Несправедливо и неоплатно: Денежная машина налога на недвижимость уничтожает семьи

(Bloomberg) — Тринити Смит потеряла свой дом в Детройте из-за несправедливо высоких налогов на недвижимость — и в процессе этого она передала тысячи долларов многомиллиардной денежной машине, от которой выигрывают спекулянты недвижимостью, крупные банки и правительство округа, которое обратило на нее взыскание.

Самое читаемое из Bloomberg

Третья доза препарата Moderna повышает уровень антител против омикрона

Omicron становится доминирующим штаммом в США, на который приходится 73% случаев заболевания Covid

S&P 500 имеет самое большое трехдневное падение с сентября: Обзор рынков

Турецкая лира качается после самого большого ралли за 38 лет

Шоу Билли Джоэла в Нью-Йорке продолжается; закрытие Квебека: Обновленная информация о вирусе

Дом Смита был одним из более чем 100 000, проданных на аукционе за последнее десятилетие в округе Уэйн, штат Мичиган, который превратил просроченные налоги на недвижимость в инвестиционные возможности. С 2005 года власти округа использовали долги для обеспечения продажи облигаций на сумму около 3,5 миллиарда долларов — ценных бумаг, которые приносят инвесторам высокий доход и финансируются за счет пеней, штрафов и продаж с целью лишения права выкупа, как в случае с Тринити Смит.

Выпуская эти так называемые Delinquent Tax Anticipation Notes, или DTANs, округ добился хороших результатов, собрав сотни миллионов долларов дохода сверх фактической налоговой задолженности. Тем временем Смит, которая потеряла все свои инвестиции в дом в результате лишения права выкупа в 2013 году, все еще борется с последствиями.

«Я не могу прийти в себя психологически», — сказала она в недавнем интервью, вытирая слезы.

Округ Уэйн является экстремальным примером общенационального явления: Местные власти используют штрафы, взыскания или продажу налоговых залогов в качестве дубины против людей, которые не заплатили налоги на недвижимость — даже несмотря на то, что несовершенные налоговые оценки систематически завышают налоговые счета для домов с самой низкой ценой. Попытки некоторых муниципалитетов секьюритизировать или продать долги привели к широкому, восходящему перемещению богатства, которое коренится в принципиально несправедливой налоговой системе.

Нью-Йорк, где расследование Bloomberg News выявило глубокую системную несправедливость в отношении налогов на недвижимость, вернул миллиарды за счет передачи налоговых обязательств в трасты и продажи облигаций — практика, приносящая миллионные гонорары специалистам по финансам. Генеральный прокурор Нью-Йорка рекомендовал пересмотреть эту практику, ссылаясь на «непропорциональное воздействие» на домовладельцев из числа меньшинств.

А в Техасе финансовая фирма, соучредителем которой является миллиардер, применила частный подход к финансированию долга по налогам на недвижимость, купив и объединив более 35 000 муниципальных залогов на сумму около 300 миллионов долларов в ценные бумаги для продажи на Уолл-стрит.

Общенациональные данные показывают, что большая часть продаваемых долгов вообще не должна была существовать. В США местные органы власти ежегодно собирают около 500 миллиардов долларов в виде налогов на жилую недвижимость путем применения установленной налоговой ставки к рыночной стоимости каждого дома, что делает жизненно важным точную оценку стоимости каждой недвижимости. Однако исследования показывают, что в каждом округе несправедливая оценка перекладывает налоговое бремя с домов с высокой ценой на дома с низкой ценой.

Некоторые местные власти признают наличие проблемы, называя причины, в том числе сложность определения состояния и, соответственно, стоимости тысяч отдельных домов. Но если причины сложны, то последствия просты: Семьи, которые были несправедливо обложены налогом, попадают в порочный круг долгов, и многие теряют свой лучший шанс построить богатство.

