина», — сказал Дэвид Берсон, главный экономист и старший вице-президент Nationwide Mutual, в интервью Yahoo Money.
Дом на продажу виден в Вашингтоне, округ Колумбия, США, 12 декабря 2021 года. Годовой рост цен на жилье в США в октябре составил 18 процентов, что является самым высоким показателем за 45-летнюю историю индекса, согласно индексу цен на жилье компании CoreLogic. (Фото Ting Shen/Xinhua via Getty Images)
Национальный индекс цен на жилье S&P CoreLogic Case-Shiller в январе вырос на 19,2% по сравнению с 18,9% в декабре.
«Хотя повторное ускорение роста цен на жилье может вызывать беспокойство и, вероятно, обескураживать покупателей, впервые приобретающих жилье и молодых покупателей, это, тем не менее, неудивительно, учитывая тяжелые запасы домов для продажи, которые продолжают сокращаться и постоянно фиксируют новые минимумы», — сказала в своем заявлении Сельма Хепп, заместитель главного экономиста CoreLogic.
В то время как продавец может получить хорошую цену за свой дом, покупка другого означает рост ипотечных ставок, повышение цен на сдаваемое жилье и сверхконкурентный рынок из-за низких запасов — порочный круг, который продолжает отговаривать домовладельцев от продажи.
«Это замедлит как спрос, так и предложение», — сказал Берсон.
Также в игру вступает еще один фактор: Инфляция, особенно в условиях стремительного роста стоимости жилья — как аренды, так и цены продажи.
Жилье — ипотека или аренда — составляет треть бюджета большинства семей. Даже с учетом эксплуатационных расходов и повышения страховых взносов домовладельцев, домовладение все равно дешевле — потому что они составляют лишь четверть расходов, связанных с жильем, по словам Флеминга. Остальное — это фиксированный ипотечный платеж.
«В некоторых районах арендная плата растет быстрее инфляции», — говорит Флеминг. «Лучшим средством защиты от инфляции является домовладение, поскольку стоимость жилья остается неизменной».
Ронда — старший репортер по личным финансам Yahoo Money и адвокат с опытом работы в области права, страхования, образования и государственного управления. Следите за ней в Twitter @writesronda