Вариант ипотеки с регулируемой ставкой (вариант ARM)

Что такое Вариант ипотеки с регулируемой ставкой (вариант ARM)?

Опционная ипотека с регулируемой процентной ставкой (опция ARM) — это тип ипотеки ARM, при которой у заемщика есть несколько вариантов того, какой тип платежа должен быть произведен кредитору. В дополнение к возможности выбора выплаты процентов и основной суммы, равных выплатам по обычной ипотеке, варианты ARM также имеют альтернативные варианты оплаты, при которых залогодатель может производить значительно меньшие платежи, выплачивая только процентные платежи или минимальные выплаты.

Вариант ARM также известен как гибкий платеж ARM .

Краткая справка

Бюро Consumer Financial Protection (CFPB)  эффективно устраняется Вариант ОРУЖИЕ в 2014 году с помощью новых квалифицированных (QM) стандартов ипотечного.

Ключевые моменты

  • Опция ARM — это разновидность ипотеки с регулируемой ставкой, которая позволяет заемщику выбирать из различных вариантов оплаты каждый месяц.
  • Эти варианты обычно представляют собой 30-летний полностью амортизируемый платеж; 15-летний полностью амортизируемый платеж; выплата только процентов или так называемый минимальный платеж, не покрывающий ежемесячные проценты.
  • Чтобы избежать существенного увеличения суммы долга, заемщик должен тщательно выбирать структуру погашения, которую он или она хочет принять с опцией ARM. 

Понимание Option ARM

Поскольку многие варианты ARM предлагают низкую ставку тизера, многие ипотечные кредиторы неосознанно рефинансируют свою текущую ипотеку в надежде на более низкие выплаты. К сожалению, как только эти краткосрочные ставки-тизеры истекают, процентные ставки возвращаются к аналогичным обычным ипотечным кредитам.

Более того, для тех незадачливых ипотеков, которые выбрали вариант ARM с минимальными выплатами, они обнаружат, что основная сумма долга по их ипотеке фактически увеличилась. Это связано с тем, что размер минимальных платежей не полностью покрывает проценты по ипотеке. Затем непокрытые проценты будут добавлены к основной сумме ипотечного кредита.

Вариант ARM был популярен до  ипотечного кризиса  2007-2008 годов, когда цены на жилье быстро росли. Ипотечные кредиты имели очень низкую начальную процентную ставку, обычно 1 процент, что заставило многих людей предположить, что они могут позволить себе больше дома, чем можно было предположить по их доходу. Но ставка тизера была всего на месяц. Затем процентная ставка сбрасывается до такого индекса, как индекс стоимости сбережений по Уэллсу (COSI) плюс маржа, что часто приводит к «платежному шоку». С 2014 года вариант ARM стал менее популярным.

Способы оплаты опционов ARM

В обычном сценарии кредитор может позволить заемщику с опцией ARM каждый месяц решать, какой тип платежа он хочет произвести. Эти варианты могут включать в себя внесение минимального платежа, выплату только процентов, осуществление полностью амортизированного платежа по 15-летней ипотеке или внесение амортизированной выплаты по 30-летней ипотеке.

Хотя варианты, доступные с опцией ARM, позволяют обеспечить большую гибкость в платежах, заемщик может легко оказаться обремененным более долгой задолженностью, чем они были вначале. Как и в случае с другими ипотечными кредитами с регулируемой ставкой, существует возможность резкого и быстрого изменения процентных ставок в зависимости от рынка.

Вариант ARM может понравиться домохозяйствам, доход которых может колебаться, например, с профессиями, которые работают на комиссионных, по контракту или в качестве фрилансеров. Если они не видят, как много работы им предстоит, они предпочитают платить минимум по ипотеке. Хотя это может позволить им держать больше денег в руках, минимальная сумма может увеличиваться ежегодно. Кроме того, минимальный платеж может пересматриваться с интервалом в пять или десять лет до полностью амортизируемого платежа.

Эти предостережения могут остаться незамеченными заемщиками, что может сделать их неподготовленными к потенциальному росту затрат и увеличению основной суммы долга. Если заемщик продолжает вносить только минимальный платеж, а невыплаченный остаток вырастает до превышения первоначальной стоимости ипотеки, скажем, 110% или более, то ипотека может автоматически обнуляться. Варианты ARM были названы участниками жилищного кризиса, который разразился после того, как заемщики искали такое финансирование для домов, которые они не могли позволить себе выплатить. В этих случаях заемщики выплачивали только минимальную сумму, причитающуюся каждый месяц с опцией ARM, а затем в конечном итоге оказывались неспособными платить за свои дома или ипотека увеличивалась, а стоимость продажи дома падала.