См. также: Как несправедливые налоги на недвижимость не дают черным семьям разбогатеть

Кингу Смиту было 11 лет, когда мужчины пришли выселить его и его мать, Тринити, из их двухэтажного дома в детройтском районе Роуздейл Парк. Он вспоминает, как его друзья смотрели, как рабочие складывали их имущество на обочине. Его Playstation пропала. Позже он узнал, что служба контроля за животными забрала двух его собак.

«Это было то детство, которое должно было быть у меня», — говорит Кинг, которому сейчас 16 лет, — «но у меня его отняли». Смиты переехали с улицы с широкими газонами и пологом деревьев, в итоге поселились в одноэтажном доме в квартале, который изобилует заброшенной недвижимостью.

Тринити Смит купила их дом в 2011 году за 22 500 долларов, но власти Детройта оценили его в 85 000 долларов для целей налогообложения в том году. По ее словам, она подала заявление на освобождение от уплаты налога на недвижимость в рамках местной программы для семей с низкими доходами, но ни счета, ни какого-либо другого официального уведомления от города она так и не получила. Тем не менее, по данным окружных архивов, всего за несколько лет за домом накопилось более 6 000 долларов неоплаченных налогов.

Впервые она узнала о налоговой задолженности в 2013 году, когда ей позвонили из компании, предлагавшей купить ее дом; звонивший упомянул о просроченной сумме и сказал, что ей грозит лишение права выкупа. Смит поспешила в офис казначея округа Уэйн, где обнаружила, что ее собственность находится на двух разных налоговых участках. Хотя это и не редкость, но, по ее словам, это вызвало путаницу в документах на освобождение от налогов.

Она подала заявление на отсрочку и обратилась за помощью в агентство социальных услуг. Но к тому времени округ уже лишил ее права выкупа. В следующем году дом Смитов стал одним из более чем 23 000 домов, проданных с аукциона; его цена составила 39 000 долларов. Троица и Кинг Смит потеряли все. Другие приобрели.

Во-первых, округ Уэйн использовал свой налоговый долг и тысячи других для поддержки выпуска DTAN в 2014 году. Эти двух-трехлетние облигации были привлекательны для андеррайтеров и инвесторов; в эпоху исторически низких процентных ставок они предлагали доходность, которая была в шесть раз выше, чем по аналогичным долговым обязательствам, как показывают документы округа и рыночные данные. Среди крупнейших институциональных держателей облигаций были Bank of New York Mellon, несколько страховых компаний и ассоциация сельских электрических кооперативов.

С 2017 года округ Уэйн предлагал DTAN через частные размещения, и по состоянию на этот год он продал в частном порядке около 617 миллионов долларов. Согласно документам округа, примерно 500 млн долларов из этих облигаций были приобретены компанией JPMorgan Chase & Co. Представитель банка отказался от комментариев для этой статьи.

Держатели облигаций были не единственными бенефициарами, когда Смиты потеряли свой дом. Он был продан за 39 000 долларов в октябре 2014 года, что намного больше, чем долг Тринити Смит по налогам в размере 6 358 долларов, и округ Уэйн забрал разницу, получив пятикратную прибыль от неуплаченных налогов.

На протяжении многих лет округ Уэйн и по меньшей мере семь других округов штата Мичиган регулярно продавали с аукциона дома, на которые обращено взыскание, за суммы, превышающие долги по налогам, и оставляли разницу себе. В прошлом году Верховный суд штата Мичиган постановил, что такая практика представляет собой неконституционное «изъятие» частной собственности. До сих пор ни один из округов Мичигана не согласился возместить ущерб таким людям, как Тринити Смит; было сертифицировано пять коллективных исков.

«Меня просто шокировало, что правительства обращаются с людьми так, как будто они не владеют своей собственностью», — говорит Кристина Мартин, адвокат Тихоокеанского юридического фонда, либертарианской юридической фирмы, занимающейся общественными интересами, которая возглавляла группу, добившуюся решения Верховного суда штата. «Они имеют право изымать имущество, чтобы получить причитающуюся им сумму, но не имеют права удерживать ничего сверх этого». По словам Мартина, группа оспаривает подобную практику по всей стране, в том числе в Небраске, Массачусетсе, Нью-Джерси и Миннесоте.

