Ловушка ипотечных ставок ухудшает ситуацию на рынке жилья

Один большой фактор, который помог многим домовладельцам сэкономить деньги, в конечном итоге вредит покупателям жилья. Это можно назвать ловушкой процентных ставок.

Годы исторически низких ставок, особенно в последние два года, помогли миллионам домовладельцев рефинансировать ипотечные кредиты со ставками от 2% до 4%, снизив их ежемесячный платеж на сотни долларов.

Сейчас, когда ставки по ипотеке приближаются к 5%, эти же домовладельцы дважды подумают о том, чтобы поменять жилье, что усугубляет нехватку запасов, которая создает кризис доступности для покупателей.

“Существующие домовладельцы не заинтересованы в продаже, поскольку каждый доллар, взятый в долг, обходится дороже”, – сказал Yahoo Money Марк Флеминг, главный экономист First American Financial Corporation. “Финансово рациональное решение – не продавать.”

Это содержание недоступно из-за ваших настроек конфиденциальности.Обновите настройки здесь, чтобы увидеть его.

На этой неделе ставка по 30-летней фиксированной ипотеке достигла 4,72%, самого высокого уровня с декабря 2018 года, по данным Freddie Mac.

Год назад эта ставка составляла 3,13%. В январе прошлого года она достигла исторического минимума в 2,65%. В это время миллионы домовладельцев ухватились за возможность получить исторически низкую ставку.

Сейчас только 14% домовладельцев с ипотекой имеют ставку 4,75% или выше – именно там, где сейчас находится показатель Freddie Mac. Они также являются единственным контингентом домовладельцев, которые могут продать свой дом сейчас и купить другой по ставке, аналогичной той, что у них есть – если все сделки состоятся до того, как ставки снова вырастут, а это сомнительно, учитывая, что ставки росли самыми быстрыми темпами за три месяца с мая 1994 года, по данным Freddie Mac.

В противном случае, остальные 86% домовладельцев сидят на месте с ипотечной ставкой 4. 625% или ниже.

“Существует больше стимулов для переезда и замены своего текущего ипотечного заемщика, который, вероятно, имеет более низкую фиксированную ставку, что снижает оборот жилья”, – говорится в записке BofA Global Research.

86% домовладельцев сидят на месте с ипотечной ставкой 4,625% или ниже. (Кредит: Black Knight)

Насколько велик сдерживающий фактор?

Возьмем домовладельца с ипотекой в 100 000 долларов под 3%. По словам Флеминга, этот домовладелец платит 3000 долларов в год в виде процентных платежей по 30-летней ипотеке с фиксированной ставкой. Если тот же владелец продаст свой дом и купит другой дом за 100 000 долларов под 4%, он будет платить 4500 долларов в год – на 1500 долларов больше, или на 125 долларов больше в месяц.

“Так зачем выводить дом на рынок для продажи и сразу же становиться покупателем, если это будет стоить больше в месяц?”. сказал Флеминг.

И именно это и происходит – потенциальные продавцы не продают.

По данным Национальной ассоциации риелторов (NAR), в конце февраля инвентаризация существующих домов составила 870 000 единиц, что на 15,5% меньше, чем год назад, когда было 1,03 млн единиц. Существующие дома составляют 90% от общего объема продаж жилья.

Результат?

“Я думаю, нет никаких сомнений в том, что низкие запасы домов на продажу толкают цены вверх – вероятно, это главная причина”, – сказал Дэвид Берсон, главный экономист и старший вице-президент Nationwide Mutual, в интервью Yahoo Money.

Дом на продажу виден в Вашингтоне, округ Колумбия, США, 12 декабря 2021 года. Годовой рост цен на жилье в США в октябре составил 18 процентов, что является самым высоким показателем за 45-летнюю историю индекса, согласно индексу цен на жилье компании CoreLogic. (Фото Ting Shen/Xinhua via Getty Images)

Национальный индекс цен на жилье S&P CoreLogic Case-Shiller в январе вырос на 19,2% по сравнению с 18,9% в декабре.

“Хотя повторное ускорение роста цен на жилье может вызывать беспокойство и, вероятно, обескураживать покупателей, впервые приобретающих жилье и молодых покупателей, это, тем не менее, неудивительно, учитывая тяжелые запасы домов для продажи, которые продолжают сокращаться и постоянно фиксируют новые минимумы”, – сказала в своем заявлении Сельма Хепп, заместитель главного экономиста CoreLogic.

В то время как продавец может получить хорошую цену за свой дом, покупка другого означает рост ипотечных ставок, повышение цен на сдаваемое жилье и сверхконкурентный рынок из-за низких запасов – порочный круг, который продолжает отговаривать домовладельцев от продажи.

“Это замедлит как спрос, так и предложение”, – сказал Берсон.

Также в игру вступает еще один фактор: Инфляция, особенно в условиях стремительного роста стоимости жилья – как аренды, так и цены продажи.

Жилье – ипотека или аренда – составляет треть бюджета большинства семей. Даже с учетом эксплуатационных расходов и повышения страховых взносов домовладельцев, домовладение все равно дешевле – потому что они составляют лишь четверть расходов, связанных с жильем, по словам Флеминга. Остальное – это фиксированный ипотечный платеж.

“В некоторых районах арендная плата растет быстрее инфляции”, – говорит Флеминг. “Лучшим средством защиты от инфляции является домовладение, поскольку стоимость жилья остается неизменной”.

Ронда – старший репортер по личным финансам Yahoo Money и адвокат с опытом работы в области права, страхования, образования и государственного управления. Следите за ней в Twitter @writesronda

Adblock
detector