Что такое Opco?
Что такое Opco?
Opco — это сокращение от «операционной компании», обычно используемое при описании основной операционной компании, участвующей в сделке opco / propco, которая является наиболее распространенной структурой для выделения инвестиционного фонда недвижимости ( REIT ).
Компания по недвижимости ( propco ) сохраняет право собственности на всю недвижимость и связанные с ней долги, в то время как opco осуществляет повседневные операции и управление, предлагая преимущества opco, связанные с ее кредитным рейтингом и финансовыми возможностями.
Ключевые выводы
- Opco — это сокращение от «операционной компании», обычно используемое при описании основной операционной компании, участвующей в сделке opco / propco, которая структурирует REIT.
- В стратегии сделки opco / propco компании делятся, по крайней мере, на операционную компанию и компанию, занимающуюся недвижимостью, чтобы улучшить финансы обоих потенциальных клиентов.
- Между компаниями, занимающимися операциями с недвижимостью, и REIT существуют функциональные и стратегические различия, но REIT не обязаны управлять недвижимостью.
Как работает Opco?
Сделка между операционной компанией / компанией, занимающейся недвижимостью («opco / propco»), представляет собой бизнес-соглашение, в котором дочерняя компания (т. Е. Компания, занимающаяся недвижимостью) владеет всей приносящей доход недвижимостью, в то время как основная компания (операционная компания) управляет операциями без прямое владение собственностью. Сделки Opco / propco позволяют решить все вопросы, связанные с финансированием и кредитным рейтингом, для обеих компаний отдельно, что улучшает финансовое положение каждой компании.
В стратегии сделки opco / propco компании делятся как минимум на одну операционную компанию и одну компанию, занимающуюся недвижимостью. В то время как компания, занимающаяся недвижимостью, владеет всеми активами, включая недвижимость или другое имущество, которые связаны с получением доходов, opco — это компания, которая использует активы для увеличения продаж.
Стратегия opco / propco позволяет компаниям не включать в бухгалтерские книги операционной компании определенные элементы, а именно долг и, следовательно, обязательства по обслуживанию долга, кредитные рейтинги и связанные с ними вопросы. Как правило, это дает компании значительные финансовые преимущества и экономию. Если операционная компания создает REIT для всех своих владений недвижимостью, она может избежать двойного налогообложения для всех своих распределений доходов. Когда кредитные рынки становятся более ограниченными или когда стоимость недвижимости резко падает, стратегии сделок opco / propco становятся не столь практичными, а во многих случаях даже невыполнимы.
Пример Opco
безналоговое выделение своей собственности в новый REIT.
Таким образом, Penn National Gaming выделила REIT Gaming and Leisure Properties, передав все права собственности на объекты недвижимости недавно сформированному REIT. После завершения этого дополнительного дохода Gaming and Leisure Properties затем сдала недвижимость в аренду Penn National Gaming, которая им управляла.
Специальные налоговые правила, которые существуют в REIT Penn National Gaming, не позволяют компании-агентству уплачивать федеральный подоходный налог с любой арендной платы, полученной от компании-оператора. REIT Penn National Gaming также имеет значительно более низкую процентную ставку, чем игровая компания. Кроме того, поскольку Penn National Gaming устранила весь прямой долг, связанный с недвижимостью, передав право собственности на свой REIT, облегченный баланс opco позволяет компании-казино занимать средства, необходимые для работы, а также вкладывать средства в дальнейшее развитие и расширение. своих казино.
REOC и REIT
Между компаниями по операциям с недвижимостью ( REOC ) и REIT существуют функциональные и стратегические различия. Многие REIT сосредотачивают свою инвестиционную и портфельную стратегию на генерировании денежного потока за счет аренды или аренды принадлежащей им собственности. Инвестиции REIT в строительный проект и приобретения могут быть направлены на получение арендного дохода от собственности. Эта чистая прибыль в основном направляется на выплаты инвесторам.
Компания по операциям с недвижимостью может профинансировать новое строительство, а затем продать недвижимость за прибыль. Компания также могла купить недвижимость, отремонтировать здание, а затем перепродать недвижимость с целью получения прибыли. REOC также может выступать в качестве управляющей компании, которая контролирует недвижимость.
Прибыль, которую генерирует компания, занимающаяся операциями с недвижимостью, может в значительной степени реинвестировать в такие проекты, как приобретения, переоборудование и новое строительство. Это позволяет REOC относительно быстро пополнять свой портфель потенциальными долгосрочными перспективами. Этому можно противопоставить правила, которые требуют от REIT распределять большую часть своей чистой прибыли среди своих акционеров в качестве дивидендов. У REOC может быть потенциал для больших перспектив роста, но они могут не приносить такой немедленный доход, как REIT.