В Мичигане, сказал Мартин, «быстро стало очевидно, что эта практика используется некоторыми казначеями как способ увеличить свои бюджеты».

С 2005 года программа округа Уэйн по борьбе с просроченными налогами и взысканиям принесла примерно 715 миллионов долларов дохода сверх причитающихся налогов, как показывают проверенные финансовые отчеты, и округ перечислил почти 600 миллионов долларов из этой программы в свой общий фонд.

В письменном ответе на вопросы казначей округа Уэйн Эрик Сабри заявил, что округ осуществляет программу по борьбе с просроченными налогами «в соответствии с законом штата Мичиган», и что перечисления в общий фонд округа «также предусмотрены законом штата». Он добавил: «Мы постоянно анализируем и оцениваем любое влияние решения Верховного суда Мичигана» и «соответствующие судебные разбирательства продолжаются».

Инвестор, купивший дом Смитов, также получил некоторые преимущества. Купив его за 39 000 долларов в 2014 году и разрешив Троице и Кингу Смитам пожить в нем некоторое время, инвестор продал его в 2017 году за 120 000 долларов, как показывают записи о собственности. В том году городские оценщики оценили его для целей налогообложения всего в 47 000 долларов — около 39% от его рыночной стоимости. Когда Троица Смит купила его в 2011 году, оценщики оценили его в 377% от рыночной стоимости.

Такие «регрессивные» оценки, то есть те, которые обременяют людей на низком конце экономической шкалы больше, чем людей на высоком конце, были причиной по крайней мере 25% случаев лишения Детройта права собственности на дома с самой низкой ценой, согласно исследованию 2019 года. Один из авторов исследования, Бернадетт Атуахен, профессор права в Юридическом колледже Чикаго-Кент при Иллинойском технологическом институте, является одним из основателей группы, которая борется за прекращение завышенных оценок налога на недвижимость; она отметила, что конституция штата запрещает оценивать дома более чем в 50% от их рыночной стоимости. Группа добивается приостановки взысканий до тех пор, пока Детройт не устранит неточности и не предоставит компенсацию пострадавшим домовладельцам.

В своей статье, опубликованной в прошлом году, Атуахен назвала Детройт «хищническим городом», сославшись на системные недостатки в городских оценках и большое количество сделок по отчуждению имущества. Она предположила, что другие города США также могут заслуживать этого звания.

«Есть много людей, зарабатывающих деньги на разных уровнях», — сказал Атуахен. «Люди, получающие прибыль, делают то, что вполне законно, но они допускают хищническую систему, построенную на незаконно высоких оценках».

См. также: Как за квартиру в Бруклине стоимостью 2 млн. долларов приходится платить 157 долларов налогов

В Нью-Йорке, где с 1996 года долги по налогам на недвижимость обеспечили облигации на сумму более 2 миллиардов долларов США; последняя партия облигаций была продана 17 декабря. Поскольку в городе действует крайне регрессивная система налогообложения недвижимости, которая ежегодно перекладывает сотни миллионов долларов налогов с более дорогой на более дешевую недвижимость, многие домовладельцы все равно оказываются в проигрыше.

Кевин Б. Роуз узнал об этом после смерти своего отца в 2012 году. Линдон Роуз оставил после себя семейный дом в Бронксе, где начали накапливаться неоплаченные налоги на недвижимость. К тому времени, когда Кевин Роуз понял, что происходит, ему пришлось разбираться с кучей предупреждений о лишении права выкупа и налоговым долгом, который приближался к 10 000 долларов при процентных ставках до 18%. (В 2019 году чиновники снизили максимальную процентную ставку до 7% для такой недвижимости, как у Роузов). Чувствуя себя подавленным, он продал дом в апреле 2016 года за 260 000 долларов.

