Операционная компания / сделка с компанией по недвижимости (OPCO / PROPCO)
Что такое сделка с операционной компанией / компанией, занимающейся недвижимостью (OPCO / PROPCO)?
Сделка с операционной компанией / компанией по эксплуатации недвижимости (opco / propco) — это деловая договоренность, в которой дочерняя компания (т. Е. Компания по недвижимости или « propco ») владеет всей приносящей доход недвижимостью вместо основной компании (операционная компания или » opco «).
Сделки Opco / propco позволяют обеим компаниям решать все вопросы, связанные с финансированием и кредитным рейтингом, отдельно. Эта бизнес-структура распространена при сделках с недвижимостью и при структурировании инвестиционных фондов недвижимости (REIT).
Ключевые выводы
- Деловые соглашения opco / propco приводят к тому, что дочерняя компания или компания, занимающаяся недвижимостью (propco), владеет или владеет всеми активами и недвижимостью, которые основная операционная компания (oopco) использует для получения доходов.
- Сделки Opco / propco могут помочь материнской компании получить выгоду, поскольку условия финансирования и кредитования не зависят от операционной компании.
- Помимо кредитной независимости, такие сделки могут иметь налоговые преимущества для материнской компании.
- Хотя некоторые могут рассматривать такие сделки как налоговые лазейки, они полностью законны и обычно считаются признаком умного бизнеса.
Понимание сделок управляющей компании / компании, занимающейся недвижимостью
Материнские компании могут быть конгломератами или холдинговыми компаниями. Конгломерат, такой как General Electric, помимо своей основной деятельности владеет компаниями с четко выраженными бизнес-моделями. Напротив, холдинговая компания создается с конкретной целью владения группой дочерних компаний и не ведет свою хозяйственную деятельность. Холдинговые компании обычно создаются для реализации налоговых преимуществ.
Главные товарищества с ограниченной ответственностью или MLP также используют аналогичную материнскую / дочернюю структуру. Большинство MLP являются публичными. В целях налогообложения инвесторы могут выбирать, как они хотели бы получать доход, генерируемый компанией.
Основное товарищество с ограниченной ответственностью имеет сквозную налоговую структуру, что означает, что вся прибыль и убытки передаются партнерам с ограниченной ответственностью.Сама MLP не несет ответственности за корпоративные налоги на свои доходы и, таким образом, избегает двойного налогообложения большинства корпораций. Большинство MLP работают в энергетической отрасли. Дочерние компании владеют акциями (официально — паями) материнской компании MLP, перераспределяя пассивный доход через корпорацию в качестве регулярных дивидендов.
Критика Opco / Propco
Соглашения Opco-propco позволяют управляющей компании арендовать или сдавать в аренду собственность у компании, занимающейся недвижимостью. На практике это выглядит как продажа с обратной арендой. Однако компания никогда не отказывается от собственности каким-либо образом, поскольку propco и opco являются частью одной группы компаний.
Хотя это может показаться корпоративным эквивалентом того, чтобы съесть свой торт и съесть его, у создания пропко есть несколько недостатков. Если бизнес работает в нескольких местах, а не в основном, договоренность о пропко ставит компанию в ситуацию, когда закрытие любого места становится более трудным.
Например, при традиционной организации бизнеса компания может решить закрыть неэффективное место или офис и, вероятно, продать собственность. В отличие от этого, в соглашении propco, propco владеет недвижимостью и не может решить разгрузить ее, если рынок не вернет достаточно, чтобы покрыть долги. В результате от opco может потребоваться платить арендную плату за собственность, даже если она не использует ее, потому что propco зависит от этого дохода для обслуживания долга, финансируемого за счет собственности.
Реальный пример сделки с операционной компанией / компанией, занимающейся недвижимостью
В Великобритании сделки opco / propco — очень популярный метод, с помощью которого материнская компания может создать траст дохода от недвижимости (REIT). REIT владеет, управляет и / или финансирует недвижимость, приносящую доход. Большинство REIT специализируются в определенном секторе, таком как REIT для офисов или REIT для здравоохранения. Как правило, REIT передают собранную арендную плату инвесторам в виде дивидендов.
Создание REIT через сделку opco / propco может происходить путем первоначальной продажи активов, приносящих доход, от операционной компании дочерней компании.Затем дочерняя компания сдает недвижимость обратно в аренду операционной компании.Операционная компания может впоследствии выделить дочернюю компанию в качестве REIT.Преимущество этого заключается в том, что компания может избежать двойного налогообложения при распределении доходов.