Как избежать больших налогов на прибыль от недвижимости
Продажа недвижимости в аренду с огромной прибылью может стать реальностью. В конце концов, кто бы не захотел хорошо заработать на своей инвестиционной недвижимости? Тем не менее, чтобы максимизировать прибыль от такой продажи, вы можете отложить получение вашей прибыли в виде единовременной выплаты. Прочтите, чтобы узнать, почему, и узнать о другом варианте: продаже в рассрочку.
Ключевые выводы
- IRS позволяет налогоплательщикам откладывать часть прибыли от продажи инвестиционной собственности по договору продажи в рассрочку, тем самым избегая больших налоговых счетов.
- Доход от продажи в рассрочку может быть разбит на прибыль, основную сумму (или вашу скорректированную базу в собственности) и проценты. Каждая из этих категорий рассматривается в форме 1040 по-разному.
- Затем процент валовой прибыли используется для расчета дохода от продажи в рассрочку за данный налоговый год.
- Если покупатель принимает на себя ипотеку или другой простой вексель на имущество, базовая стоимость имущества должна быть уменьшена на сумму ипотеки / векселя.
Большая выплата = большой налоговый счет
Давайте посмотрим на обычную ситуацию:
Хэл Букман посмотрел на предложение покупателя об аренде своего дома и не мог поверить в увиденную цифру. Стоимость его собственности существенно выросла всего за пять лет. Однако, когда Хэл радостно рассказал своему налоговому консультанту о продаже, консультант был менее взволнован; принятие дохода как единовременной выплаты не в интересах Хэла с налоговой точки зрения.
Если Хэл декларирует всю выручку от продажи в том же году, в котором он продает недвижимость, он заплатит 25% с той части прибыли, которая соответствует любым амортизационным отчислениям, которые он ранее взял на арендуемую собственность.Кроме того, любая прибыль сверх возмещения амортизации облагается налогом по ставке 15% (для налогоплательщиков с налогооблагаемым доходом от 80 000 до 441 450 долларов США, если не замужем, или 496 600 долларов США, если зарегистрированы совместно состоящие в браке) или 25% (для налогоплательщиков выше этих пороговых значений). Хэл спрашивает своего налогового консультанта, может ли он что-нибудь сделать, чтобы уменьшить свой годовой налогооблагаемый доход.
Консультант знает только инструмент, который нужно использовать: договор продажи в рассрочку.
Цель продажи в рассрочку
Продажа в рассрочку определяется как продажа имущества, при которой по крайней мере один платеж не производится до окончания налогового года продажи. Как подробно описано в «Публикации 537,» Служба внутренних доходов (IRS) позволяет налогоплательщикам отложить часть прибыли от продажи инвестиционной недвижимости с соглашением рассрочки продажи. Эта договоренность позволяет продавцам декларировать пропорциональную часть своего прироста капитала в течение нескольких лет. Однако продавцу не разрешается использовать метод продажи в рассрочку при сообщении об убытках. Кроме того, продавец также может отказаться от метода продажи в рассрочку, сообщая о прибыли.
Как работает метод продажи в рассрочку
Объявить прибыль при продаже в рассрочку теоретически просто.Налогообложение продаж в рассрочку аналогично налогообложению аннуитетов, где пропорциональная часть каждого платежа считается возвратом основной суммы.Единственным условием является то, что продаваемое имущество не может быть публично торгуемой ценной бумагой или частью регулярного инвентаря фирмы, а налогоплательщик не может быть дилером проданной собственности (за исключением некоторых дилеров с таймшерами, которые выбирают особый интерес. плату при способе продажи в рассрочку).
Давайте посмотрим, как Хэл из вышеприведенной истории мог структурировать свою продажу в рассрочку, если бы хотел отложить уплату налога на прирост капитала на будущий год. Хэл получает предложение о сдаче дома в аренду на сумму 400 000 долларов. Он купил недвижимость за 300 000 долларов. За эти годы он снял амортизационные отчисления в размере 100 000 долларов, в результате чего скорректированная база составила 200 000 долларов. Следовательно, Хэл должен декларировать налогооблагаемую прибыль в размере 200 000 долларов (400 000–200 000 долларов).
Советник Хэла рекомендует разделить выручку от продажи на восемь ежегодных выплат по 50 000 долларов каждый, вместо того, чтобы объявлять 400 000 долларов за один год. При условии конструктивного получения взносов каждый год, этот метод позволит Hal регистрировать прибыль и, следовательно, пропорциональную часть прибыли за восемь лет.