Эта цена продажи была на 80 000 долларов меньше, чем стоимость, которую городские власти определили для дома двумя месяцами ранее, согласно городским документам, в результате чего ежегодный налоговый счет составил около 3 900 долларов. Исходя из фактической цены продажи, эффективная ставка налога составляет 1,5% — намного выше, чем средняя ставка в 0,9% для Бронкса.

(Согласно городским документам, покупатель приступил к восстановлению бывшего дома Роуз месяц спустя и перепродал недвижимость в 2017 году за 442 568 долларов. В том году городские власти установили его стоимость для целей налогообложения на уровне $370 000).

«Это невероятно, просто невероятно», — говорит Кевин Роуз об этом опыте. «Они знают, что у таких людей, как мой отец, может не быть группы поддержки, адвоката, который может все это рассмотреть. Они пользуются вашим невежеством, отсутствием выбора».

Он не знал этого, но часть налогового законопроекта досталась и инвесторам. Каждый год власти Нью-Йорка собирают около 30 миллиардов долларов в виде налогов на недвижимость и создают траст для обработки сравнительно небольшой суммы неуплаченных налогов, составляющей в среднем 75 миллионов долларов. Чиновники передают залоговые права — официальные, обязательные к исполнению требования, которые они предъявили к недвижимости за неоплаченные счета — в каждый траст, который затем выпускает облигации для инвесторов. По данным городских властей, в последнюю продажу попали залоги примерно на 7 000 объектов недвижимости.

Компании, нанятые для возврата долга, получают 1% от активов траста в качестве базового вознаграждения. Бонусы растут по мере того, как они собирают больше; их выплаты могут достигать 3 миллионов долларов для крупных трастов. В течение нескольких лет нью-йоркские трасты поручали работу по взысканию долгов компаниям MTAG Services из Южной Каролины и Tower Capital Management из Нью-Джерси. Руководство MTAG не ответило на просьбу о комментарии, а руководитель Tower сказал, что все вопросы следует направлять в финансовый департамент Нью-Йорка.

В электронном письме представитель департамента сообщил, что система имеет преимущества по сравнению с традиционным правоприменением, включая снижение вероятности взыскания долга.

«Продажа налогового залога является эффективным инструментом принудительного взыскания для поддержания высокого уровня добровольного соблюдения требований по уплате налогов на недвижимость», — сказал представитель пресс-службы. «Программа разработана для того, чтобы побудить владельцев недвижимости оплатить просроченные налоги и сборы. Она не является тупым инструментом, который прокладывает односторонний путь к лишению права собственности».

Те, кто покупает облигации трастов — как правило, институциональные инвесторы, такие как страховщики и банки, — делают удивительно надежные ставки и получают доходность, превышающую доходность казначейских облигаций США.

Облигации обычно получают рейтинг ААА, и на то есть веские причины: Налоговые залоги получают «суперприоритет» в случае дефолта; держатели залогов получают выплаты даже раньше ипотечных кредиторов. Более того, стоимость налогового залога в Нью-Йорке в среднем составляет около 10% от стоимости недвижимости, что стимулирует владельцев платить, а не просто уходить.

Приверженность Нью-Йорка трастам налоговых залогов, возможно, ослабевает. Чиновники не стали создавать его на 2020 год, сославшись на пандемию Covid-19. В октябрьском письме генеральный прокурор Нью-Йорка Летиция Джеймс призвала уходящего мэра Билла де Блазио отказаться от создания траста и в этом году, назвав такую перспективу «тревожной». Критики утверждают, что трасты усугубляют проблему переселения и джентрификации, что, по их мнению, является слишком высокой ценой для общества.

Будущий преемник де Блазио, Эрик Адамс, заявил, что планирует прекратить действие трастов. Даже Кит Серник, соучредитель одной из компаний, которая собирает для них долги, говорит, что их время, вероятно, прошло.

«Им было бы лучше, если бы они просто провели открытый аукцион» для продажи налоговых залогов без их секьюритизации, говорит Серник, который сейчас руководит фирмой по экономическому развитию. «Потому что секьюритизация — это очень дорого. А парни, которые занимаются секьюритизацией, зарабатывают кучу денег».

