Propco (Компания по недвижимости)

Что такое Propco (компания по недвижимости)?

Рекламная компания, компания по недвижимости или компания по продаже недвижимости – это вторичная организация, созданная бизнесом специально для владения недвижимостью, которой он владеет, и управления ею.

Вручая приносящей доход собственности и связанного с ним долга к вновь образованной дочерней компании, как правило, обеспечивает родителю или OPCO  (управляющей компании) с преимуществами, связанных с вопросами финансирования и кредитного рейтинга.

Ключевые выводы

  • Propco – это дочерняя компания, созданная специально материнской компанией или opco для владения и управления своей доходной недвижимостью.
  • Эти договоренности почти всегда используются для обеспечения более выгодного финансирования и облегчения проблем с кредитным рейтингом.
  • Передача всей недвижимости и связанных с ней долгов в пользу propco позволяет opco высвободить средства и улучшить свое финансовое состояние.
  • Между тем, propco наследует портфель собственности, который может использовать в качестве залога для привлечения капитала по конкурентоспособным ставкам.

Как работает Propco (компания по недвижимости)

Деловые соглашения Opco-propco приводят к тому, что дочерняя компания или компания, занимающаяся недвижимостью, владеет или владеет всеми активами, включая недвижимость, которые основная операционная компания (opco) использует для получения доходов. Зачем это делать? В первую очередь, чтобы обеспечить более выгодное финансирование и капитализировать компанию для расширения.

Все вопросы, связанные с финансированием и  кредитным рейтингом, внезапно делятся между двумя сторонами. Opco убирает стоимость содержания своей недвижимости из своих бухгалтерских книг, что позволяет высвободить средства и улучшить свое финансовое положение.

В то же время недавно созданная компания propco получает в наследство портфель собственности, которую она может использовать в качестве залога для получения долга и привлечения капитала по конкурентоспособным ставкам.

Критика Propco (компании по недвижимости)

Соглашения Opco-propco позволяют управляющей компании арендовать или сдавать в аренду недвижимость у компании, занимающейся недвижимостью. На практике это выглядит как продажа с обратной арендой. Однако компания никогда не отказывается от собственности каким-либо образом, поскольку propco и opco являются частью одной группы компаний.

Хотя это может показаться корпоративным эквивалентом того, чтобы съесть свой торт и съесть его, у создания пропко есть несколько недостатков. Если бизнес работает в нескольких местах, а не в основном, договоренность о пропко ставит компанию в ситуацию, когда закрытие любого места становится более трудным.

Например, при традиционной организации бизнеса компания может решить закрыть неэффективное место или офис и, вероятно, продать собственность. В отличие от этого, в соглашении propco, propco владеет недвижимостью и не может принять решение о ее разгрузке, если рынок не вернет достаточно, чтобы покрыть долги.

В результате от opco может потребоваться платить арендную плату за собственность, даже если она не использует ее, потому что propco зависит от этого дохода для обслуживания долга, финансируемого за счет собственности.

Особые соображения

Переходы с Propco на REIT

Поскольку proco может ограничить гибкость opco в определенных ситуациях, операционная компания иногда выделяет компанию по недвижимости в качестве  инвестиционного фонда недвижимости  (REIT), чтобы превратить ее в свою собственную организацию.

Создание REIT компаний, которые владеют портфелем недвижимости и ипотечных кредитов, собирают арендную плату за них, а затем передают выручку инвесторам в виде дивидендов, предлагает налоговые преимущества материнской компании, а именно устраняет любые  проблемы двойного налогообложения, которые могут возникнуть. с расположением propco-opco.

Важный

Операционная компания может позже выделить дочернюю компанию в качестве инвестиционного фонда недвижимости (REIT), чтобы получить налоговые преимущества.

После выделения propco может действовать как любой другой REIT, добавляя в свой портфель свойства, не связанные с бизнесом opco.