Отчетность о доходах от продажи в рассрочку
Доход от продажи в рассрочку можно разделить на три отдельные категории: прибыль, основная сумма (или ваша скорректированная база в собственности) и проценты. Каждая из этих категорий рассматривается в форме 1040 по разному. Затем процент валовой прибыли используется для расчета дохода от продажи в рассрочку за данный налоговый год.
Прирост капитала
В приведенном выше примере Hal должен декларировать прибыль каждый год как долгосрочную или краткосрочную, в зависимости от того, была ли прибыль долгосрочной или краткосрочной на год продажи.Долгосрочная прибыль облагается налогом по более низкой ставке, в то время как краткосрочная прибыль облагается налогом как обычный доход. Поскольку Хэл владел домом в течение пяти лет, прибыль в этом случае будет долгой.
Если бы прибыль была краткосрочной, Хэл все равно мог бы облагаться налогом на доход в рассрочку по более низкой ставке, чем он бы, если бы ему пришлось декларировать единовременную прибыль. Это связано с тем, что краткосрочная прибыль облагается налогом как обычный доход по максимальной форме 6252 IRS, а затем переносится в Приложение D формы 1040.
Интерес
Налогоплательщики с доходом от продажи в рассрочку также должны сообщать о начисленных покупателю процентах, которые облагаются налогом по обычным ставкам дохода.Проценты, указанные в договоре купли-продажи, называются заявленными процентами.Если заявленная процентная ставка недостаточна (или равна нулю), часть основной части продажи должна быть переквалифицирована как «неустановленная процентная ставка».
Главный
Часть каждой продажи в рассрочку рассматривается IRS как не облагаемый налогом возврат основной суммы. Эту сумму можно определить, заполнив Рабочий лист А в Публикации 537. Основная сумма (скорректированная основа) для целей продажи в рассрочку — это сумма вашей фактической скорректированной основы в собственности плюс любые расходы на продажу и возврат амортизации.
В этом примере у Хэла есть 200 000 долларов в качестве скорректированной базы в своем доме. Он должен добавить 100 000 долларов для возмещения амортизации и 10 000 долларов для расходов на продажу, чтобы рассчитать свою скорректированную базу для целей продажи в рассрочку. Эта цифра составляет 310 000 долларов.
Процент валовой прибыли
Чтобы рассчитать процент валовой прибыли, вы должны вычесть скорректированный базис для целей продажи в рассрочку — 310 000 долларов в данном примере — из продажной цены, чтобы рассчитать общую прибыль. Здесь общий выигрыш составляет 90 000 долларов (400 000 — 310 000 долларов). Затем разделите общую прибыль на продажную цену, которая в данном случае составляет 22,5% (90 000 долл. США / 400 000 долл. США), и вы получите процент валовой прибыли. Наконец, чтобы рассчитать налогооблагаемую прибыль каждый год, умножьте этот процент на сумму взноса. Таким образом, ежегодная налогооблагаемая прибыль Hal составляет 11 250 долларов (50 000 долларов x 22,5%).
Краткий обзор
Существует множество правил и положений, касающихся продажи в рассрочку, и их необходимо тщательно соблюдать.
Ипотека и договорная цена
Если покупатель собственности принимает на себя ипотеку или какой-либо другой вексель при покупке, базовая стоимость собственности должна быть уменьшена на сумму ипотеки / векселя. Если, например, арендуемая недвижимость, которую Хэл продал за 400 000 долларов, имеет ипотеку в размере 100 000 долларов, цена контракта снижается до 300 000 долларов (400 000 — 100 000 долларов).
Если сумма ипотеки превышает общую скорректированную базу собственности, разница должна быть указана как платеж в первый год, и цена контракта увеличивается на эту сумму. Предположим, например, что у собственности Хэла заложена ипотека в размере 250 000 долларов. В этом случае, помимо рассрочки платежа, Хэл должен будет сообщить о превышении платежа в размере 50 000 долларов в течение первого года.
Суть
Существует множество правил и положений, касающихся продажи в рассрочку, и их необходимо тщательно соблюдать. Для получения дополнительной информации по таким подтемам, как изменение продажной цены, различные формы, которые могут принимать полученные платежи, а также, когда может быть лучше отказаться от соглашения о рассрочке и вместо этого принять единовременный платеж, посетите веб-сайт IRS. Как всегда, обязательно проконсультируйтесь со своим налоговым консультантом, чтобы обсудить вашу конкретную налоговую ситуацию.