Между тем, одна компания в Техасе продемонстрировала, что частный сектор может осуществить практически тот же процесс. В 2014 году компания Propel Financial Services объединила налоговые долги Техаса на 141 млн долларов в траст, который продавал ценные бумаги, обеспеченные ими; а в 2017 году, расширив свой охват на семь других штатов, она запустила еще один траст с облигациями на 137 млн долларов.

Propel в основном создавала эти трасты по одному залоговому праву за раз, обращаясь непосредственно к домовладельцам с просрочками, часто с помощью прямой почтовой рассылки или маркетинговых кампаний в Интернете. По сути, компания погашает задолженность домовладельцев по налогам, создавая новые кредиты, которые по-прежнему обеспечены залоговым правом на их имущество.

Для заемщиков перед такой привлекательностью трудно устоять: Они обменивают тысячи долларов государственного налогового долга на сравнительно небольшие ежемесячные платежи. Но новые долги могут быстро увеличиться. Первоначальные взносы могут добавить к основной сумме долга 600 долларов или больше, а проценты начисляются по ставке 13,9% и выше, согласно договорам, изученным Bloomberg. Если заемщики выплачивают свои долги по графику, они, как правило, выплачивают более чем двойную номинальную стоимость своих налоговых обязательств.

«Это одно из моих детищ, которое я намерен вырастить в очень конкурентоспособную компанию финансовых услуг», — сказал соучредитель Propel Ред Маккомбс изданию San Antonio Business Journal в марте 2018 года. «Через два-три года это будет бизнес на 100 миллионов долларов». Маккомбс, миллиардер, построил свое богатство на автосалонах и медиакомпании Clear Channel Communications.

Руководители компании Propel не ответили на неоднократные просьбы о комментарии для этой статьи.

В Детройте перспективы для некоторых должников по налогам на недвижимость улучшаются. Фонд семьи Гилберт пообещал выделить 15 миллионов долларов на погашение долгов 20 000 детройтских домовладельцев с фиксированным доходом. Фонд был основан миллиардером Дэном Гилбертом, основателем детройтской компании Quicken Loans, известной теперь как Rocket Mortgage, и его женой Дженнифер. По состоянию на сентябрь программа по налогам на недвижимость помогла примерно 1 600 семьям.

Закон штата от 2020 года, принятый при поддержке местных общественных групп, резко снизил размер налогов для тех, кто получает от округа льготы для малоимущих. Тринити Смит могла бы претендовать на это. Но для ее семьи, как и для десятков тысяч других, помощь пришла слишком поздно. Власти Детройта признали, что в период с 2010 по 2013 год завысили налоги примерно для 130 000 домовладельцев. Последние исследования показывают, что городская система остается глубоко регрессивной.

Кинг Смит сейчас учится в младших классах средней школы. Звездный ресивер в своей футбольной команде, он старается поддерживать свои оценки на высоком уровне и с нетерпением ждет колледжа. Стипендия была бы очень кстати; его мать, Тринити, говорит, что потратила большую часть его фонда на колледж в тщетной попытке удержать их старый дом. Сейчас она работает неполный рабочий день в качестве подрядчика компании Amazon, доставляя посылки по ночам. Иногда эта работа возвращает ее в старый район.

«Именно тогда я чувствую, что не сделала всего, что могла, чтобы сохранить этот дом», — говорит она. «Это было богатство. Я думала, что когда-нибудь смогу передать его ему. Но потом я поняла, что это большой бизнес. Им нужен был мой дом, и они его забрали».

(Обновления с дополнительной информацией о профессоре права и адвокатской группе в 24-м абзаце)

Самое читаемое из Bloomberg Businessweek

Как вести бизнес с друзьями, не убивая дружбу

Что такое корпоративная культура, если у вас нет офиса?

Национальная ассоциация риэлторов сожалеет о дискриминации

Как McDonald’s сделала врагами чернокожих франчайзи

Разборки по поводу долговых правил будут определять экономику Европы в ближайшие годы